Agréée grand public depuis moins de trois ans, Altixia REIM s’est imposée parmi les sociétés de gestion favorites des CGP. A sa tête, une femme, Sonia Fendler, apporte un regard neuf sur le métier, et invite à plus de transparence, pédagogie et digital.

Imaginez une libellule. Gracile, agile, rapide, déterminée. Capable de prouesses impossibles pour d’autres insectes. Symbole de sagesse dans la transformation, elle incarne le changement, la capacité d’adaptation. Elle est un emblème idéal pour Altixia REIM, qui l’a ingénieusement épinglée au-dessus de son nom.

Une mue rapide

Société de gestion depuis 2015, initialement sous agrément « professionnel », Altixia REIM est devenue en quelques années une référence de l’investissement « cousu main » en SCPI et OPCI. La métamorphose s’est opérée sous l’impulsion de sa présidente, Sonia Fendler, issue du monde de l’assurance et venue vivre ici une nouvelle expérience humaine.

Lorsqu’elle arrive chez Altixia REIM en septembre 2018, l’ancienne directrice de l’épargne et de la gestion de patrimoine de Generali, également membre du Comex du groupe, a pour mission de construire une équipe et développer une offre grand public.

En six mois, elle s’entoure de collaborateurs particulièrement expérimentés, dont l’expertise favorise l’attribution rapide de l’agrément AMF « grand public » qu’Altixia obtient dès décembre 2018. « La brièveté avec laquelle nous avons reçu l’agrément a surpris beaucoup de monde, même si je trouve que cela ne va jamais assez vite ! se souvient Sonia Fendler. La qualité de l’équipe, chevronnée et très complémentaire, composée de personnalités venant pour certaines de la gestion de patrimoine et de l’assurance, pour d’autres de l’immobilier, tant côté SCPI que promoteurs, a certainement joué. Notre rigueur, notre réactivité et notre bonne connaissance des régulateurs ont également compté. »

SCPI et OPCI « cousus main »

Depuis, Altixia REIM se développe rapidement. En mars 2019, la société de gestion lance deux SCPI à capital variable, Altixia Cadence XII et Altixia Commerces, deux véhicules bien différenciés. Altixia Cadence XII vise la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié et opportuniste tant par la nature des biens que par leur situation géographique ; elle poursuit un objectif de revenus stables, distribués mensuellement, avec un rendement élevé, supérieur à 5 %. Altixia Commerces cible des commerces de centre-ville en pied d’immeubles, des retail parks ou des locaux adaptés à la logistique du dernier kilomètre, en France et en Europe, avec des activités très orientées proximité, loisirs et bien-être. Grâce à des frais de souscription réduits (2,5 % HT) compensés par des frais de gestion rehaussés sur les loyers (15 % HT), Altixia Commerces majore le montant investi en actifs immobiliers. Un choix pertinent qui s’accompagne d’une rémunération sur encours de 3 % des revenus locatifs et financiers pour le distributeur. « Cette stratégie permet de séduire aussi des CGP qui ne proposent habituellement pas de SCPI, estimant ce produit trop cher », souligne Sonia Fendler.

En octobre 2019, c’est un OPCI grand public, Altixia Valeur, qui est lancé sur le marché, en partenariat avec Edmond de Rothschild AM pour la poche financière. 95 % des souscriptions se font encore via l’assurance-vie, mais quelques-unes commencent à s’opérer en direct. « L’OPCI Altixia Valeur est atypique, puisqu’il mise sur la Vefa (actif en construction - vente en l’état de futur achèvement) afin de servir des TRI performants. Notre démarche ? Prendre de la valeur au fil des travaux et des signatures des baux avec les locataires. Nous demandons, par ailleurs, à Edmond de Rothschild de limiter la volatilité sur la poche financière. En 2020, Altixia Valeur a réalisé la meilleure performance du marché, tout en présentant une poche de liquidité assez significative », détaille Sonia Fendler.

