Ikory, la société de conseil spécialisée dans l’immobilier résidentiel, vient de publier son analyse du marché de l’immobilier résidentiel au premier trimestre 2019, dans laquelle ses analystes soulignent « un déséquilibre alarmant ».

L’immobilier neuf continue  de profiter de la confiance des accédants à la propriété qui ne se dément pas et qui constitue le socle le plus stable de ce marché. Face à cette demande élevée, l’offre peine à se régénérer ; le marché semble déséquilibré et le manque d’offres devient problématique dans certaines grandes agglomérations, telles que Lyon et Toulouse, et les régions parmi les plus tendues, comme le Grand Est. 

Si les bons fondamentaux de la demande excluent le scénario d’une brusque inversion de tendance du marché du neuf en 2019, les signaux inquiétants de la construction poussent au pessimisme à moyen terme. Le marché du neuf devrait donc rester bien orienté cette année mais faiblir légèrement. L’approche des élections municipales en 2020 pourrait également freiner les mises en chantier.

Un déséquilibre alarmant

Au cours de la période récente (décembre 2018 à février 2019), les autorisations de constructions de logements ont reculé de 5,0% par rapport aux trois mois précédents. Cette baisse est d’avantage marquée pour le collectif (-5,2%) que pour l’individuel (-4,7%). Les mises en chantier freinent également de 4,3% sur la même période (-6,2% pour le collectif et -1,2% pour les maisons). En données annuelles, de mars 2018 à février 2019, les autorisations de constructions ainsi que les mises en chantier baissent respectivement de 9,0% et 5,0% pour s’établir à 448 500 et 413 600 unités.

Si l’offre de logements neufs peine à sortir de terre, 128 000 unités auront tout de même été vendues en 2018. Un niveau haut, inférieur de seulement 1,9% à celui de 2017.

53% de ces ventes auront été conduites par des investisseurs et 47% par des accédants à la propriété. Les ventes à investisseurs auront reculé de 13,2% sur 1 an.

Cette situation de déséquilibre entre offre et demande aura contribué à l’augmentation générale des prix de vente.

En effet, le prix de vente moyen d’un appartement neuf en France métropolitaine atteignait 4 125 €/m² en décembre 2018, en augmentation de 3,2% par rapport à la même période en 2017. Une maison neuve s’échangeait à un prix moyen de 273 000 €, légèrement supérieur à celui de décembre 2017 (+0,9%).

Le marché francilien

En hausse de plus de 10,1% par rapport à l’année dernière, les transactions dans l’immobilier neuf en Ile de France ont atteint un volume record en 2018 avec 38 795 ventes (36 844 appartements et 1 951 maisons). Par rapport à 2017, les ventes sont en hausse sur tous les trimestres. Une vente sur sept dans le collectif aura concerné des appartements de deux ou trois pièces. Paris et la petite couronne ont concentré plus de la moitié de l’ensemble de ces transactions (54%).

Le quatrième trimestre 2018 aura été particulièrement actif avec 10 391 logements vendus (95% d’appartements), soit 5,4% de plus qu’au quatrième trimestre 2017. Les mises en vente, elles, ont baissé de 8,6% par rapport au quatrième trimestre 2017 pour s’établir à 8 649 logements.

Tout comme les ventes, les prix franciliens progressent. En décembre dernier, le prix moyen d’une maison francilienne atteignait 339 000 €, en hausse de 1,2% par rapport à l’année précédente. Le prix moyen d’un appartement dans la région avoisinait les 4 875 €/m• et affichait une hausse de 1,9% par rapport au quatrième trimestre 2017.

Hormis Paris, le département le plus cher de la région est les Hauts de Seine avec un prix moyen de 7 061 €/m² en décembre 2018.

A Paris

Dans la capitale, 441 logements neufs ont été vendus en 2018 soit -33% par rapport à 2017. Les troisième et quatrième trimestres ont été particulièrement en retrait. Le prix moyen d’un appartement neuf parisien en décembre dernier émergeait à 12 910 €/m², soit 20,7% de plus qu’en décembre 2017. Le quartier parisien le plus cher sur le marché du logement neuf est le VIème arrondissement avec un prix moyen de 20 915 €/m².

La confiance des accédants à la propriété ne se dément pas, et l’accession constitue toujours le socle le plus stable du marché du neuf. Face à cette demande qui reste élevée, l’offre peine à se régénérer. Le marché semble déséquilibré et le manque d’offres devient problématique dans certaines grandes agglomérations et régions parmi les plus tendues : Grand Est, Lyon, Toulouse.

Pour redynamiser le secteur, trois axes de travail semblent devoir être privilégiés : rassurer les investisseurs sur la question de la fiscalité et la pérennité des mesures, soutenir financièrement les maires bâtisseurs et maitriser les coûts de construction.

En conclusion, les bons fondamentaux de la demande excluent le scénario d’une brute inversion de tendance du marché du neuf en 2019. Néanmoins les signaux inquiétants de la construction neuve pousse au pessimisme à moyen terme. Le marché du neuf devrait donc rester bien orienté cette année mais faiblir légèrement. L’approche des élections municipales 2020 pourrait également freiner les mises en chantier.