SCPI : vers un retour à la normale ?
L’inflexion amorcée à la fin de l’année dernière semble se confirmer pour la pierre-papier selon l’indice Ramify RSCPI, publié par la plate-forme de gestion de patrimoine Ramify. Après un premier trimestre encore marqué (-0,89%) par la revalorisation négative de huit SCPI, représentant 31 % de la capitalisation de l’indice, le deuxième trimestre peut laisser espérer que le point d’étiage a été atteint. Si quatre véhicules ont dû revoir à la baisse la valeur de leurs parts, ils ne représentent plus que 3% de la capitalisation totale de l’indice.
Un T2 à + 0,87%, avec une baisse des parts limitée à -0,24%
Au deuxième trimestre, la performance moyenne des SCPI composant l’indice RSCPI marque un retour en territoire positif à +0,87 %, contre -0,89 % au premier trimestre 2024 et -1,95 % au deuxième trimestre 2023.
La baisse du prix des parts s’infléchit à -0,24%, contre -1,96% au premier trimestre et -3,01% au T2-2023. Aucune revalorisation positive n’est enregistrée, mais 4 SCPI, représentant environ 3 % de la capitalisation de l’indice, ont dévalué leurs parts.
Le gros de dévalorisation est-il passé ? A titre de comparaison, les SCPI à revalorisation négative représentaient 20 % de l’indice au T2-23, 23% au T3-23, 6 % au T4-23 et 31 % au T1-24.
Les loyers distribués progressent de + 1,11 %. Cette résilience est notamment expliquée par trois facteurs clés :
- L'inflation a joué un rôle positif en impactant favorablement les loyers, notamment grâce à l'indexation annuelle. Cette pratique a permis aux revenus locatifs de suivre l'évolution des prix, assurant ainsi une croissance modérée mais constante.
- La hausse des taux d'intérêt a offert aux SCPI l'opportunité de faire fructifier leur trésorerie à des taux dépassant les 3%. L’augmentation des revenus financiers qui en a résulté a renforcé la robustesse globale des performances.
- Revalorisation des parts SCPI en 2023 : malgré la revalorisation de plusieurs SCPI en 2023, le montant des loyers collectés par ces SCPI est resté stable grâce à des taux d’occupation élevés. Cet effet de dénominateur a permis aux loyers d’être plus élevés en pourcentage.
Comme au T1, les SCPI spécialisées en logistique et diversifiées ont eu les meilleurs taux de distribution au T2-24.
Sur l’ensemble du premier semestre, la performance est à l’équilibre, comparée à -2,36 % en 2023 et -1,27 % au S2-23.
Un marché dynamique, tiré par l’émergence de nouveaux véhicules
- Mistral Sélection - Lancée en avril 2024 par Swiss Life AM France, cette SCPI à capital variable, marquée par l'absence de frais de souscription, vise un rendement de 6% en investissant dans des secteurs porteurs à travers l’Europe.
- EDR Europa s’appuiera sur l’expertise d’Edmond de Rothschild REIM, solidement implanté sur les principaux marchés immobiliers européens, tels que la France, l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, le Luxembourg et l’Irlande, pour développer une stratégie d’investissement paneuropéenne. La SCPI vise un rendement cible de 6%, bien que ce dernier ne soit pas garanti
- Attraits Pierre – cette SCPI, créée en 2024 par Groupama GAN REIM, se distingue par une stratégie d’investissement diversifiée, tant sur le plan sectoriel que géographique, avec un focus sur les pays de l’Union européenne. Son portefeuille inclut des actifs variés, allant de l’immobilier d’entreprise aux biens résidentiels, en passant par des établissements dédiés aux services, à la santé et aux loisirs. Labellisée ISR peu après son lancement, Attraits Pierre
favorise des immeubles neufs ou rénovés, conformes aux normes environnementales les plus strictes en matière de confort, de santé et de performance énergétique.
- Wemo One – la SCPI, lancée en mai 2024 par WEMO REIM, vise à devenir une référence parmi les SCPI de rendement en France et en Europe. Sa stratégie repose sur une diversification des actifs et une approche opportuniste, d’abord le marché immobilier français, avec une expansion progressive vers la zone euro. WEMO ONE offre un taux de distribution prévisionnel de 7% sur le long terme.
Perspectives 2024
SCPI française vs internationale, que choisir ?
