Par Laurent Saint-Aubin, gérant actions, immobilier Europe, de Sofidy, gérant du FCP Sofidy Sélection 1

L’indice immobilier a reculé de -6,9 % en février contre -8,3 % pour l’indice généraliste large (Stoxx 600).

Cela témoigne une nouvelle fois de la capacité de résistance du secteur immobilier dont les principales composantes (logements, bureaux dans les zones centrales des grandes métropoles européennes, entrepôts logistiques) sont peu sensibles au risque accru de récession économique. Le secteur bénéficie en outre d’une visibilité élevée grâce aux tendances structurelles qui les portent. Les entrepôts sont ainsi valorisés par le développement des commerçants électroniques qui, à chiffre d’affaires équivalent, ont besoin de 2,5 fois plus d’espace de stockage que les détaillants traditionnels.

En février, nous avons profité de l’OPA lancée par Covivio sur la foncière de bureaux allemande Godewind Immobilier. Cette position représente 3,7 % de notre fonds Sofidy Sélection 1 au 28 février avec un potentiel de plus-value de 80 % par rapport au prix de revient moyen.

Les indices immobiliers en Bourse

Par ailleurs, nous sous-pondérons toujours les valeurs de commerces qui représente 12 % de notre portefeuille, contre 19,1 % dans l’indice FTSE EPRA Eurozone. Enfin nous avons aussi bénéficié de la bonne résistance des foncières de Data Centers et des tours de télécommunication présentes à hauteur de 4,6% au sein du fonds.

À noter que les foncières de commerces ont, de nouveau le mois dernier, reculé fortement avec 6 valeurs dans les dix plus fortes baisses en bourse. Les résultats de Wereldhave qui détient 31 centres d’une surface moyenne de 28 000 m2 en France, Belgique et Pays-Bas, ont été le déclencheur. En quête d’une nouvelle orientation straté­gique, le groupe a procédé à une forme d’opération vérité par l’annonce d’un abaissement de 13,6 % de la valeur de ses centres et d’une perspective de recul de 10 % des revenus nets locatifs en France à périmètre constant pour 2020. A cela s’ajoutent les craintes de contagion et/ou de confinement liés au développement du coronavirus qui pèsent bien entendu sur un secteur dont le flux de visiteurs est la raison d’être.

Pour les mois à venir, dans un contexte de marché qui pourrait demeurer marqué par une volatilité élevée, l’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de refuge compte tenu d’une prime de risque qui s’est encore renforcée. Il bénéficiera en effet de son exposition domestique, de la durée supérieure à cinq ans des baux locatifs qui fondent son activité et de la mesure régulière de la valeur de ses actifs par des experts indépendants (aux cours actuels, la décote sur ANR 2020 estimée par UBS ressort en Europe continentale à 7,7 %). Enfin, le potentiel de croissance récurrente des segments « alternatifs » devrait conti­nuer de s’exprimer dans un contexte où les banques centrales n’hésiteront pas à reprendre le chemin de baisses de taux agressives.