Les vacances d’hiver approchent et les envies d’investir à la montagne se font plus nombreuses. Tour d’horizon des prix actuellement pratiqués dans les stations françaises.

Achat coup de cœur

Site spécialisé dans l’immobilier neuf, Trouver-un-logement-neuf.com propose donc en ce début d’année un baromètre inédit des prix de l’immobilier neuf en montagne. Car « Acheter à la montagne, c’est un investissement coup de cœur », comme le rappelle dans une récente interview Nicolas Grizard, directeur commercial chez le promoteur MGM, leader des résidences de tourisme à la montagne. Et pour cause, face à la rareté foncière, au coût de construction plus élevé, à des chantiers plus longs de par la période hivernale… Construire du logement neuf à la montagne coûte cher.

Reste que plusieurs formules s’offrent aux particuliers investisseurs pour réduire la facture: opter pour un achat en résidence de tourisme pour défiscaliser tout en occupant l’appartement quelques semaines par an, choisir des stations pas encore à maturité pour miser sur une plus-value à terme ou encore faire le choix d’une station moins recherchée, dans des massifs moins connus.

Courchevel, toujours au top des prix du neuf !

Comme partout dans l’immobilier, l’emplacement reste primordial et les prix varient selon si la station est plus ou moins cotée, si elle est rattachée à un grand domaine skiable ou non, mais aussi si la résidence est skis aux pieds, située en cœur de station ou plus éloignée.

Ainsi, pour acquérir un trois-pièces à Courchevel Village, au cœur du domaine skiable des Trois-Vallées, en résidence de tourisme, il faudra actuellement débourser au minimum 700 000 €. Sur l’une des dernières opportunités foncières au pied du téléphérique de l’Aiguille du Midi, à Chamonix, il faut compter à partir de 392 000 € pour un trois-pièces en résidence de tourisme 5 étoiles. Aux Arcs 1800, en Savoie, le prix de départ d’un appartement neuf T3 est de 370 000 €.

Opter pour des stations encore en devenir

Quand le Club Med fait le choix de s’implanter dans une nouvelle station, c’est qu’il y voit du potentiel comme pour Valmorel en Savoie ou dernièrement à Samoëns, en Haute-Savoie, où le voyagiste construit actuellement un nouveau resort. Des stations sur lesquelles misent également le constructeur MGM. Compter actuellement par exemple 275 000 € pour un T3 en résidence de tourisme et 315 000 € pour un T3 en copropriété classique à Samoëns. Des stations de moyenne altitude, bien enneigées, comme Les Saisies ou La Rosière en Savoie offrent, elles, des opportunités sous les 300 000 € pour un trois-pièces en résidence de tourisme.

Miser sur de plus petites stations moins recherchées

Pour trouver les prix les plus attractifs, il faut s’éloigner des stations de sport d’hiver aux noms prestigieux pour opter pour des stations à taille humaine, dans des massifs moins courus. Meilleur exemple à La Féclaz, en Savoie, dans le massif des Bauges, qui domine Chambéry, Aix-les-Bains et le lac du Bourget. Là, vous pouvez actuellement acquérir un chalet en duplex neuf à moins de 267 000 €.

Autre option, choisir une station dans les Alpes du Sud ou les Pyrénées. Exemple dans les Alpes-Maritimes, à Valberg, avec des appartements neufs trois-pièces en copropriété classique à 239 000 €. A Auron, cela peut tout de même grimper actuellement jusqu’à 310 000 €.

Les atouts des résidences de tourisme face aux copropriétés classiques

Aujourd’hui, en montagne, à la demande des stations, on trouve de plus en plus de résidences de tourisme pour favoriser la location par un exploitant de lits chauds et éviter les logements aux volets clos quand le propriétaire d’une résidence secondaire classique, en pleine propriété, n’est pas présent.

Des appartements neufs dans des résidences de tourisme que les investisseurs achètent en loueur de meublé professionnel ou non, avec le plus souvent quelques semaines d’occupation, contre une gestion locative le reste de l’année. Des résidences de tourisme qui doivent fournir un certain nombre de services pour attirer tant les investisseurs au départ, que par la suite des locataires, été comme hiver. C’est ainsi que ces résidences de tourisme proposent désormais pour la plupart des espaces bien-être, des piscines chauffées…

Depuis le début de l'année 2017, et avec l'abandon du dispositif Censi-Bouvard, cet avantage se réduit considérablement. La loi de finance s2017 propose en contrepartie une réduction d'impôt de 20% (avec un plafond à 22000€ par logement) des dépenses éligibles à certains travaux de réhabilitation de grande ampleur pour les logement de plus de 15 ans situés dans les résidences de tourisme classées (CGI art.199 decies G bis nouveau).

Un marché de la montagne en demi-teinte

Dans la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France, il apparaît qu’à l’instar du marché national, le marché des appartements anciens dans les stations de ski de Savoie et Haute-Savoie est mitigé : la moitié des stations affichent des prix en hausse, notamment dans les stations des Trois Vallées (Courchevel, Méribel et Les Ménuires/Val-Thorens) et de Skipass-Mont-Blanc (Les Houches et Chamonix Mont-Blanc).

A contrario, un tiers des stations voit ses prix diminuer, notamment à Tignes-le-Lac (- 5,8 %), La Clusaz (- 2,4 %), au Grand-Bornand (- 5,6 %) et aux Gets (- 7,3%). A Tignes-le-Lac, cette baisse peut s’expliquer par le fait qu’il s’agit de la partie vieillissante de la station. D’ailleurs, on peut remarquer que les prix de Tignes continuent globalement à augmenter et ce d’autant que la station est de plus en plus attractive en raison du manque de neige.

En termes de prix, Megève avec Val-d’Isère sont les stations les plus chères, respectivement 7 620 € et 7 970 € le mètre carré.

En raison d’une météo capricieuse ces dernières années et du manque de neige dans les stations les plus basses, les stations de haute altitude ont le vent en poupe avec des taux de remplissage record dès la semaine du Nouvel An et tout au long de la saison d’hiver. Ce fort taux de remplissage offre de fait un bon rendement locatif, très attrayant pour les investisseurs, et peut expliquer la tendance à la hausse des prix. À noter également la montée en gamme de nombre de stations comme Val-Thorens, Les Ménuires ou Les Arcs, avec l’installation d’hôtels de luxe et résidences de tourisme classées 5 étoiles.

Enfin, les non-résidents représentent 18 % des acquéreurs sur ce marché, proportion stable sur un an. Les Anglais restent majoritaires (45 %) suivi par les Français (15 %), les Belges (12 %) et les Suisses (6 %).