Par l’équipe d’ingénierie patrimoniale France d’Edmond de Rothschild

L’administration fiscale a publié vendredi 8 juin ses commentaires sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)… quelques 300 pages très attendues ! L’équipe d’ingénierie patrimoniale d’Edmond de Rothschild France revient sur trois précisions apportées par ce Bofip à quelques jours seulement de la date limite.

La date limite de dépôt des déclarations d’IFI ayant été récemment reportée au 15 juin 2018, les contribuables peuvent déposer : 

- jusqu’à cette date leur déclaration ; 

- ou, le cas échéant, une déclaration rectificative et ce sans pénalités.

Résidence principale financée à crédit : une bonne nouvelle ! 

La résidence principale est déclarée après application d’un abattement de 30%. A la lecture de la notice de la déclaration d’IFI, les assujettis ont pu lire les précisions suivantes concernant les dettes contractées pour l’acquisition de la résidence principale : « un abattement étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu’à hauteur de 70% de leur valeur ».

A la lecture de cette notice, les contribuables concernés ayant déjà déposé leur déclaration ont légitimement pu appliquer un abattement de 30 % au montant du capital restant dû de leur crédit. 

Le Bofip retient une approche plus favorable au contribuable, en précisant que les dettes sont déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).  

Exemple extrait du Bofip :

Un redevable a acquis sa résidence principale d’une valeur vénale réelle de 4 M€ en partie par la souscription d’un emprunt d’une valeur de 2 M€. Il paye une taxe foncière de 10 000 €. La valeur imposable de la résidence principale est de 2,8 M€ au titre de l’IFI après application de l’abattement légal de 30 %. Dès lors que le montant des dettes n’excède pas celui de la valeur imposable de sa résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ces dettes.

Rachat de prêt : la dette est déductible si le prêt racheté l’était

Certains assujettis ont pu s’interroger sur la déductibilité de prêts immobiliers ayant fait l’objet d’un refinancement (rachat de prêt). L’administration apporte une réponse positive à cette question en précisant qu’est déductible la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible.

Précisions sur les comptes courants d’associés constitués avant l’IFI

Pour la détermination de la valeur nette des titres de sociétés propriétaires d’actifs immobiliers imposables, le législateur a prévu que les dettes consenties par le redevable (ou un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familial) à la société pour acquérir un bien ou droit immobilier imposable ne sont en principe pas déductibles. Sont visés par cette disposition les comptes courants d’associés.  

Le contribuable a toutefois la possibilité de déduire ce type de dette s’il justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

A cet égard, l’administration précise utilement que « peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt ».

Autrement dit, l’administration pourrait admettre la déduction de ces comptes courants d’associés s’ils ont été constitués avant la création de l’IFI.