Selon la 23e édition du Baromètre MSCI de l’investissement immobilier français en association avec Crédit foncier immobilier, qui dévoile une vacance locative en baisse en 2018, 25,1 milliards d’euros devraient être investis sur 2018, contre 25,5 milliards d’euros en 2017.

MSCI, dans le cadre du 23e Baromètre de l’investissement immobilier français réalisé en association avec Crédit foncier immobilier, interroge régulièrement les plus grands investisseurs immobiliers présents en France sur leurs anticipations du marché de l’année en cours et pour l’année à venir. Un sondage réalisé au travers d’une vingtaine d’indicateurs dont le taux de rendement des actifs immobiliers, les loyers faciaux contre les revenus nets, les mesures d’accompagnement.

Les investisseurs sondés par MSCI représentent près de 100 milliards d’encours d’actifs immobiliers gérés, soit un tiers du marché.

Le marché de l’investissement immobilier : des bureaux plébiscités, un intérêt grandissant pour le logement

25,1 milliards d’euros devraient être investis sur 2018, contre 25,5 milliards d’euros en 2017 selon Crédit Foncier Immobilier. Le principal frein à l’investissement demeure la faiblesse du rendement des actifs core (46 %). Viennent derrière la fourchette « bid-ask » (écart entre prix vendeur et prix acheteur) trop importante (25 %) et la rareté des actifs sécurisés (16 %) selon le panel d’investisseurs. Pour 2019, le volume est anticipé à 24,2 milliards d’euros.

Les 2 catégories d’investisseurs les plus actives en 2018 sont les compagnies d’assurance, au coude à coude avec les SPCI-OPCI retail, suivies des sociétés de gestion de fonds non cotés.

Le panel table sur un taux de rendement prime sur les bureaux Paris QCA (quartier central des affaires) de 3,0 % pour 2018 et 3,2 % en 2019.

A l’achat, 72% des investisseurs privilégient les bureaux (Paris QCA, reste de Paris et Ile-de-France), une proportion en hausse par rapport au précédent baromètre (63 %). Alors que l’intention d’investir en centre commercial marque le pas, le regain d’intérêt des investisseurs pour le logement se poursuit (10 %, contre 6 % au précédent baromètre).

S’agissant des intentions d’achat à l’étranger, les panélistes plébiscitent une nouvelle fois l’Allemagne (34 %), loin devant l’Espagne, l’Italie et le Benelux (12 % chacun). Le Royaume-Uni revient en force (10 %).

Le marché locatif des bureaux en Ile-de-France : une forte baisse de la vacance locative

2,6 millions de mètres carrés devraient être placés en 2018 (niveau stable par rapport à 2017), tout comme en 2019 selon les panélistes. Le niveau des mesures d’accompagnement octroyées lors d’une prise à bail ou d’une renégociation baisse, et se situerait aux alentours de 16 % pour les bureaux prime Paris QCA en 2018 (contre 17,4 % anticipé lors du précédent baromètre). En 2019, les panélistes tablent sur un taux de 15,3 %.

Le taux de vacance des bureaux poursuivrait sa baisse en 2018 pour atteindre 7,8 %, soit une forte baisse par rapport à 2017 où il se situait à 9,8 %. Une telle baisse n’avait pas été observée depuis 2006. Le taux est estimé à 7,6 % en 2019.

Loyers et mesures d’accompagnement

En 2018, les panélistes confirment leurs anticipations sur les loyers faciaux des bureaux prime Paris QCA, et projettent la moyenne à 807 €/m2. Pour 2019, ils les voient encore augmenter et anticipent un niveau de 825 €/m2, seuil encore jamais atteint. Ils confirment également que les mesures d’accompagnement ont atteint un cap, avec une très légère baisse de 16 à 15 %. Les loyers économiques, quant à eux, suivent la même variation que les loyers faciaux.

Concernant les bureaux de seconde main Paris QCA, les panélistes confirment leurs anticipations de fin 2017 sur le niveau des loyers faciaux pour 2018, à 560 €/m2. Ils s’attendent en 2019 à une augmentation des loyers faciaux similaire à celle remarquée sur le prime, atteignant 575 €/ m2.

Par ailleurs, les mesures d’accompagnement resteraient également stables pour 2018, voire en très légère baisse.

Chiffres clés anticipés par les investisseurs pour 2018

25,1 Md€ attendus sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (25,5 Md€ réalisés en 2017 selon Crédit foncier immobilier)

2,6 millions de m² devraient être placés, niveau stable par rapport à 2017

7,8 % : taux de vacance locative (contre 9,8 % en 2017)

16 % : taux des mesures d’accompagnement sur le segment prime Paris QCA lors d’une prise à bail ou d’une renégociation