Les chiffres Immostat font état d’une année 2021 record pour le marché de l’investissement résidentiel, à 7,4 Md€ (+7 %). En volume, près de la moitié des transactions concerne des portefeuilles complets. Les régions tirent leur épingle du jeu…

Des volumes d’investissements records

En 2021, le marché de l’investissement a atteint près de 7,4 Mds d’€, un nouveau niveau record, en hausse de 7 % sur l’année. Une année marquée par une poignée d’acteurs, ayant négocié des portefeuilles complets (45 % des volumes), dont la transaction In’li qui pèse à elle seule 27 %. 

« Si la demande est là, la composition structurelle même du marché résidentiel français limite les opportunités à l’acquisition : peu de profondeur sur le marché existant et un potentiel sur le neuf qui nécessite une vraie proximité avec les acteurs de la promotion pour se positionner en amont des projets », commente Sébastien Lorrain, directeur résidentiel de CBRE France. 

« Comme les années passées, la CDC et les opérateurs de logements intermédiaires et sociaux continuent d’être des acteurs majeurs sur le marché résidentiel français, mais ils sont aujourd’hui challengés par les investisseurs institutionnels long terme, de plus en plus présents », complète t-il. 

Si le reste du marché se concentre sur des transactions plus petites, avec une taille moyenne des opérations de 19M€ (hors portefeuille In’li), 52 opérations (sur 282) dépassent les 30 M€ : « Cela montre une évolution du marché vers une institutionnalisation croissante du marché institutionnel français, avec, in fine, des plus gros volumes d’investissement », ajoute Sébastien Lorrain.

La classe d’actif résidentielle, plus que jamais au cœur des stratégies des investisseurs, reste contrainte par une offre limitée. Ce manque d’offre se traduit par une compression des taux, une tendance observée ces dernières années. Entre 2020 et 2021, le taux de rendement prime a baissé de 10 points de base sur un an, pour s’établir à 2,1 %. Cette tendance devrait se poursuivre en 2022, alors que l’appétit accru des investissements étrangers devrait renforcer la concurrence. 

La demande pour le résidentiel géré reste solide

Malgré une baisse de 11 % en 2021 par rapport à 2020, le volume global atteint près de 1,1 M€, un niveau similaire à la moyenne des trois années précédentes. Le quatrième trimestre a été particulièrement dynamique, comptant pour près de la moitié du volume d’opérations en 2021. A souligner, les transactions des actifs coliving, qui atteignent un record de 523 M€ en 2021, montrant que ce marché devient de plus en plus mature.

De nouvelles opportunités 

Si la crise sanitaire est venue renforcer l’intérêt pour le résidentiel, le marché s’inscrit progressivement dans de nouvelles tendances. D’abord, les opérations en VEFA qui représentent plus de la moitié du marché (hors transaction In’li), qui montre un basculement progressif des ventes dans le neuf à la découpe vers la vente en bloc dans un marché où l’existant est très limité. Par ailleurs, la géographie évolue aussi, suivant les évolutions démographiques structurelles. 

« Les communes localisées en périphérie des grandes villes et même des villes moyennes connaissent un vrai regain d’intérêt. Le télétravail a donné une autre dimension à ces territoires où les contraintes foncières sont moindres, avec des collectivités plus enclines à construire et à accueillir de nouveaux habitants », conclut Sébastien Lorrain. 

Les chiffres en témoignent puisque le volume de transactions en régions a progressé de 47 % sur an, soit environ 32 % du total des investissements (en excluant les portefeuilles France non localisés).