Au deuxième trimestre 2024, le marché immobilier français continue de montrer des signes de faiblesse, avec un volume de transactions atteignant 15,6 Md€ sur une période glissante de 12 mois. Cette baisse représente une diminution de 46 % par rapport à l’année précédente, légèrement moins sévère que la chute de 54 % observée au premier trimestre. Cette stagnation prolongée est en partie due à une réticence persistante des propriétaires à vendre leurs biens à perte, espérant une éventuelle diminution des taux d'intérêt pour revaloriser leurs actifs. Toutefois, cette période difficile pourrait offrir des opportunités pour les SCPI françaises, notamment dans le cadre d'actifs vendus sous contrainte de liquidité ou de refinancement.
En comparaison, le marché immobilier européen montre une dynamique plus contrastée. En Suède, le volume des transactions a diminué de 7 %, tandis qu'au Royaume-Uni, il a enregistré une légère hausse de 1 %. Ces chiffres suggèrent une résilience relative dans certains segments du marché, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Les marchés anglo-saxons et nordiques, avec leurs primes de risque attractives, semblent mieux gérer les défis actuels, offrant ainsi des perspectives plus solides pour les SCPI internationales.
Les tendances observées depuis 2022 soulignent l'importance de la diversification dans les allocations immobilières, tant au niveau géographique qu'en termes de secteurs. Les SCPI diversifiées, qui maintiennent une rigueur sur la qualité des locataires et la durée des baux, sont probablement les mieux placées pour tirer parti des opportunités du marché tout en naviguant dans un environnement incertain. Le contexte actuel pourrait offrir des fenêtres d'opportunité qui se refermeront d’ici fin 2024, rendant cruciale une gestion proactive et stratégique des investissements.
Le point le plus bas est-il atteint ?
La réponse se précisera lors du prochain trimestre. Avec l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, les SCPI devront désormais évaluer leurs patrimoines deux fois par an, au lieu d’une seule fois auparavant. Cette mesure, bien que potentiellement génératrice de plus de volatilité sur les prix de souscription, offre l’avantage de lisser les ajustements de valeur et de permettre aux nouveaux investisseurs d’acquérir des parts à un « juste prix ». Alors que certaines SCPI ont été durement touchées par la hausse des taux ces deux dernières années, les prochaines valeurs de reconstitution révéleront si le marché a touché le fond ou s’il reste encore des ajustements à venir. Nous anticipons une augmentation des investissements au T3 et T4, avec des perspectives plus claires et des prix de souscription alignés sur le marché, ce qui pourrait encourager les investisseurs réticents à reconsidérer cette classe d'actifs.
La collecte nette, encore une variable à considérer ?
La conjoncture du second trimestre 2024 a continué de favoriser les SCPI ayant une forte exposition à l'étranger, mais le paysage de la collecte a légèrement évolué par rapport au premier trimestre.
Voici les points marquants du second trimestre : la collecte totale des SCPI a augmenté de manière significative à 888,3 M€, en nette progression par rapport aux 696,1 M€ du T1 2024, marquant une dynamique positive pour le secteur ; comme au premier trimestre, seules sept SCPI ont réussi à dépasser la barre des 40 millions d'euros de collecte. Toutefois, les SCPI leaders ne sont pas exactement les mêmes que ceux du trimestre précédent, ce qui montre une certaine volatilité dans les préférences des investisseurs.
Les SCPI suivantes ont enregistré les plus fortes collectes au T2 2024 :
- Transitions Europe : 112 M€
- Iroko Zen : 88 M€
- Corum Origin : 75 M€
- Remake Live : 73 M€
- Epargne Pierre Europe : 49 M€
- Corum Eurion : 44 M€
- Activimmo : 43 M€
Il est intéressant de noter que certaines SCPI ont réussi à maintenir leur position de leader en matière de collecte, telles que Transitions Europe et Iroko Zen, qui confirment leur attrait pour les investisseurs en raison de leur exposition à l'international. D'autres, comme Epargne Pierre Europe, font leur entrée parmi les meilleures performances du trimestre, témoignant d'une diversification accrue des investissements.
Seules les SCPI ayant la capacité de collecter des fonds suffisants pourront tirer parti de la situation actuelle du marché. Il est donc crucial de considérer cet aspect pour optimiser l'allocation de son portefeuille SCPI.
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