La décote du prix de vente d’un bien immobilier peut révéler une donation indirecte (CA, Paris, 29/01/2018).

Ce qu’il faut retenir

La vente d’un immeuble avec décote est susceptible de matérialiser une donation indirecte, notamment entre membres d’une même famille. Cette décote ne peut être justifiée que par des considérations économiques de marché.

Si on réalise une telle cession, il faut se ménager la preuve que la valorisation retenue est cohérente avec une ou plusieurs expertises indépendantes (CA Paris, du 29 janv. 2018, n°16/05128).

Conséquences pratiques

Lorsqu’une vente de gré à gré familiale est conclue, il faut montrer que le prix négocié résulte de conditions d’acquisition normales de marché. Concrètement, la vente aurait-elle pu aboutir dans des conditions financières aussi favorables au profit d’un tiers ?

Si la décote n’est pas justifiée par les conditions du marché, mais par des considérations affectives, alors une donation indirecte existe et peut faire l’objet d’un redressement par l’administration fiscale, quand bien même cette décote serait de faible importance (moins de 20 %).

Avis Fidroit : Pour l’administration, les ventes de gré à gré intrafamiliales sont « suspectes » puisque les considérations affectives sont facilement identifiables. Il faut dans ce cas s’appuyer sur une ou plusieurs expertises immobilières et non de simples avis de valeurs. Lorsque l’expertise fait apparaître une fourchette de prix, ou lorsque plusieurs expertises ont été réalisées, le prix le plus bas peut être retenu sans qu’une libéralité soit nécessairement révélée.

Pour aller plus loin

Contexte

En principe, les donations entre vifs doivent être constatées par des actes notariés. Toutefois, une libéralité reste taxable, quelle que soit la qualification juridique de la convention.

Dès lors, si l’administration fiscale démontre qu’une cession cache une transmission à titre gratuit, elle peut imposer cette donation indirecte. 
Faits et procédure

Une personne fait l’acquisition auprès de son cousin germain d’un bien immobilier pour un prix de 1 200 000 euros. L'administration fiscale estime que la valeur vénale est supérieure. Elle l'évalue à 1 586 390 euros et qualifie l’acte de donation indirecte.

L’affaire est portée en justice. Le tribunal ordonne, avant dire droit, une expertise immobilière afin d'évaluer sa valeur vénale au jour de l’acte. La valeur vénale est alors fixée par le tribunal à 1 430 955 euros. La décote de prix pratiquée par le cousin était donc de 16,14 %. Le contribuable fait valoir que les critères de donation indirecte ne sont pas réunis.

Arrêt

La Cour d’appel rappelle que les critères de la donation indirecte sont réunis en l’espèce :

- le dépouillement irrévocable est constitué par le transfert du bien immobilier ;

- l'intention libérale se traduit par la modicité du prix consenti appauvrissant le vendeur et enrichissant corrélativement l’acquéreur ;

- l'acceptation du bénéficiaire est non équivoque, puisqu'elle résulte de l’acceptation du prix de vente minoré en toute connaissance de cause, au regard de ses compétences dans le domaine du marché de l'immobilier. 

Enfin, elle ajoute un faisceau d’indices complémentaires :

- les conditions de réalisation de la vente : les modalités de la vente de gré à gré offrent une grande liberté aux parties sur la détermination du prix de vente. ;

- les caractéristiques économiques de l’objet de la vente : le bien est situé dans un secteur géographique très prisé de la capitale. La décote n’est pas justifiée par le marché, mais uniquement par une volonté libérale ;

- la proportion de la décote : une décote d’environ 20 % du prix du marché (en réalité, il s’agissait de 16,13 %) révèle une donation indirecte ;

- les caractéristiques familiales : ce dernier point n’est pas clairement assumé par la Cour d’appel, mais il peut être déduit de ses motifs. La vente de gré à gré intrafamiliale ajoute un élément de suspicion supplémentaire sur l’intention libérale de la décote.

Analyse

La donation indirecte résulte d’une libéralité accessoire à un acte valable par ailleurs. Lorsqu’une vente de gré à gré est conclue, l’administration fiscale est toujours fondée à rechercher si la valeur vénale n’a pas subi une décote non justifiée eu égard au marché dans lequel se trouve la vente. En clair, cette décote résulte-t-elle d’une vraie négociation ou de considérations affectives permettant de révéler une libéralité ?

Il n’est pas question de considérer l’importance de la décote : la décote peut être de moins de 20 %, elle révèle toujours une libéralité si le marché ne permet pas de la justifier et que les caractéristiques de la donation sont remplies par ailleurs.