Par Audrey Texier-Godet et Benjamin Spivac, ingénieurs patrimoniaux chez Amplegest

A la suite d’une décision du Conseil constitutionnel, la loi de finances pour 2020 a récemment aménagé les conditions permettant d’exercer sous le statut de loueur en meublé professionnel. Eclairages sur les dernières évolutions.

Des avantages juridiques et fiscaux pour le statut de loueur en meublé professionnel

La nouvelle loi supprime désormais l’obligation de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés pour obtenir la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP). Deux conditions doivent toutefois être réunies pour pouvoir exercer sous le statut LMP. Tout d’abord, les recettes annuelles de cette activité doivent être supérieures à 23.000 euros pour l’ensemble du foyer fiscal. En outre, ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

L’avantage du régime LMP est la possibilité d’imputer les déficits, sans limitation de montant, sur le revenu global du contribuable contrairement au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) où il n’est possible de les imputer que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels.

Le statut de LMP présente deux autres atouts non négligeables : l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels (contrairement au statut LMNP) et l’exonération partielle ou totale de l’impôt de plus-value en fonction des recettes locatives au bout de 5 ans (contre 22 ans ou 30 ans pour le LMNP).

Louer meublé plutôt que non meublé ?

La location meublée et la location non meublée présente des différences majeures, tant sur le point fiscal que juridique, qu’il est indispensable d’étudier au préalable de toute décision.

Sur le plan fiscal, En location meublée, le propriétaire percevra des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers. Le plafond pour pouvoir opter pour ce régime est fixé à 15.000 euros de loyers pour le vide contre plus de 70.000 euros pour le meublé.

Ce statut permet également d’être sous un régime micro BIC. Ainsi le propriétaire d’une location meublée pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cet abattement est de 30% pour les biens vides.

En outre, le régime réel simplifié permet aux loueurs en meublé d’amortir le bien loué et de déduire toutes les charges inhérentes à l’activité de location meublée (frais d’établissement, d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt…).

D’un point de vue juridique, les différences sont également loin d’être anodines. Ainsi, la durée du bail est de 3 ans voire 6 ans en location vide. En location meublée, le bail classique est d'un an. Concernant la résiliation par le bailleur, en location vide, elle est de 6 mois au moins avant l'échéance ; en location meublé, de 3 mois au moins avant l'échéance.

Les deux doivent motiver le congé avec un motif légal. Enfin, pour la résiliation par le locataire, l’échéance en vide est de 3 mois (sauf exception) et en meublé, elle est de 1 mois à tout moment.

Transformer son bien vide en meublé

Le passage d’une location vide à une location meublée est possible à condition, naturellement, de meubler le bien concerné. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier devant obligatoirement être présent dans les logements loués meublés. Le propriétaire devra ensuite établir un bail meublé avec l’accord de votre locataire. Dans la plupart des cas, le propriétaire transforme son appartement en meublé lorsqu’il y a un changement de locataire.

Location nue ou en meublé, statut LMP ou LMNP : que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur, le choix du bien immobilier, son mode d’exploitation et sa fiscalité doivent donc nécessairement être bien étudié au préalable avant toute prise de décision.