Par Laurent Saint-Aubin, gérant actions, immobilier Europe chez Sofidy, gérant du fonds Sofidy Sélection 1

2016 aura été marquée par une volatilité très marquée du secteur : 18,2 %, contre 23,2 % pour l’indice généraliste Stoxx 50 (données à fin novembre 2016).

C’est évidemment décevant alors que :

- l’immobilier constitue depuis le 1er septembre 2016 un secteur à part entière dans les nomenclatures MSCI et Dow Jones et a donc été « immunisé » par rapport aux secteurs banques et assurances avec lesquels il était auparavant mêlé ;

- la moindre sensibilité de l’activité des foncières aux événements macroéconomiques instantanés est avérée et le secteur se caractérise traditionnellement par des distributions de dividendes importantes (4,33 % de rendement 2016 sous-jacent au 30 décembre sur le portefeuille de Sofidy Selection 1).

L’explication tient évidemment au retournement marqué des anticipations d’évolution des taux d’intérêt nominaux depuis le 1er septembre, qui a conduit le secteur à reperdre au dernier trimestre l’essentiel de la surperformance massive engrangée sur les huit premiers mois. Après avoir enregistré une progression de 12,6 % en YtD au plus haut (le 7 septembre 2016), l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone capped (net réinvesti) a finalement fini l’année en progression de 3,8 %, contre + 3,7 % pour l’indice Eurostoxx 50 (net réinvesti).

L’année qui s’ouvre sera de nouveau un terrain favorable pour les gestions actives dans un contexte de volatilité toujours élevée.

Nous estimons pour notre part que le secteur tirera partie :

- des taux d’intérêts réels qui resteront voisins de zéro,

- de son caractère protecteur contre les regains d’inflation grâce à l’indexation,

- de mauvaises surprises possibles sur les cycliques déjà surachetées qui ramèneront les investisseurs vers les segments Value.

A noter :

Le fonds Sofidy Sélection 1 a délivré une performance honorable en 2016, avec une hausse de 6,03 % pour la part institutionnelle et une volatilité de 14,8%, plus faible que son indice de référence. Outre un niveau de rotation important, cela tient finalement à la progression du résidentiel allemand (malgré une fin d’année moins favorable), à la surpondération précoce des foncières de bureaux et à la hausse des valeurs relevant de la thématique « trends de croissance structurelle » (avec une contribution positive significative l’année dernière des positions en XIOR Students, Care Property Invest, Equinix et Aedifica).