Par Jérôme Le Grelle, directeur exécutif retail, et Pierre-Louis Dumont, directeur activité Ile-de-France au CBRE

Dans un contexte de révolution du commerce, avec l’essor du e-commerce et les nouvelles attentes des consommateurs, mais également l’impact du Covid-19, les magasins traditionnels font face à des enjeux sans précédent. Ces évolutions recomposent le paysage commercial, avec d’une part la multiplication des canaux de vente en ligne et d’autre part de nouveaux formats de proximité. Le digital renforce la porosité entre le commerce et la logistique, et devient plus que jamais une occasion positive de création de valeur mettant en lumière ces deux secteurs en pleine mutation.

L’évolution et la diversification des usages, la distribution, et donc la logistique, sont plus que jamais la colonne vertébrale autour de laquelle doit s’organiser le commerce. La fermeture des commerces jugés non essentiels pendant le confinement a généré une nouvelle accélération des achats en ligne. L’augmentation massive du volume de traitement des commandes a nécessité, pour les retailers et les logisticiens, le recours à des entrepôts au plus proche des consommateurs. Dans ces zones très denses dites ‘du dernier kilomètre’, où le foncier se fait rare, il devient indispensable de transformer le parc existant et de saisir toutes les opportunités de transformation des actifs devenus obsolètes.

Le développement de nouveaux usages comme le drive ou l’introduction du pick in sur les zones de ventes permet de s’interroger aujourd’hui sur les possibilités qu’offrent les centres commerciaux, ou les grandes surfaces commerciales, situés au sein des grandes métropoles. Ceux-ci disposent en général, d’une localisation proche des centres urbains, d’une excellente desserte, de vastes parkings et sont déjà équipés pour des livraisons ; ils remplissent à cet égard, beaucoup des critères de recherche des acteurs de la logistique.

 « L’évolution de l’immobilier et le maillage entre les différentes classes d’actifs génèrent de nouvelles problématiques pour nos clients, spécialistes de la logistique qui commencent à étudier certains dossiers de reconversion de commerces en entrepôts », affirme Pierre-Louis Dumont, directeur activité IDF.

Ces dernières années, le phénomène de reconversion de commerces en entrepôts s’est accéléré aux Etats-Unis, tiré notamment par la croissance du secteur électronique. Selon un rapport publié en juillet 2020 par CBRE Research, les équipes américaines suivaient 59 projets de ce type en cours ou achevés depuis 2017, dont 35 lancés depuis janvier 2019, totalisant 15,5 millions de m2 d’espaces converti. 

« En doublant l’appétit du marché des capitaux pour la classe d’actifs industriels et logistiques, le Covid-19 a également poussé à la création de fonds dédiés à la logistique urbaine qui peuvent jouer un rôle crucial dans ces processus de reconversion », précise Pierre-Louis Dumont.

Dans le commerce, l’organisation du système de distribution nécessite de pouvoir mixer les différents canaux pour que l’expérience client soit aussi qualitative au sein du magasin physique qu’au travers de l’usage du digital. En ce sens, le centre commercial pourrait (doit ?) alors intégrer une partie de la livraison et de la logistique, participant pleinement à l’expérience client offerte par chaque enseigne. 

« Le contexte actuel souligne la prééminence de la proximité sous toutes ses formes. La nouvelle alliance entre le commerce et la logistique peut répondre à cette problématique, en apportant de la fluidité et du service », souligne Jérome Le Grelle, directeur exécutif retail.