Par Audrey Texier-Godet et Benjamin Spivac, ingénieurs patrimoniaux chez Amplegest

Les tribunaux s’appuient de plus en plus volontiers sur les données de consommation énergétique pour établir la qualité de résidence principale d’un bien immobilier. Autre point de litige, le délai dans lequel intervient la vente pour bénéficier de l’exonération au titre de résidence principale. 

Le recentrage des orientations des Français vers des besoins essentiels, révélés par la crise sanitaire, semble naturellement les amener à considérer la qualité de leur logement, comme un paramètre primordial, plus absolu encore qu’il ne l’était traditionnellement : un projet de vie repose souvent sur un projet immobilier. Dans ce contexte il nous semble opportun de revenir sur la jurisprudence encadrant cette notion de résidence principale lors de la vente.

La consommation énergétique, talon d’Achille du candidat à l’exonération résidence principale

La Juridiction administrative vient de rappeler que la réalité des dépenses de consommation énergétique fait souvent échec à l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale.

Dans un arrêt de la Cour administrative d’appel (CAA) de Bordeaux du 2 juillet, la résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. La qualification de résidence principale est examinée au regard d’un faisceau d’indices, notamment énergétique.

Au cas particulier, il résulte de cette instruction :

- que le bien en question était initialement vétuste

- qu’il ne comportait pas l’accès à l’eau et à l’électricité,

- qu’il a été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d’habitation entre 2008 et 2010

- que les relevés de consommation d’eau et d’électricité produits ne correspondent pas à ceux d’une maison habitée.

Dans un arrêt de la CAA de Marseille, les factures d’électricité produites pour ce logement font état d’une consommation erratique et le contribuable ne produit aucune facture d’eau relative à l’appartement en cause, ni aucun élément relatif à son emménagement. Ces critères de consommation énergétiques sont nouvellement apparus dans l’analyse du juge lors d’un contentieux avec l’administration fiscale.

La durée de détention : assouplissement sur la durée normale pour vendre

Autre critère important lors de la vente de votre résidence principale : la durée. Le Conseil d’Etat considère qu’un délai de vingt-deux mois entre la mise en vente et la vente d’un bien immobilier ne fait pas obligatoirement échec à la mise en œuvre de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale dès lors qu’au regard des circonstances ce délai peut être considéré comme normal. Ainsi, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou sont devenus vacants.

Même si l’immobilier semble toujours aussi solide, on oublie parfois que Christine Lagarde, alors ministre des finances, avait porté à deux ans le délai de vente avec exonération « résidence principale ». Il faut donc rester très vigilant sur toutes ces questions immobilières.