La société collecte aujourd’hui 130 millions d’euros sur ces trois produits. Et bien que la crise sanitaire ait quelque peu ralenti la collecte et les investissements au printemps 2020, elle ne les a pas freinés longtemps : Altixia REIM totalise, à ce jour, vingt-cinq acquisitions pour ses trois véhicules grand public, dont un certain nombre d’actifs neufs ou en cours de construction. Et la société poursuit parallèlement son activité d’asset management auprès de foncières et de création de club deals.

Spécificités : agile et digitale

Si, dans la profession, le développement d’Altixia REIM impressionne, la personnalité de la jeune société de gestion interpelle également et suscite un vif intérêt. « Il faut être différenciant ! », affirme Sonia Fendler. Et la présidente sait de quoi elle parle ! Venant de l’assurance, elle est arrivée dans le monde de l’immobilier avec un regard neuf. « Je trouvais que cet univers manquait de transparence et de pédagogie, par exemple sur les montants, les taux d’acquisition… Nous avons beaucoup travaillé ces sujets et le marché nous a d’ailleurs suivis », constate-t-elle.

Idem concernant la digitalisation. Alors que le secteur accuse en la matière un certain retard, Altixia REIM s’y consacre pleinement, au point de devenir la société de gestion BtoB la plus digitale de la place. Le digital et les services sont pour la société une belle manière de se démarquer de la concurrence. « Nous pouvons, par exemple, présenter à nos clients les bulletins trimestriels les plus complets, proposer une souscription périodique, y compris en nue-propriété, possibilité que nous sommes l’une des rares maisons à offrir », décrit Sonia Fendler. Les efforts portés sur le digital permettent aussi à la société de réduire ses frais généraux.

Encore jeune, Altixia REIM tire avantage de sa petite taille, à l’instar de la libellule qui la représente. Une petite structure autorise des prises de décision rapides, plus de souplesse dans les investissements… La start-up peut encore se permettre de viser des actifs pesant trois à dix millions d’euros, sur lesquels la concurrence avec les grandes maisons de gestion est moins forte. Raison pour laquelle elle souhaite rester le plus longtemps possible sur cette catégorie d’actifs, même si la présence des privés s’y fait de plus en plus pressante. Peu d’acteurs, de surcroît, s’intéressent aux actifs en Vefa. Sur ce sujet, la principale concurrence vient des foncières. Or l’agrément d’Altixia REIM rassure le vendeur et lui permet plus facilement de décrocher le marché. Enfin, gérer des véhicules de petite taille permet d’être plus vite productif et d’avoir moins de stock à gérer en situation compliquée.

Croissance entre prudence et audace

L’année 2020 illustre bien l’avantage tiré de cette agilité. Grâce à la souscription dématérialisée déjà mise en œuvre, Altixia REIM a pu continuer à collecter malgré la crise et les confinements. Tous les produits ont clôturé l’année sur une performance supérieure à 5 %. Et l’OPCI Altixia Valeur s’est même classé en tête du marché, avec une performance de 5,85 % nette.

Des résultats obtenus tout en conservant des réserves. « Je garde de mon parcours un état d’esprit “assurances” qui m’invite à la prudence, explique Sonia Fendler. Je tenais, par exemple, à maintenir l’asset management en interne : nous avons ainsi pu accompagner nos locataires afin de lisser les loyers ou consentir des abandons contre le prolongement des baux. Finalement, la pandémie n’a coûté que quarante à quatre-vingts points de base de rendement aux SCPI. De plus, nous ciblons depuis l’origine une performance de 5 à 6 % et ne visons pas davantage. Nous sommes “patrimoniaux” dans l’âme. L’utilisation du report à nouveau dans la performance 2020 n’a représenté qu’un mois et demi à deux mois de distribution selon le véhicule. »Quant aux actifs, ils se sont appréciés sur la période, comme l’ont relevé les expertises menées.

Une année 2020 placée sous le signe de l’efficacité, mais aussi de la croissance, avec des recrutements qui se sont poursuivis malgré la pandémie. La société compte aujourd’hui quatorze personnes, dont quatre managers qui en ont pris le contrôle le 4 mars 2020.

