Par Didier Kling, président de la Chambre nationale des conseils experts en immobilier patrimonial (CNCEIP)

Le marché de l’immobilier s’apprête à vivre pour les professionnels et particuliers intéressés, de nombreuses évolutions dans l’année 2019. Observons tout d’abord la photographie actuelle. Les taux des prêts immobiliers connaissent depuis 2016 – et encore cet automne – leur plus bas niveau.

Les établissements financiers facilitent les conditions d’accès à l’emprunt pour entrer dans leur portefeuille, de nouveaux clients, particulièrement les primo-accédants et les profils jugés à risque limité ou quasi-nul. Une situation qui devrait se confirmer jusqu’en janvier 2019, selon les analystes.

Pour la suite, tout laisse à croire que de nombreux facteurs vont pousser à la hausse, notamment l’inflation. Dans l’immédiat, elle se trouve à un rythme annuel de 2,2 %, lorsque le prêt moyen, toutes durées globalisées, se situe à 1,43 %. Mais il y aura une fin. En effet, la Banque centrale européenne a engagé un programme de rachats d’actifs jusque fin août 2019, maintenant son taux directeur à 0 %. Mais le risque politique qui court dans plusieurs Etats-membres, comme en Allemagne, en Espagne, en Italie ou encore en Grande-Bretagne, devrait éveiller les marchés obligataires selon les prévisionnistes, qui tablent sur une hausse des taux progressive, avoisinant les 2 %.

Il faudra aussi surveiller l’amendement Bourquin, qui permettait depuis janvier 2018 aux emprunteurs de renégocier leur contrat d’assurance de prêt. En effet, le gouvernement envisage une hausse de la fiscalité de l’assurance-emprunteur pour 2019. Fixée 9 %, la TSCA [taxe spéciale sur les conventions d’assurances, ndlr] s’applique actuellement à une partie des primes versées par l’assuré pour couvrir l’incapacité de travail, la perte d’emploi et une partie de l’invalidité. Elle pourrait être élargie aux garanties décès, pour tous les nouveaux contrats.

Par ailleurs, nous verrons si la loi Elan produira ses premiers effets ; à savoir un « choc de l’offre » sur le marché du logement. Maintenant que les normes vont être limitées et simplifiées, il sera possible de construire plus et plus vite. Espérons que ces nouvelles dispositions seront de nature à provoquer des opportunités dans le domaine de l’immobilier patrimonial notamment.

S’agissant des particuliers, la baisse de la taxe d’habitation va se poursuivre en 2019 avec une nouvelle étape de 3 milliards d’euros, appliquée à 80 % des foyers assujettis à cet impôt. Une troisième baisse est annoncée d’un montant équivalent, en 2020, qui permettra aux 17 millions de foyers concernés, de ne plus supporter la taxe d’habitation. Il se pourrait qu’elle incite quelque peu à l’achat de résidences ou la construction. Affaire à suivre.