Avec des performances robustes et un couple rendement-risque attractif, à mi-chemin entre actions et obligations, l’immobilier continue de jouer les valeurs refuge, même si de nouveaux critères d’appréciation, comme la qualité des actifs et des locataires, entrent désormais en ligne de compte. La fragilisation de certains acteurs et de secteurs entiers devrait impacter les cash-flows perçus par les investisseurs…

L’IEIF a publié mercredi 8 juillet 2020 son étude annuelle sur la performance comparée des placements sur courte, moyenne et longue période. Après avoir au préalable fait le point sur les caractéristiques des patrimoines des ménages et leurs attentes en matière de placements, cette étude donne des enseignements sur les performances des placements, leur cyclicité et leur volatilité. Ces enseignements sont d’autant plus intéressants que la période actuelle depuis le début de l’année est totalement inédite : si les impacts économiques et financiers de la crise pandémique ne sont pas encore mesurés dans les résultats présentés, il n’en demeure pas moins que ces indications sur les comportements historiques des placements sont nécessaires aux prises de décisions d’investissement d’aujourd’hui.

La mise en perspective par rapport aux autres placements (actions, assurance-vie, livret A, obligations, or, Sicav monétaires) montre que sur l’ensemble des durées de détention, l’immobilier sous toutes ses formes, directe (bureaux, commerce, logement, logistique) ou indirecte (SCPI, OPCI, SIIC), présente une performance robuste et une volatilité maîtrisée.

Au cours de ces 40 dernières années, l’immobilier a démontré une grande capacité de résilience aux chocs économiques et financiers. C’est nécessairement un point d’appui pour la période qui s’ouvre maintenant où les incertitudes sont multiples.

Des comportements d’épargne renforcés par la crise du Covid-19

- Des niveaux d’épargne très élevés : le taux d’épargne des français pourrait atteindre un record de 22,3 % pour l’ensemble de 2020 (selon la Banque de France), contre 15 % fin 2019.

- Des épargnants prudents : entre 2017 et 2019, le taux de détention des livrets d’épargne et comptes sur livret est passé de 75 à 79 % et celui de l’assurance-vie en euros de 32 à 35 %. Sur le seul mois de mars, les dépôts bancaires ont progressé de près de 20 milliards d’euros, contre une progression moyenne mensuelle de 6 milliards depuis janvier 2017.

Des performances particulièrement robustes

- En 2019, l’immobilier coté s’est montré particulièrement performant : l’indice IEIF Euronext SIIC France qui regroupe l’ensemble des foncières dotées du statut SIIC a ainsi progressé de 35,9 %.

- Sur 5 ans (2014-2019) : logistique et actions en tête.

- Sur 10 ans (2009-2019) : foncières et les actions avec les TRI les plus élevés.

- Sur 15 ans (2004-2019) : l’âge d’or des commerces.

- Sur 20 ans (1999-2019) : l’immobilier sous toutes ses déclinaisons (direct/indirect, coté/non coté) devant les autres placements grâce à une forte appréciation des valeurs sur la période associée à un rendement courant élevé.

- Sur longue période (30 et 40 ans), l’immobilier coté, les actions et le logement à Paris forment le trio de tête des performances les plus élevées.

Recherche d’un équilibre rendement/risque

- A court et à moyen terme, l’immobilier direct délivre un couple rendement-risque attractif. Sur 10 ans, la logistique délivre des niveaux de performances supérieurs aux actions et aux foncières, supérieurs également aux commerces, bureaux et logements à Paris, ces 3 types d’actifs présentant un niveau de risque bien inférieur.

- Sur très longue période (40 ans), les actions présentent des niveaux de performances plus élevés que pour l’ensemble des autres actifs mais avec une volatilité beaucoup plus grande. La volatilité de l’immobilier direct est bien inférieure à celles du secteur coté pour des performances relativement robustes. L’immobilier, en termes de couple rendement-risque, se positionne donc à mi-chemin entre les actions et les obligations.

Perspectives suite à la pandémie de Covid-19

L’immobilier présente des caractéristiques intrinsèques qui lui permettent d’être perçu comme une valeur refuge. Cela devrait perdurer, mais de nouveaux critères d’appréciation vont entrer en ligne de compte.

- A moyen terme (2020 et 2021), avec la crise économique et financière, les ménages qui le peuvent vont être incités à épargner et à garder des liquidités disponibles. Les produits de taux, à la rentabilité pourtant proche, voire inférieure à 0, pourraient ainsi encore capter une importante collecte dans les prochains mois.

- Dès maintenant et ce sera une tendance long terme, « la qualité de l’actif mais également celle du locataire seront à fortiori des critères de sélection des actifs immobiliers. La fragilisation d’un certain nombre d’entreprises et de secteurs (commerces, restauration, hôtellerie…) auront nécessairement des impacts sur les cash-flows perçus par les investisseurs », souligne Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe de l’IEIF.