Remettre sur le marché des logements vacants à loyers abordables étant devenue pour la ministre du Logement une priorité, Emmanuelle Cosse a exposé mardi soir deux nouveaux leviers : la mise en place d’un dispositif fiscal incitatif et attractif pour les propriétaires  et le développement de l’intermédiation locative. Objectif : remettre sur le marché 50 000 logements vacants en trois ans.

Selon les chiffres de l’Insee revus à la hausse chaque année, il y en aurait près de 2,8 millions de logements vacants en France. Un nombre que le ministère du Logement et de l’Habitat durable nuance en distinguant les habitations temporairement inoccupées et celles qui ne sont pas à louer, et en privilégiant les zones tendues où le foncier se fait rare. C’est pour cela que sur les 100 000 logements jugés mobilisables et situés dans des secteurs à forte demande locative, le ministère ambitionne d’en remettre la moitié sur le marché dans les trois années à venir à destination des ménages les plus modestes. Avec des mesures fiscales attractives qui vont être mises en place par la ministre Emmanuelle Cosse dans le cadre du projet de loi de finances pour 2017. La carotte fiscale est sortie, bien loin des menaces d’Anne Hidalgo, la maire de Paris, qui menace dans le même temps de surtaxer les logements laissés vides dans la capitale…

Carotte fiscale

Car faisant de la vacance locative son nouveau cheval de bataille, la ministre du Logement et de l’Habitat durable Emmanuelle Cosse a exposé mardi 29 novembre de nouvelles mesures pour remettre sur le marché 50 000 logements vacants en trois ans, à l’occasion de la remise du rapport de Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales. Une mission qui lui avait été confiée par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement en janvier 2015, avec pour objectif de dresser un inventaire des dispositifs existants et proposer de nouvelles mesures pour mobiliser des logements dans le parc privé pour les ménages en difficulté, en complément de ceux du parc social.

Le rapport souligne que « le parc privé peut accueillir des ménages en difficulté à condition que soient mis en place des dispositifs adaptés aux attentes des acteurs, en particulier des centaines de milliers de bailleurs ».

Quant à la ministre, elle déclare que « les logements vacants constituent une ressource immédiatement mobilisables pour loger les ménages modestes au cœur des villes. Avec ce nouveau dispositif, je me fixe comme objectif de mobiliser en trois ans 50 000 logements, soit la moitié des logements vacants immédiatement mobilisables et habitables. »

 Abattement majoré et exonération fiscale

Pour remettre sur le marché des logements vacants à loyers abordables, Emmanuelle Cosse a exposé deux nouveaux leviers : la lutte contre la vacance locative et une incitation à l’intermédiation locative.

Pour accompagner ce mouvement, Emmanuelle Cosse va proposer au Parlement un nouveau dispositif fiscal à destination des propriétaires qui remettent sur le marché leur logement vacant. Un dispositif qui comprend « une exonération fiscale proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire en matière de loyers : ce dernier pourra déduire de son revenu de 15 à 70 % des loyers perçus ; une adaptation à la diversité de nos territoires : le dispositif sera renforcé dans les zones tendues et les propriétaires choisissant de confier la gestion à une association agréée bénéficieront d’un abattement majoré de 85 % sur tout le territoire.

Autre élément clé de son annonce : l’intermédiation locative pour mobiliser le parc privé à des fins sociales. « Ce dispositif permet de mettre à disposition de ménages modestes des logements privés grâce à l’intervention d’une association agréée qui apporte toutes les garanties au propriétaire, souligne le ministère. Pour encourager ce dispositif, le projet de loi Egalité et citoyenneté permettra de décompter les logements loués en intermédiation locative comme logements sociaux au titre de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). »

3,5 M€ pour le Fonds national des aides à la pierre

En corollaire, le conseil d’administration du nouveau Fonds national des aides à la pierre (FNAP), institué par la loi de finances 2016 et officiellement créé début juillet et présidé par Emmanuel Couet, le président de Rennes Métropole, devrait reconduire, dans le cadre de la programmation 2017 des aides à la pierre, une enveloppe de 3,5 millions d’euros afin de financer la mise sur le marché national de logements en intermédiation, à hauteur de 7 000 euros par logement pour la France entière, un financement porté à 10 000 euros par logement en Ile-de-France et en Provence-Alpes-Côte-d’Azur.

Déjà quelques réserves chez certains professionnels

A peine annoncées, voilà que les mesures d’Emmanuelle Cosse n’arrivent pas à dérider certains professionnels du secteur immobilier, qui prônent plutôt pour une refonte complète de la politique du logement. Comme Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta, société spécialisée dans la promotion coopérative : « Si les mesures annoncées par Emmanuelle Cosse sur les logements vacants peuvent effectivement faire revenir des logements sur le marché, ce n’est pas suffisant. C’est l’ensemble de la politique du logement qui doit être entièrement repensée. Il faut revoir les préceptes d’aujourd’hui. Pour être efficace, trois mesures me semblent indispensables : arrêter les aides fiscales pour soutenir la production de logements neufs, aider les élus locaux et faire baisser les impôts. » Car selon lui, les mesures d’Emmanuelle Cosse concernant la lutte contre la vacance locative « rappellent l’idée de François Fillon, candidat à l’élection présidentielle pour la droite et le centre, ainsi que quelques-uns de ses concurrents, de créer un bail à loyer modéré pour les locataires, qui aurait pour conséquence d’augmenter la base taxable de l’ISF ».

Pour en savoir plus:

Un réseau pour lutter contre les logements vacants

Le réseau national des collectivités mobilisées contre les logements vacants, lancé le 3 novembre, a pour objectif de permettre une remise rapide de ces biens sur le marché de la location, afin que les ménages qui ont des difficultés à se loger puissent bénéficier d’un logement au loyer abordable dans le parc immobilier privé et que les propriétaires qui hésitent à louer leurs biens soient rassurés en les accompagnant dans leurs démarches (par exemple, la réalisation de travaux de remise en état de leur logement).

Présidé pour une durée d’un an par l’Eurométropole de Strasbourg, le réseau permettra aux collectivités d’échanger sur les bonnes pratiques pour identifier les logements vacants, accompagner les propriétaires et accélérer leur remise en location.

La taxe d’habitation sur les logements vacants

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) consiste à faire payer une taxe d’habitation aux logements vides et inoccupés depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressource. Elle est applicable dans les communes (seules vingt-huit agglomérations sont concernées, dont la liste est précisée dans le décret du 10 mai 2013) appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième.

Le produit de la taxe est versé à l’Agence nationale de l’habitat.  A noter que le propriétaire de plusieurs logements vacants redevable de la TLV devra payer la taxe pour chacun des logements.