Les contribuables sont souvent tentés de sous-valoriser leurs biens immobiliers dans la déclaration IFI. Outre le risque en cas de contrôle, cette stratégie est également dommageable pour une future donation, transmission, ou vente des biens.

Par Audrey Texier-Godet et Benjamin Spivac, ingénieurs patrimoniaux chez Amplegest.

Alors que la période fiscale s’achève, nous pouvons confirmer cette interrogation récurrente : « quel est le prix du m2 maintenant dans le quartier ?! ». Les propriétaires ont tous de bons arguments pour expliquer que leurs biens sont sous la valeur du marché…. mais attention aux conséquences !  Rappelons la règle : les contribuables doivent évaluer leur bien comme s'ils souhaitaient le mettre en vente… à la différence près qu'ils ne retiennent généralement pas le prix le plus élevé !

Les abattements réels et ceux rêvés 

La valeur des biens immobiliers retenue est la valeur vénale au 1er janvier de l’année. Pour mieux estimer la valeur de leur bien, les contribuables peuvent le comparer à d’autres biens similaires et, lorsqu’il est loué, le valoriser selon un rendement locatif. De nombreux ouvrages spécialisés ou sites internet sont instructifs, et notamment Patrim.

Le premier abattement autorisé sur la déclaration d’Impôt sur la fortune Immobilière (IFI) est celui accordé au titre de la résidence principale. Il est de 30 % sur la valeur vénale au 1er janvier de l’année. Attention cependant, il ne s’applique qu’à une détention en direct et à un seul bien. Si la résidence principale est détenue dans une SCI (Société Civile Immobilière), l’abattement ne joue pas. De même ceux qui partagent leur vie entre deux résidences, ne peuvent appliquer l’abattement qu'à l'une d'entre elles.

Les bois, forêts (en direct ou constitués en Groupement) bénéficient sous certaines conditions d’un abattement de 75 % qui sera effectué par l’administration fiscale.

Les biens ruraux loués à long terme bénéficient d’un abattement de 75 % de leur valeur vénale en dessous de 101 897 euros et de 50 % au-dessus de cette limite.

Au-delà de ces abattements clairement inscrits dans la notice fiscale, l’administration fiscale admet quelques tolérances que le contribuable doit appliquer lui-même en toute objectivité. A titre d’exemples, voici les décotes les plus usuelles :

- Un bien loué peut ainsi être grevé d’une décote de 10 % à 20 % (hors immobilier de défiscalisation) ;

- Un bien détenu en indivision, démembré ou loué avec un bail loi de 1948, peut se voir attribuer une décote allant jusqu’à 30 % ;

- Un monument historique, plus compliqué à évaluer, pourra se voir appliquer une décote de 25 % maximum.

Les multiples incidences 

Au-delà du risque de rupture d’égalité devant l’impôt qui expose à un contrôle de l’administration fiscale, les incidences d’une sous-valorisation peuvent être dommageables tant pour le contribuable que pour ses proches et parfois aboutir à des querelles familiales.

Ainsi, lors d’une succession la sous-évaluation des biens immobiliers conduira à un écart entre la déclaration de succession et la déclaration du défunt, avec tous les contrôles que cela peut occasionner, sur plusieurs années.

Il en est de même lorsque l'on projette de donner un bien car la base retenue pour la donation devra être similaire à celle retenue dans la déclaration.

Il importe également de songer qu’un jour, ce bien pourra être vendu. La plus-value sera alors bien plus élevée ce qui serait dommageable en ricochet, cette plus-value pouvant avoir un impact sur votre déclaration IR (Impôt sur le revenu) ou sur votre IFI.

La valorisation d’un bien immobilier est donc un point central des décisions patrimoniales futures et l'accompagnement d'un conseiller est bienvenu pour en définir la stratégie !