Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance et de bienprévoir.fr

Loger de l’immobilier au travers des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ou d’un PER individuel reste pertinent dans le cadre de la constitution d’une épargne à long terme. C’est l’occasion de combiner les avantages juridiques et fiscaux de ces enveloppes de détention et ceux des SCPI, à condition de sélectionner des contrats adaptés et des SCPI aux solides fondamentaux.

Assurance-vie, PER : des horizons de placement bien adaptés à l’immobilier

L’assurance-vie et le PER sont deux outils complémentaires, utiles à l’épargnant pour se constituer une épargne à moyen et/ou long terme.

L’assurance-vie permet de diversifier ses placements sur différentes catégories d’actifs (actions, obligations, immobilier, non-coté) tout en conservant une disponibilité à tout moment des capitaux placés, en particulier sur le fonds en euros, qui représente la partie des contrats d’assurance-vie dont le capital est garanti par l’assureur. La part de risque dans le contrat peut être modulée en fonction de l’horizon de temps dont on dispose, selon le ou les projets que l’on souhaite financer (études des enfants, apport immobilier, grand voyage, etc.).

De son côté, le PER est avant tout destiné à accumuler des capitaux en vue de disposer d’un capital et/ou d’un complément de revenus à la retraite, sachant qu’il est possible de ne pas dénouer son contrat dès la fin de sa carrière, en vue par exemple de financer les dépenses liées au grand âge (aide à domicile, place en Ehpad). Dans les deux cas, l’horizon de détention à long terme est cohérent avec celui de l’immobilier, qui est une des composantes incontournables d’un portefeuille diversifié de placements.

Une fiscalité attractive

Le régime fiscal de l’assurance-vie et du PER offre la possibilité au titulaire du contrat d’éviter la fiscalité des revenus fonciers, applicable aux dividendes des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies en France, qui devient très coûteuse dès lors que le taux marginal d’imposition ou TMI (le taux maximum que le fisc applique à la fraction supérieure des revenus) du contribuable est supérieur ou égal à 30%.

Lorsque des parts de SCPI sont logées dans un contrat d’assurance-vie ou dans un PER, c’est la fiscalité de ces enveloppes qui s’applique. S’agissant de l’assurance-vie, les gains sont détaxés après huit ans de détention, délai au-delà duquel ils bénéficient d’un abattement fiscal annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. Du côté du PER, les versements bénéficient d’une déduction fiscale qui est d’autant plus efficace que le taux marginal d’imposition est élevé. Pour 1 000 € placés, l’avantage fiscal reçu se monte respectivement à 300, 410 et 450 € avec un TMI de 30%, 41% ou 45%. Le montant maximum annuel des versements déductibles – aussi appelés disponible fiscal – figure dans l’avis d’imposition reçu durant l’été. Pour un couple marié ou pacsé, une protection du conjoint peut être mise en place grâce au PER, celui qui gagne le moins pouvant utiliser le disponible fiscal de son compagnon pour alimenter son contrat. L’assurance-vie, comme le PER, permettent de désigner, en cas de décès du titulaire, le ou les bénéficiaires de son choix (qui peut être le conjoint ou un tiers).

Des possibilités de sortie en assurance-vie

Comme dans le cadre d’une souscription directe, l’investissement en parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PER doit s’inscrire dans le cadre d’une détention longue, avec une durée de placement recommandée de huit à dix ans minimum. La vocation des SCPI étant avant tout de distribuer des revenus trimestriels ou mensuels, l’épargnant a intérêt à conserver ses parts, leur capacité de distribution des revenus n’étant pas, à ce jour, remise en cause, y compris lorsqu’une baisse de prix de part a eu lieu.

Cependant, si le titulaire du contrat est résolu à diminuer l’exposition aux SCPI de son contrat d’assurance-vie ou de son PER, il a le droit de le faire par arbitrage (modification de la composition du contrat) ou, dans le cadre spécifique de l’assurance vie, en sortant des capitaux de son contrat en procédant à une demande de rachat partiel ou total. En effet, la liquidité des parts de SCPI est assurée par l’assureur : si l’épargnant souhaite vendre, l’assureur est tenu de reprendre les parts et les porte sur son bilan. C’est la raison pour laquelle le poids des SCPI dans un contrat d’assurance vie est souvent limité, en pourcentage ou en montant.

Des opportunités d’investissement inédites depuis quinze ans

Le contexte de remontée des taux d’intérêt a conduit une minorité de SCPI (une vingtaine à ce jour) à diminuer leurs prix de part, du fait, notamment, de leur exposition à de grands ensembles d’immobilier de bureaux en proche banlieue parisienne, délaissés par les locataires. A l’opposé, certaines SCPI tirent leur épingle du jeu et profitent de la situation pour investir dans d’excellentes conditions, souvent inédites depuis la sortie de la grande crise financière de 2008. C’est le cas des SCPI qui ont conservé une bonne dynamique de collecte ou de celles qui ont conservé du cash disponible à l’image de Sofidy, qui dispose plusieurs centaines de millions d’euros à investir sur ses différentes SCPI, ou des jeunes SCPI qui ont l’avantage de ne pas compter dans leur patrimoine, ou très peu, d’actifs achetés avant la correction des prix.

Les critères pour choisir son PER/assurance-vie pour investir en SCPI

Certains contrats d’assurance-vie ou PER sont meilleurs que d’autres pour investir en SCPI. Outre les frais de gestion du contrat (qui minorent le rendement des SCPI) et l’éventail de supports proposé, il convient d’être attentif à plusieurs points. Le premier critère est le choix de SCPI offert, celui-ci devant être le plus large possible pour favoriser une diversification (par gérants, par zones géographiques, par typologies de biens).

Il faut vérifier s’il existe un plafond d’investissement général en SCPI. Certains contrats prévoient une limitation à 50% du capital constitué, et un investissement maximum par SCPI, en montant ou en pourcentage des encours du contrat. Il convient d’être vigilant sur le taux de reversement des revenus distribués par les SCPI, en privilégiant ceux où 100% des dividendes sont reversés. Enfin, la possibilité d’opter entre reversement de ces revenus sur le fonds en euros ou réinvestissement nouvelles parts de SCPI est appréciable.