Le souhait de sa présidente ? Que tous les collaborateurs deviennent actionnaires par la suite. Son développement, Altixia REIM le doit aussi à son fort réseau de conseillers en gestion de patrimoine. « Une profession que j’adore, déclare Sonia Fendler. Ils ont la capacité d’aller chercher des produits nouveaux, savent saisir les opportunités. Ce sont eux qui m’ont donné envie de me lancer en tant qu’entrepreneuse. J’ai quitté Generali parce que j’avais le sentiment de ne plus apporter à mes équipes, de ne plus avoir un regard assez neuf. Mais c’est à force de côtoyer les CGP que j’ai eu envie de tenter l’entrepreneuriat ! » Altixia REIM va donc à la rencontre de la profession, une mission orchestrée par son directeur général, Frédéric Atthar, reconnu dans le milieu des CGP. Le réseau tissé par Sonia Fendler au cours de sa carrière est également activé. Et la structure comptera bientôt trois commerciaux.

« Etre une femme n’est pas un problème »

Dans le monde encore peu féminin de l’immobilier, Sonia Fendler s’impose, sans se poser la question du genre. Il n’y avait d’ailleurs déjà pas beaucoup de femmes autour d’elle lorsqu’elle suivait ses études d’ingénieur, ni lorsqu’elle a rejoint le domaine de l’assurance. « Etre une femme n’est pas un problème. Ce qui compte, c’est la diversité des équipes. Etre arrivée dans l’immobilier avec un regard neuf m’a fait regretter de ne pas avoir recruté dans le passé des collaborateurs issus d’autres horizons, dotés d’une vision différente », remarque celle dont l’humain a toujours guidé la carrière et qui se souvient de moments magiques avec ses équipes, capables de rendre au centuple ce qu’on leur a donné.

« Dans l’univers de la gestion de patrimoine, les femmes ne se mettent pas assez en avant, déplore-t-elle toutefois. Elles devraient réclamer que l’on parle d’elles. Elles apportent le fameux regard nouveau, une autre manière de faire, qui sont si bénéfiques à la profession. Je suis par exemple plus prudente que mes gérants hommes, qui sont plus “pushy”… Or les deux sont utiles ! »

Une vision à long terme

A sa nature raisonnable, Sonia Fendler allie une vision à long terme. « Je suis assureur dans l’âme, insiste-t-elle. Pour mes choix, j’ai besoin de perspective. Avant de signer l’achat d’un actif, je veux savoir ce qu’il deviendra dans dix ans. » Cette approche inspire les décisions d’Altixia REIM et oriente ses préférences vers certains secteurs.

La société mise depuis le départ sur les commerces de proximité, de loisirs et de bien-être, et leur conserve aujourd’hui sa confiance, considérant que les évolutions accélérées par la pandémie ne sont que la continuité de changements déjà à l’œuvre précédemment. Des opportunités devraient se faire jour suite à la crise, selon Sonia Fendler.

Le secteur du bureau l’interpelle davantage. Affecté par l’instauration du télétravail, il vit un vrai bouleversement, en particulier les grandes surfaces en Ile-de-France. « La mutation mettra un peu de temps à s’opérer, mais elle est inéluctable, estime la présidente d’Altixia REIM. Toutefois, à l’heure actuelle, je ne vois pas d’actifs à la casse arriver sur le marché. »

La société de gestion mise plutôt sur les bureaux disposant d’une bonne accessibilité au sein des métropoles régionales, comme Nice, Aix-en-Provence ou encore Nantes… Elle apprécie aussi la logistique du dernier kilomètre et les entrepôts de petite taille, très visibles et très bien placés. « Mais l’engouement est tel actuellement que les prix sont ahurissants, même s’il s’agit de biens mono-locataire ! Nous préférons donc laisser cette thématique un peu de côté pour le moment », précise Sonia Fendler.

L’OPCI Altixia Valeur a également investi dans l’hôtellerie, avec deux établissements de soixante-dix et soixante-quinze chambres situés en région, acquis en Vefa et ne dépendant pas de la clientèle internationale. La société de gestion s’intéresse aussi aux actifs de santé, mais reste plus perplexe concernant les résidences seniors. « Je m’interroge sur la pertinence du modèle, à l’heure où les seniors expriment de plus en plus clairement leur souhait de rester chez eux », admet la présidente d’Altixia.

