Dans la dixième édition de son rapport Lighthouse consacré au premier semestre 2025, BNP Paribas REIM fournit quatre tendances clés pour l’investissement immobilier, compte tenu de l’environnement macroéconomique et financier attendu pour 2025.

La dynamique du marché immobilier s’accélère en Europe avec la baisse des taux d’intérêt

La réévaluation des prix rend l’immobilier attractif pour les investisseurs, en particulier ceux ayant des stratégies d’investissement multi-actifs et cherchant à rééquilibrer leurs portefeuilles. L’intérêt des investisseurs est varié et même des secteurs de niche – comme les data centers, l’hôtellerie et la santé – figurent souvent en tête de leurs listes d’achat. Parmi les principaux secteurs, la logistique, qui affiche actuellement les volumes d’investissement les plus importants, devrait se maintenir en 2025 comme l’un des secteurs les plus performants au cours des cinq prochaines années.

Les perspectives des marchés immobiliers sont de plus en plus optimistes. L’inflation a ralenti et les banques centrales ont commencé à baisser leurs taux directeurs. Cette baisse, couplée à une réduction des coûts d’emprunt, au retour de la liquidité et à la stabilisation des rendements immobiliers « prime » renforce la confiance des investisseurs dans le marché.

Toutefois, la reprise du marché immobilier reste fragile et les investisseurs institutionnels mettent du temps à revenir. Le marché locatif et les futurs projets seront cruciaux pour déterminer comment et quand les secteurs vont rebondir. Par ailleurs, la persistance de certains risques pourrait retarder une hausse de la liquidité et un renforcement des rendements. Pourtant, à mesure que les prix se stabilisent et que la liquidité revient lentement, des opportunités se présentent aux investisseurs en quête de rendements attractifs, en particulier lorsqu’ils se concentrent sur les mégatendances qui soutiennent la demande.

Quatre tendances clés pour l’investissement immobilier en 2025

Quels sont les marchés immobiliers qui offrent le plus de valeur ?

Le risque est de plus en plus intégré dans les prix, ce qui entraîne des écarts de rendement plus importants entre les typologies de biens immobiliers, les pays et au sein même des marchés. Les marchés du résidentiel et du bureau « prime » semblent solides pour les investisseurs qui sont à l’aise avec des rendements relativement faibles. Pour d’autres, il est raisonnable d’investir dans des marchés à plus haut rendement dotés de fondamentaux solides, comme les loisirs ou la santé.

L’immobilier est une classe d’actifs large

Son rôle principal pour les investisseurs est d’apporter de la diversification dans un portefeuille multi-actifs. Toutefois, les approches des investisseurs évoluent à mesure que leurs choix se diversifient. En effet, les allocations à d’autres classes d’actifs alternatives, telles que les infrastructures et la dette privée, ont considérablement augmenté. Les stratégies immobilières passives qui consistent uniquement à percevoir des loyers pour générer un rendement sont moins attrayantes. À l’inverse, il y a un intérêt croissant pour les secteurs immobiliers de niche afin d’ajouter de la valeur ou d’identifier des opportunités qui combinent les caractéristiques de l’immobilier avec celles d’autres classes d’actifs alternatives, comme les infrastructures ou le private equity.

Les stratégies d’investissement value-add présentent un potentiel à long terme

Les périodes de baisse des ventes et les anticipations de rebond du marché sont souvent favorables aux stratégies d’investissement value-add. Toutefois, au cours de ce cycle, la bonne croissance de la valeur locative, soutenue par la solidité des marchés locatifs, démontre qu’il est possible de créer de la valeur à long terme en améliorant la qualité des immeubles. L’amélioration de l’efficacité énergétique et la création d’un impact social vont également prendre de l’importance.

Marchés des bureaux : regarder au-delà du prime

Les fondamentaux du marché des bureaux « prime » sont solides, mais le marché dans son ensemble est sous tension. Les taux de vacance sur de nombreux sous-marchés de bureaux non centraux augmentent depuis quelque temps. L’offre va s’adapter, non seulement via une réduction du nombre de nouveaux projets, mais également par l’amélioration du parc de bureaux actuel ou la conversion d’une partie de celui-ci à d’autres usages. L’impact négatif du taux de vacance élevé sur les loyers devrait durer un certain temps, mais pourrait offrir à certains sites la possibilité de se transformer en quartiers à usage mixte, avec une augmentation des commerces et des équipements de loisirs actuellement recherchés par les locataires.