Après une année 2021 de reprise économique où les SCPI ont continué d’afficher d’excellents résultats, l’année 2022 a débuté par les malheureux événements qui se déroulent en Ukraine et le retour de l’inflation qui a atteint fin avril 4,8% sur un an en France, des niveaux jamais depuis plus de trente ans. Malgré ce nouvel environnement macroéconomique, les SCPI continuent leur démocratisation.

Selon Rock-n-Data, plate-forme dédiée de la société MeilleureSCPI.com, au 31 mars 2022, les SCPI de rendement représentent plus de 77 milliards d’euros de capitalisation et voient leur taille augmenter de près de 4% en un trimestre par rapport à la fin 2021.

Au total, 106 SCPI ont été analysées par l’équipe d’analystes Rock-n-Data, dont 42 SCPI bureaux, 24 SCPI commerces, 21 SCPI diversifiées et 19 SCPI spécialisées désormais réparties selon les segments typologiques suivants : 2 SCPI logistiques et locaux d’activités, 4 SCPI hôtels, tourisme et loisirs, 7 SCPI résidentielles et 6 SCPI santé et éducation. Pour plus de clarté, l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) a souhaité définir une segmentation typologique plus explicite pour faciliter la comparaison entre les SCPI.

Bureaux en tête

Les SCPI ont collecté 2,6 milliards d’euros, une collecte exceptionnelle en ces temps incertains et en hausse de 53 % par rapport au premier trimestre 2021. Les SCPI bureaux continuent de concentrer la majorité de la collecte avec 1,2 milliards d’euros collectés, suivies des SCPI diversifiés qui concentrent 21,81% de la collecte de ce premier trimestre 2022. Les SCPI de santé continuent d’être très attractives auprès des épargnants avec 18,14% de l’épargne colletés qui s’est orienté vers ces dernières. Les SCPI logistiques et les commerces arrivent en 4e et 5e position, avec 5% et 4% de la collecte respectivement.

La collecte de ce premier trimestre 2022, se plaçant parmi les trimestres les plus prolifiques en termes de capitaux collectés, a donc été exceptionnelle, avec 2,6 milliards collectés. Cette collecte a permis de réaliser 1,6 milliard d’euros d’acquisition représentant un total de 605 000 m2. Ce sont donc 109 nouvelles acquisitions qui ont intégré le patrimoine immobilier des SCPI, avec les bureaux et l’hôtellerie représentant 47% et 27% des investissements respectivement, le commerce qui arrive en 3e position ressort renforcé de la crise sanitaire notamment pour le commerce de proximité, de centre-ville et les Retails-Park. Les actifs de Santé représentent près de 10% des nouvelles acquisitions, tandis que la logistique et les locaux d’activités qui ont également profité de l’essor du e-commerce ont capté 6% des capitaux investis ce trimestre.

Un taux de distribution annualisé de 4,22% en 2021

En fin d’année 2021, l’Aspim a également diffusé une note exposant de nouvelles méthodes de calcul pour différents indicateurs relatifs à la performance des SCPI. Jusqu’au dernier trimestre 2021, nous parlions de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il est désormais remplacé par le taux de distribution (TD) depuis le 1er janvier 2022 et permet d’uniformiser la comparaison des SCPI entre elles. Pour le calculer, il suffit de diviser les acomptes perçus au cours de l’année (avant imposition) par le prix de la part d’une SCPI au 1er janvier pour les SCPI à capital variable et par le prix moyen de la part de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

Au premier trimestre 2022, les SCPI affichent un taux de distribution annualisé de 4,22% seulement sur la base de distribution au premier trimestre. En revanche, selon les estimations de Rock-n-Data, le taux de distribution en 2022 s’élèvera au moins à 4,45% afin de dépasser la performance 2021. Cela grâce aux distributions exceptionnelles (plus-values des cessions d’actifs) qui interviennent généralement en fin d’année (troisième et quatrième trimestres). Les SCPI logistique et locaux d’activité présentent le meilleur taux de distribution annualisé, avec 5,41%, suivies des SCPI diversifiées avec un taux de distribution annualisé de 4,99%. Les SCPI santé et éducation qui ont fortement collectées ont un TD annualisé de 4,22%.

Au 31 mars, le taux d’occupation financier (TOF) moyen des SCPI dépasse les 93%. Il mesure le niveau des impayés et l’attractivité des biens immobiliers du véhicule. Un TOF à 93% signifie qu’il y a 7% d’actifs immobiliers vacants seulement. L’Aspim a changé la façon dont Rock-n-Data calculait cet indicateur. En effet, un actif vacant, c’est-à-dire sans locataire, peut faire l’objet d’une restructuration de manière à créer de la valeur pour le fonds et pour les épargnants. Afin de valoriser le travail de qualité réalisé par les gérants, les actifs sous travaux ou sous promesse ne sont donc plus considérés comme vacants.

Les SCPI poursuivent également leur dynamique vertueuse, puisque 24 d’entre elles étaient labellisées ISR au 31 mars dernier.