Par Fidroit

Faut-il vendre ou apporter un immeuble à sa société ? Quelle opération est la moins coûteuse ?

Le choix entre l’apport ou la vente de l’immeuble dépend notamment du coût de l’opération et donc de l’utilisation de l’immeuble (privée ou professionnelle) et du régime fiscal (IR ou IS). Par ailleurs, certains éléments complémentaires peuvent faire pencher la balance en faveur de l’un ou l’autre (besoin de liquidités).

Coûts d’une vente et d’un apport

Immeuble utilisé à titre privé

La plus-value immobilière des particuliers est due, que l’immeuble soit vendu ou apporté (possibilité de bénéficier des exonérations de droit commun : cession de la résidence principale, abattements pour durée de détention, etc. mais aucun régime de report d’imposition n’est prévu en cas d’apport). Concernant les droits d’enregistrement :

- si la société bénéficiaire est soumise au régime des sociétés de personnes (IR), l’apport sera plus intéressant : aucun droit d’apport n’est dû à la constitution de la société (CGI. art. 810 bis alinéa 2). De même, depuis 2019, l’apport en cours de vie sociale est également gratuit (CGI. art. 810, I et III). En revanche, en cas de vente de l’immeuble à la société, des droits de vente de 5,09 % ou 5,80 % sont dus, selon les départements ;

- si la société bénéficiaire est soumise à l’IS, le coût d’une vente ou d’un apport est assez similaire : 5 % en cas d’apport (CGI. art. 809, I 3°) ou 5,09 % ou 5,80 % selon les départements en cas de vente. Cependant, les frais de notaires sont moins élevés en cas d’apport (0,407 % + 202,510 HT - C. com. art. A. 444-158) qu’en cas de vente (0,814 % + 405,410 HT - C. com. art. A. 444-91).

Immeuble utilisé à titre professionnel

Lorsque la société bénéficiaire est soumise à l’IS ou à l’IR (taxé à un régime réel d’imposition - exclusion faite du microfoncier ou du micro-BIC), l’apport est moins coûteux que la vente à la condition que le particulier apporte l’ensemble de son entreprise (comprenant notamment l’immeuble affecté à son activité professionnelle) :

- la plus-value sur l’immeuble est mise en report (elle sera taxée en plus-value professionnelle lors de la cession des titres reçus en échange de l’apport - CGI. article 151 octies), voir exonérée (CGI. art. 151 septies, 151 septies A) ;

- aucun droit d’apport n’est dû si l’apporteur s’engage à conserver les titres reçus en contrepartie de l’apport pendant 3 ans (809, I bis ; BOI-ENR-AVS-10-10-20 § 330 à 420). De même, l’apport en cours de vie sociale est également gratuit depuis 2019 CGI. (art. 809, I bis).

En cas de vente de l’immeuble, la plus-value est exonérée si les conditions sont remplies (CGI. art. 151 septies, 151 septies A) mais la société cessionnaire doit acquitter les droits de vente (5,09 % ou 5,80 %) que la société cessionnaire soit soumise à l’IR ou à l’IS.

Autres critères de décision

L’apport peut être privilégié si le particulier n’a pas de besoin de liquidités (il recevra en contrepartie des droits sociaux) ou si la société ne peut pas faire d’emprunt pour acquérir l’immeuble. L’apporteur augmentera alors sa part dans le capital social et dans les bénéfices. La vente permet de constituer un compte-courant d’associé ou de récupérer les capitaux conservés dans la société, évitant ainsi de procéder à des distributions ou des réductions de capital coûteuses fiscalement et socialement.

Références

CGI. art. 809, I 3°; CGI. art. 809 I bis ; CGI. art. 810 bis; CGI. art. 810, I et III ; C. com. art. A. 444-158 ; C. com. art. A. 444-91 ; CGI. art. 151 octies ; BOI-ENR-AVS-10-10-20 § 330 à 420.