Quant à la thématique du logement classique, elle semble encore complexe à intégrer dans la stratégie d’Altixia REIM. « La gestion n’est pas simple, les rendements sont assez faibles ; or les SCPI ont besoin de performance. Mais c’est un vrai sujet », reconnaît la présidente.

Si le portefeuille est aujourd’hui français, il est voué à s’étendre à toute l’Europe. Mais chaque chose en son temps. Altixia REIM entend d’abord s’entourer de partenaires locaux maîtrisant parfaitement leur marché, avant de procéder à des acquisitions à l’étranger.

Toujours plus vite !

Une certitude : la libellule a des projets plein la tête ! A commencer par la labellisation ISR de ses solutions, un sujet qui a toujours concerné Altixia REIM, mais qui n’est pas forcément simple à mettre œuvre. Sur Cadence XII par exemple, le label ISR imposerait de refuser certains actifs pourtant intéressants, à l’image des bureaux haussmanniens… Altixia Commerces devrait donc être labellisé en priorité, tout comme Altixia Valeur axé sur la Vefa. La société s’intéresse aussi à l’éligibilité‹de ses produits aux US Persons ; elle continue de développer ses fonctionnalités digitales, notamment pour la souscription en nue-propriété ; elle poursuit son référencement auprès des assureurs (aujourd’hui pour l’instant Generali France et Luxembourg, Spirica, Ageas, Apicil, La Mondiale et La Mondiale EuroPartner) ; et elle envisage déjà de nouveaux produits : « Peut-être un OPPCI, d’ici la fin de l’année, ou encore une SCPI High Yield Europe de l’Est un peu plus tard… », confie Sonia Fendler.

Elle œuvre également à ouvrir le capital d’Altixia REIM à des structures plus institutionnelles. En mai dernier, la start-up est ainsi entrée en négociation exclusive avec le groupe Cyrus pour une prise de participation du cabinet au sein de la société de gestion. Un rapprochement qui lui permettrait d’accélérer encore sa croissance, tout en conservant son autonomie et son modèle historique de développement. L’opération reste soumise à l’autorisation de l’AMF à l’heure où nous rédigeons cet article. Objectif d’Altixia REIM : grossir pour atteindre le niveau des plus grandes. « Il faut être ambitieux ! clame Sonia Fendler. Et pour cela, aller plus vite, toujours plus vite ! » La libellule n’a pas fini d’activer ses jolies ailes…

L’offre d’épargne disponible chez Altixia REIM

OPCI Altixia Valeur : OPCI grand public

- OPCI grand public « Création de valeur » en partenariat avec Edmond de Rothschild AM pour la poche financière ;

- éligible à l’assurance-vie chez Generali Vie, Generali Luxembourg, Spirica, La Mondiale, La Mondiale Europartner, Lombard ;

- performance 2020 (dividende inclus) : 5,85 % nets.

SCPI Altixia Commerces : SCPI de rendement à capital variable

- SCPI à frais d’entrée réduits dédiée aux commerces de proximité et à la logistique du dernier kilomètre ;

- Accessible en direct en assurance-vie chez Generali, Apicil Life et Ageas ;

- souscriptions ponctuelle et périodique 100 % digitales en pleine propriété et en nue-propriété ;

- DVM 2020 : 5,03 % nets ;

- délai de jouissance : 6 mois ;

- distribuée exclusivement par des professionnels de la gestion du patrimoine.

SCPI Altixia Cadence XII : SCPI de rendement à capital variable

- SCPI, diversifiée, opportuniste, (bureaux en région, commerces…) à revenus mensuels ;

- accessible en direct et en assurance-vie chez Spirica et Generali Vie ;

- souscriptions ponctuelle et périodique 100 % digitales en pleine propriété et en nue-propriété ;

- DVM 2020 : 5,13 % nets ;

- délai de jouissance : 3 mois ;

- distribuée exclusivement par des professionnels de la gestion du patrimoine.

Club deal immobilier : réservé à la clientèle professionnelle.