La Cour de cassation clarifie enfin la situation spécifique des propriétaires de meublés parisiens. Elle confirme l’obligation de compensation en cas de changement d’usage, renverse la charge de la preuve de l’usage d’habitation et interdit définitivement les baux de moyenne durée. L'analyse de Olivier Maréchal, codirigeant de Rent your Paris. 

Trois arrêts récents de la Cour de cassation font évoluer les obligations des propriétaires d’appartements meublés et clarifient enfin la situation. Au cœur des débats : la réglementation mise en place par la Ville de Paris pour encadrer la location de résidences secondaires. Tout l'enjeu était de déterminer si elle était conforme au droit européen, de manière à trancher les litiges en cours et de donner à tous un cadre clair. 

L'obligation de compensation en cas de changement d'usage 

Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation valide définitivement le dispositif parisien instaurant l’obligation de compensation lorsqu’un propriétaire sollicite une autorisation de changement d’usage. 

« Cette demande d'autorisation est désormais obligatoire pour pouvoir louer plus de 120 jours par an à une clientèle de passage un local meublé à la nuitée, la semaine ou au mois », précise Olivier Maréchal, co-dirigeant de Rent Your Paris. 

Concrètement, cela signifie que les propriétaires qui veulent louer leur résidence secondaire aux touristes de manière répétée doivent : 

• acheter un local commercial de même surface ou acheter la commercialité d’un local commercial directement à son propriétaire (voire double dans certaines zones) ; 

• puis transformer le bien en habitation.


C'est ce que l'on appelle la "compensation" de la perte de logements. 

La preuve de l'usage d'habitation : c'est à la Ville de l'apporter 

Jusqu'à présent, la Ville de Paris considérait que la preuve de l'usage d'habitation d'un local était établie grâce au formulaire H2 rempli par les propriétaires après le 1er janvier 1970, document qui permet de recenser les constructions nouvelles et d’établir leur valeur cadastrale. 

« La Cour de Cassation a donné tort à la Ville de Paris, constate Olivier Maréchal. Selon elle, les formulaires H2 ne constituent pas une preuve suffisante, notamment car ils ne mentionnent pas le loyer. En clair, si la Ville ne peut pas fournir des documents probants complémentaires, son action sera rejetée. »

Les baux de "moyennes durées" sont définitivement interdits 

La durée d’un bail de moyenne durée est généralement comprise de 3 mois à 1 an. Jusqu’alors toléré par les tribunaux, ce type de bail a été condamné par la Cour de Cassation. 

La Cour confirme toutefois les exceptions qui permettent d’échapper à un changement d’usage de l’appartement : 

- la location étudiante pour une durée d'au moins 9 mois ; 


- les locations ne dépassant pas 4 mois/an lorsque le bien constitue la 
résidence principale du propriétaire ; 


- les baux mobilité, d'une durée de 1 à 10 mois. 

« En pratique, le mieux est d'opter pour les baux mobilités, conseille Olivier Maréchal. Mais comme ils sont très encadrés, les propriétaires doivent respecter l'ensemble de leurs obligations pour ne pas voir leurs contrats frappés de caducité. »