Par Fidnet, la base documentaire du groupe Harvest

Les frais et charges sont-ils déductibles si le bien n’est pas encore loué ? Doit-on attendre que le bien soit loué pour déduire les charges ?

Concernant la location nue (revenus fonciers)

Les intérêts d’emprunt, travaux et autres charges (taxe foncière, etc.) sont des dépenses engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu, et sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.

En revanche, si un prêt a été initialement accordé pour l’acquisition de la résidence principale (ou secondaire), puis a finalement permis l’acquisition d’un logement mis en location nue, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers dans la mesure où ces frais n’ont pas été engagés en vue de l’acquisition du revenu (même chose pour n’importe quelle dépense).

Les charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.

Attention : la déduction sera remise en cause si, une fois achevé, le bien n’est pas mis en location nue et ne procure pas de revenus fonciers sous un délai raisonnable.

Concernant la location meublée (revenus BIC)

Les intérêts d’emprunt, frais d’assurance et les autres charges (taxe foncière, etc.) engagés dans l’intérêt de l’activité (notamment en vue d’acquisition de revenus) sont déductibles des revenus de la location meublée (professionnelle ou non professionnelle), même si le bien n’est pas encore loué.

Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location. Cette déduction concerne les bailleurs soumis au régime réel d’imposition (de plein droit ou sur option).

Dans la pratique, au fur et à mesure des années de construction, les comptes 23 « Immobilisations en cours » qui matérialisent la valeur de l’immeuble en cours de construction augmentent. Parallèlement, seuls les montants de l’emprunt débloqués sont inscrits au passif du bilan en comptes 16 « Emprunts et dettes assimilées ». Ces inscriptions permettent la déductibilité en charges des intérêts d’emprunts l’année de leur paiement. Une fois la construction achevée, les comptes 21 « Immobilisations corporelles » remplacent les comptes 23. Enfin, le montant de l’emprunt, entièrement libéré, est inscrit au passif en comptes 16. Attention, la déduction sera remise en cause si, finalement, le bien n’est pas mis en location meublée et ne procure pas de revenus en meublé.

Cas particulier : les amortissements pratiqués sur l’immeuble (et donc leur déduction des revenus de la location meublée) commencent à compter du début de l’activité de location meublée, c’est-à-dire à compter de la mise en location. Les travaux constituent des immobilisations : ils ne sont pas déductibles l’année de leur paiement, mais viennent augmenter le prix d’acquisition de l’immeuble. Ils sont donc amortis. L’amortissement des travaux débute également à compter de la mise en location. Enfin, les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraire d’agence) sont, au choix du contribuable, soit des charges déductibles l’année de leur paiement ; soit des immobilisations, amortissables et donc déductibles à compter de la mise en location.

Références

BOI-RFPI-BASE-20-80 § 280 ; BOI-RFPI-BASE-20-30-30 § 30 ; BOI-BIC-CHG-10-10 ; BOI-BIC-CHG-10-30-10.