Lors de la présentation du dispositif par Emmanuelle Cosse (Photo : ministère du Logement)

Depuis le 1er février, le nouveau dispositif fiscal Louer abordable dit Cosse ancien permet aux propriétaires louant un logement à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes de bénéficier d’une déduction de 15 à 85 % sur leurs revenus locatifs. L’objectif est de développer l’offre sociale et solidaire en mobilisant le parc privé, et en particulier les logements vacants dans les zones tendues.

Valable jusqu’au 31 décembre 2019, la nouvelle exonération fiscale du dispositif Cosse ancien pour les propriétaires acceptant de louer en dessous des prix du marché est entrée en vigueur le 1er février, avec des taux de 15 à 70 % dans 6 174 communes jugées tendues et jusqu'à 85 % ailleurs sous conditions, comme l’a souligné le ministère du Logement. Selon les chiffres du cabinet de la ministre Emmanuelle Cosse délivrés à l’AFP, cette définition s’applique à 2 274 communes, réparties en trois zones : 77 dans la zone A bis (Paris et petite couronne), 650 dans la zone A (grande couronne parisienne, Côte d’Azur, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Lyon) et 1 547 dans la zone B1 (autres agglomérations). Dans 3 900 autres communes tendues, regroupées dans la zone B2, les propriétaires pourront déduire au moins 15 % de leurs revenus locatifs. Par ailleurs, une déduction de 85 % est possible partout en France si le logement est loué via un intermédiaire, qui peut être soit une association agréée par l’Etat (intermédiation locative), soit une agence immobilière à vocation sociale.

Les engagements du propriétaire

Le nouveau dispositif Louer abordable permet aux propriétaires de louer leur logement à un niveau de loyer abordable, à des ménages modestes, en bénéficiant d’une déduction fiscale sur leurs revenus locatifs. C’est un principe solidaire : plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est attractive. Pour en bénéficier, les propriétaires doivent s’engager à mettre en location ou continuer à louer son bien pour la durée de la convention, c’est-à-dire au moins 6 ans (convention sans travaux) ou 9 ans (convention avec aides aux travaux) ; ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’Anah ; louer, en tant que résidence principale, à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ; ne pas louer à des personnes de sa famille proche ; et à remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention.

Les logements concernés

Les logements récents ou anciens, loués non meublés et affectés à la résidence principale du locataire ouvrent droit à cette déduction fiscale. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

Une convention avec l’Anah

Pour bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Dans ce document, et après discussion avec le représentant local de l’Anah, le propriétaire s’engage sur les modalités de location de son bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’Etat en fonction de la localisation du logement. L’Anah peut être amenée à retenir des plafonds différents, selon le bien proposé et le marché local du logement.

La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux.

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire remet en location son logement dans les mêmes conditions.

Le dispositif est valable trois ans : il est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019.

Le zonage et l’avantage fiscal

Le dispositif Louer abordable permet une déduction fiscale fonction du niveau de loyers, mais surtout des zones dans lesquelles se situent les logements : plus la zone est tendue, et donc l’effort consenti par le bailleur important, plus la déduction fiscale est importante.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant (soit les zones A, ABis et B1), la déduction s’élèvera à :

- 30 % des revenus bruts pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;

- 70 % des revenus bruts, pour les logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Dans les territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (soit la zone B2), les taux seront de :

- 15 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire ;

- 50 % des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

Source : ministère du Logement

85 % de déduction fiscale

Si le propriétaire choisit de louer son bien dans le cadre de l’intermédiation locative (par exemple Solibail en Ile-de-France), c’est-à-dire de confier son bien à un tiers (essentiellement une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé), en location ou en mandat de gestion, en vue d’une location à des ménages en précarité, alors et ce, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le logement, la déduction fiscale s’élève à 85 %.

Cette démarche est avantageuse pour le propriétaire à plusieurs titres car elle garantit le paiement du loyer conventionné et l’association gestionnaire prend en charge toutes les démarches administratives (recherche du locataire, paiement des loyers et des charges et entretien du bien).

Ouvert jusqu’au 31 décembre 2019, le dispositif Cosse ancien ou Louer abordable a pour objectif « la remise sur le marché de 50 000 logements vacants en trois ans ». Il remplace les régimes Besson ancien et Borloo ancien, qui doivent disparaître progressivement d’ici fin 2019.

L’Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) apporte quelques changements à son aide “Habiter Mieux”.

En ce début d'année 2019, elle se divise en 4 nouvelles aides, Habiter sain, Habiter serein, Habiter facile et Louer facile. Plus complète puisque adaptée à différents projets de rénovation, le principe de l’aide reste le même : offrir un moyen de financement aux propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou résidents du logement, pour entreprendre des travaux de rénovation du logement. Un guide des démarches et les informations concernant les conditions d’éligibilité est accessible ici.

Cette aide comporte un avantage de plus : il est possible de la cumuler avec d’autres aides et c’est par exemple le cas avec le Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE).