Par Gérald Prouteau, directeur du développement de Pierre Premier Gestion

Créés en 2005, mais commercialisés seulement à partir de 2008, les OPCI grand public ont été pensés par des bancassureurs confrontés à la baisse de leurs fonds euros. L’objectif était d’orienter l’épargne des investisseurs vers des véhicules hybrides à dominante immobilière. Mais les OPCI n’ont pas su – ou pu – trouver leur public. Les derniers chiffres de l’Aspim sont explicites : en un an, les OPCI ont vu leur collecte nette diminuer de 1 260 millions d’euros et en neuf mois leur capitalisation fondre de 12,6%. Quant à leur performance moyenne du premier semestre, elle était négative : -3,07%, pour un placement classé 2 sur une échelle de risques qui en comporte 7 ! Enfin sur une longue période, les OPCI affichent des performances inférieures à celle d’un fonds euro et inférieures à l’inflation.

Mais est-ce bien surprenant ? En effet, ce produit « fourre-tout », mélange d’immobilier et de valeurs mobilières, est complexe à appréhender par les professionnels du conseil et difficile à expliquer aux investisseurs.

De plus, n’assiste-t-on pas au mariage de la carpe et du lapin ? Les différents actifs ne réagissent pas en même temps aux cycles économiques et à l’évolution des taux d’intérêts. La poche « actifs immobiliers » d’un OPCI (le plus couramment des SPPICAV) doit comporter au minimum 60% d’immobilier, dont 51, détenus en direct ou via des parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées telles que des SCI ou des SCPI. Les 10 à 40% restants se répartissent entre une poche de liquidités minimale de 5% et des actifs « non immobiliers », obligations ou actions, comme celles des sociétés foncières cotées, lesquelles sur une longue période affichent un taux de rendement interne de 8,9% (2008-2023) mais avec une forte volatilité (source IEIF « 40 ans de performances comparées ») comparable aux marchés actions. Par exemple, Unibail a perdu 43,46% en 5 ans et 62,23 % en 10 ans. Les résultats de Gecina ne sont guère meilleurs : - 5,99% entre le 1er janvier et le 21 octobre et - 31,37% en 5 ans à la même date (source Boursorama).

À la différence de l’OPCI grand public, l’OPPCI est réservé aux investisseurs professionnels et professionnels assimilés c’est-à-dire les investisseurs dont le montant minimum de souscription est de 100 000 euros. L’OPPCI détient généralement plus de 90% de son actif en immobilier physique et bénéficie de l’effet de levier de la dette bancaire, amortissable ou in fine. Les OPPCI peuvent s’endetter dans des proportions élevées, jusqu’à 80% de la valeur des actifs, alors que celui des OPCI ne peut pas excéder 40% ! A titre d’exemple, à partir des hypothèses d’un rendement immobilier (loyers nets de charges) du fonds de 6,5%, d’un endettement de 50% (effet de levier de 2), de frais financiers de 3% (intérêts bancaires) et de frais de gestion et de fonctionnement de 1,5%, la performance attendue des fonds propres est de +8,5%. Cela suppose bien entendu que les loyers quittancés soient encaissés et que la valeur des actifs reste constante dans le temps ou à minima ne baisse pas.

Ainsi, la performance de l’OPPCI BK est de + 7,01% (Part A) depuis janvier 2024 et la performance annualisée est de +11,75% depuis sa création en juin 2016.  Rappelons que comme tout type d’investissement immobilier, il existe des risques de perte en capital et que la liquidité n’est ni immédiate ni garantie.