Par Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage

La semaine dernière, la Banque centrale européenne (BCE) a augmenté ses taux directeurs de 0,75 points de base, ce qui devrait entraîner une nouvelle hausse des taux de crédit immobilier dans les prochaines semaines. Toutefois, la majorité des banques a d’ores et déjà anticipé cette décision en procédant à une nouvelle hausse début septembre.

Si le taux moyen sur 20 ans s’élève à 1,90 %, de nombreux établissements prêtent aujourd’hui à des taux bien supérieurs à 2 %. Si l’on ajoute les frais (garantie, dossier…) et l’assurance emprunteur, le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse donc largement les taux d’usure, qui sont actuellement très bas. De nombreux acquéreurs doivent donc essuyer un refus de financement. Chez Artémis courtage, une trentaine de pourcents des dossiers ne peuvent pas être présentés aux banques ou financés selon les régions, ce qui est élevé.

Comment vont évoluer les taux d’usure ?

Dès le 1er octobre prochain, les taux d’usure, calculés en fonction de la moyenne des taux accordés lors du trimestre précédent, vont remonter mathématiquement. Cependant, au même moment, les taux de crédits immobiliers risquent aussi d’augmenter, ce qui ne devrait donc pas permettre de réduire drastiquement le nombre de refus de prêts. Seule une refonte du mode de calcul des taux d’usure pourrait redonner de l’air et permettre à davantage d’acquéreurs de pouvoir emprunter.

Quelles sont les conséquences du durcissement de l’accès au crédit ?

Entre les taux d’usure très bas et les conditions imposées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), la durée des prêts s’est fortement rallongée. Chez Artémis courtage, elle est, par exemple, en hausse de 6 mois entre août 2021 et 2022 (+7 mois pour les primo-accédant). Autre constat : les risques de contentieux vont augmenter. Face aux nombreux refus de crédit, de plus en plus d’emprunteurs se retournent contre leur courtier ou leur banque pour prendre en charge les pénalités en cas de refus hors délai, sollicitées par leurs vendeurs.

Quelles sont les solutions pour emprunter ?

Certaines astuces permettent de contourner les taux d’usure. S’il en a la possibilité, un emprunteur peut augmenter le montant de son apport personnel en sollicitant, par exemple, l’aide familiale ou en puisant dans son épargne disponible. Il peut aussi souscrire une assurance emprunteur moins chère dans un autre établissement. Cela est aujourd’hui facilité par le législateur. En revanche, opter pour un prêt à taux variable nous semble peu judicieux. Ces prêts dont le taux d’intérêt n’est pas défini à l’avance font peser un risque important sur l’emprunteur.