Le 2 novembre prochain, Intergestion Diffusion lance la commercialisation auprès des CGP de Pierre Capitalisation, une SCPI de déficit foncier gérée par Inter Gestion SA. Accessible dès 10 000 euros (une part = 1 000 euros, dont 180 euros de prime d’émission), elle sera investie principalement dans des logements situés en région parisienne et plus particulièrement dans les communes du Grand-Paris, avec, en cas d’opportunité, des acquisitions dans les grandes métropoles françaises. « Inter Gestion maîtrise l’ensemble de la chaîne de constitution de ses SCPI, ce qui exclut les marges de promotion, précise Antoine Gucemas, directeur commercial d’Intergestion Diffusion. En effet, nous réalisons nous-mêmes notre sourcing de biens et maîtrisons le prix de revient en montant nos opérations à prix coûtant, sans marge de promotion, via notre structure d'assistance à maîtrise. »

Une partie des investissements sera financée via un emprunt in fine, permettant de porter la quote-part de travaux à 65 %. Cet emprunt est contracté après les deux années de collecte et sera donc remboursé à l’issue de la durée de vie de la SCPI, soit quinze ans après sa création. « Cet effet de levier permet d’augmenter la poche de déficit foncier, et les loyers servent à couvrir les charges de la SCPI et rembourser les intérêts d’emprunt. Ainsi, il s’agit d’un produit qui privilégie un taux de déficit foncier élevé plutôt que la distribution de revenus fonciers supplémentaires », expose Antoine Gucemas.

Le régime de droit commun du déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de ses revenus fonciers en imputant les dépenses déductibles sur les revenus fonciers sans limites, avec un plafond annuel de 10 700 euros et reportable sur les dix années suivantes. Le propriétaire s’engage à conserver pendant trois ans les immeubles après imputation du dernier déficit. Ce dispositif n’entre pas dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales. Au final, l’économie d’impôt réalisée peut aller jusqu’à plus de 50 % du montant investi selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et peut être maximisée si l’investisseur finance, lui aussi, son investissement via le recours au crédit.

Au 30 octobre, Inter Gestion gère seize SCPI pour un total de 370 millions d’euros. Outre Pierre Capitalisation, la société propose également la SCPI diversifiée de rendement Cristal Rente, lancée en 2011, et Pierre Investissement 9, une SCPI Malraux dont la commercialisation s’achève à la fin de l’année. La société prépare actuellement le lancement d’une nouvelle SCPI Malraux, Pierre Investissement 10.