Angelys Group décrypte la nouvelle loi de défiscalisation relative à l’investissement immobilier locatif. Applicable depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie – extension de la loi Pinel ancien – est un dispositif fiscal encourageant à investir dans le bâti ancien à rénover situé dans des villes moyennes. Sa vocation ? Favoriser la revitalisation des cœurs de ville. Un dispositif qu’il semble aujourd’hui capital de placer au cœur d’une politique globale de redynamisation des territoires pour satisfaire à l’ensemble des enjeux auxquels ils sont confrontés actuellement.

Renforcer l’attractivité des centres-villes

La loi Denormandie s’applique dans les agglomérations dont les centres-villes se dégradent et comportent de nombreux logements vacants ou en mauvais états. Les 222 villes bénéficiaires du plan «Action Cœur de Ville», ainsi que les villes retenues au titre de la démarche «Expérimentation Ville Patrimoniale» sont éligibles au dispositif de défiscalisation Denormandie. Objectifs ? Développer l’attractivité de ces petites villes, proposer un parc de logements de meilleure qualité et attirer ainsi de nouveaux habitants et commerces de proximité.

Un investissement réfléchi

La loi Denormandie s’applique également aux investisseurs qui s’adressent à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové dans le but d’acquérir un logement ancien pour le mettre en location. Le dispositif concerne en priorité les investisseurs immobiliers locaux étant parfaitement au fait du marché.

Spécialiste dans le domaine de la réhabilitation d’immeubles anciens situés en centre-ville, Angelys Group porte une attention toute particulière à la sélection des villes éligibles à ce dispositif, mais également à l’emplacement au sein de ces communes. Dynamisme économique, dynamique démographique ou encore fragilité sociale… Autant de paramètres essentiels pour Angelys Group, qui sont au cœur de l’analyse de marché.

Un dispositif fiscal avantageux

La loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt portant sur l’ensemble de l’investissement (prix d’achat et montant des travaux). Elle ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien et dépend de la durée de location du logement :

- 12 % si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 6 ans ;

- 18 % si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 9 ans ;

- 21 % si le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien jusqu’à 12 ans.

Comme pour la loi Pinel ancien, le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an (limite maximum d’investissement de 2 logements par an) et d’un plafond de 5 500 €/m². Le budget consacré aux travaux doit représenter, quant à lui, au moins 25 % du montant total

de l’acquisition. Pour bénéficier de ce dispositif, l’acquisition doit être effectuée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

Une prise de conscience nécessaire

La loi Denormandie représente aujourd’hui une prise de conscience nécessaire face à la baisse d’attractivité économique et sociale des centres urbains. Les enjeux liés à la redynamisation des territoires et à la préservation de leur identité sont nombreux : lutte contre la dégradation de l’habitat et fuite des équipements et services, préservation des commerces et services de proximité ou encore transition énergétique. Le défi est de taille. Face à la diversité des difficultés qui touchent aujourd’hui les centres-villes, ce dispositif ne peut prendre sens que dans le cadre d’une politique plus globale de redynamisation des territoires. Les enjeux liés aux immeubles anciens de cœur de ville ne se limitent pas seulement aux logements, ils concernent également les locaux professionnels et commerciaux, qui sont au cœur des problématiques de dévitalisation.

L’objectif d’attractivité des cœurs de ville doit donc nécessairement passer par un remaniement global des immeubles pour pouvoir les repenser dans leur entièreté.