Par Jean-Francois Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de Banque Richelieu

La location en meublé a toujours bénéficié d’un régime particulier sur le plan fiscal, notamment au regard de la fiscalité des logements loués nus. Mais ce n’est pas une niche fiscale, car le régime qui lui est applicable est le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

La location en meublé se subdivise en deux catégories distinctes : la location non professionnelle (LMNP), et la location professionnelle (LMP).

Jusqu’à une date récente, la frontière entre les deux catégories pouvait dépendre d’un choix de l’investisseur. En effet, la règlementation prévoyait que le régime de la location professionnelle nécessitait de réunir trois conditions cumulatives : un montant annuel minimum de recettes de 23 000 €, un montant annuel de recettes représentant plus de 50 % des revenus professionnels du couple, pensions de retraite incluses, et une activité de location ayant fait l’objet d’une inscription au registre du commerce et des sociétés. L’investisseur, en choisissant ou en refusant l’inscription au RCS, pouvait choisir la catégorie qui allait régir son activité.

En décidant, le 8 février 2018, que la condition d’inscription au RCS pour bénéficier du régime du LMP était contraire à la Constitution, le Conseil Constitutionnel modifie singulièrement la donne, et un loueur jusqu’alors LMNP est devenu LMP sans avoir modifié aucune condition de son activité. Les différences entre les deux régimes méritent qu’on s’y arrête.

Dans l’activité non professionnelle, un amortissement du bien vient diminuer le revenu taxable. Mais un éventuel déficit n’est pas déductible du revenu global, et seulement reportable sur les revenus de même nature des 10 années suivantes. En cas de revente du bien loué, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique, avec abattement pour durée de détention, mais sans prise en compte de l’amortissement dans le prix de revient fiscal.

Le loueur professionnel est également taxable en BIC, mais avec l’avantage que le déficit est imputable sur le revenu global, sans limitation. Par ailleurs, en cas de revente du bien loué, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec une taxation à la flat tax de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Toutefois, en cas d’exercice de l’activité depuis au moins 5 ans, et à condition que les recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 €, cette plus-value est exonérée d’IR et de prélèvements sociaux.

Curieusement, en matière d’impôt sur la fortune (IFI), la condition relative à la majorité des revenus professionnel englobe l’intégralité des revenus d’activité, mais exclut les pensions de retraite. Ainsi, un loueur pourra être  qualifié de non  professionnel au regard de l’IR, et de professionnel au regard de l’IFI, avec un avantage appréciable : exerçant une activité professionnelle, le bien est exclu de l’assiette taxable à l’IFI.  Au regard de sa transmission future, il s’agira d’une transmission d’un bien professionnel, bénéficiant du régime du paiement différé et fractionné des droits de succession sur 15 ans. Sous certaines conditions, une transmission sous le régime de la loi Dutreil, avec un abattement de 75 %, est également possible.

Attention ! La transformation d’un logement jusqu’alors loué nu en logement loué meublé constitue un changement d’affectation, et nécessite une autorisation administrative dans les grandes villes. Cette autorisation n’est toutefois pas nécessaire si le bien est loué pour une durée minimum d’un an, s’il constitue la résidence principale du locataire, et si les conditions de reprise par le propriétaire sont identiques à celles d’un logement loué nu.