Biens et droits immobiliers, SCPI, SCI, assurance-vie, biens professionnels, démembrement : les nouvelles règles de l’IFI.

Ce qu'il faut retenir

Le projet de loi de finances pour 2018 a été dévoilé le 27 septembre dernier. Son article 12 prévoit de supprimer et remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 
L’IFI s’appliquerait dès le 1er janvier 2018 (l’ISF 2017 serait le dernier millésime) et reprendrait bon nombre de dispositions applicables à l’ISF.  
Cependant, seuls les actifs immobiliers qui ne seront pas considérés comme des biens professionnels resteraient taxés :
- qu’ils soient détenus en direct ;
- par une société (société de gestion de son propre patrimoine immobilier ou société opérationnelle) à proportion de la valeur des biens immobiliers ;

- via des SCPI, SCI, OPCI détenues en direct ou comme unités de compte au sein de contrats d’assurance-vie rachetables ou de contrats de capitalisation. 

En revanche ne seraient pas taxés : 

- les actifs financiers et autres meubles : comptes bancaires, meubles meublants, or, rentes viagères, etc. (sous réserve d’amendements concernant notamment les biens dit de luxe) ;

- les actifs immobiliers professionnels : c’est-à-dire affectés à une activité opérationnelle qui constitue l’activité principale du redevable ou qui sont mis à disposition d’une société considérée comme un bien professionnel (paragraphe 64 du projet de loi -  ancien article 885 O bis du CGI);

- la valeur des titres représentant des actifs immobiliers lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital d’une société ayant une activité opérationnelle : le Pacte Dutreil ISF serait en contrepartie supprimé.

Remarque : Les loueurs en meublé professionnels au sens de l’ISF et exerçant en direct resteraient exonérés. En cas d’exercice au travers d’une société, le redevable serait exonéré s’il remplit les conditions d’exercice de son activité principale ou d’une fonction de direction (légalisation de la réponse ministérielle Zocchetto 24/10/2002 selon laquelle lorsque le loueur en meublé exerce en société il ne relève plus du régime dérogatoire des loueurs en meublé mais du droit commun et doit donc répondre au conditions de l'exonération des titres).

Certaines dettes ne seraient plus déductibles :

- l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris ceux correspondant aux revenus des immeubles imposables, 

- la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductiblie),  

- les dettes non liées à des actifs immobiliers : prêts automobiles, dettes de quasi-usufruit, etc,

- les prêts à soi-même : 

* les prêts contractés par une société pour l’acquisition des biens immobiliers auprès du redevable (vente de biens immobiliers avec refinancement par un emprunt bancaire ou par constitution d’un compte courant d’associé), 

* les prêts contractés auprès du redevable directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société (il s’agit principalement des comptes courants d’associés), 

* les prêts contractés par le redevable auprès d’une société qu’il contrôle, 

- les prêts à caractère familiaux (sauf si le prêt est consenti par un ascendant, descendant, un enfant majeur, les frères ou sœurs du redevable dans des conditions normales de prêts et si le redevable justifie de l’effectivité des remboursements et du respect des échéances),

- les prêts in fine ne pourront plus être inscrits au passif pour le montant total du capital emprunté : le capital restant dû serait amorti linéairement sur la durée du prêt,

- lorsque la valeur imposable excède 5 millions d’euros, le passif déductible serait plafonné à 60 % de l’actif imposable. 

En matière de réduction ISF, seule la réduction pour dons à certains organismes serait maintenue. Cependant, les réductions FIP, FCPI et ISF-PME seraient encore possible en cas de souscription avant le 31 décembre 2017 et s’imputeraient sur l’IFI 2018.
En matière de déclaration, il n’y aurait plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2,57 millions d’euros.

Conséquences pratiques - Avis Fidroit

Les souscriptions FIP, FCPI et ISF-PME réalisées depuis la mi-juin 2017 ouvriront bien droit à  réduction. Si l’on souhaite en bénéficier au titre de l’IFI 2018, il faudra souscrire avant le 31 décembre 2017 au plus tard. Notez que la date du 15 juin n’aurait plus de signification pour l’IFI.
Pour les pactes Dutreil ISF en cours, avec une durée de conservation de 6 ans, les contribuables devront conserver leurs titres pendant la durée résiduelle pour ne pas remettre en cause l’exonération des années précédentes. 
Quelques modifications à retenir : 

- les sociétés non opérationnelles ne seraient plus pénalisées par l’actuel article 885 0 quater du CGI puisque les actifs immobiliers affectés à une activité opérationnelle (accessoire) seraient désormais exonérés, 

- les actifs immobiliers même non affectés à l’activité opérationnelle de la société seraient exonérés pour les associés minoritaires (détenant moins de 10 %),

- le choix entre l’usufruit légal ou conventionnel (donation entre époux) aurait désormais un impact déterminant en matière d’IFI, 

- les nus propriétaires dont le démembrement est issu de successions ouvertes après le 1er juillet 2002 seraient désormais redevables potentiellement de l’IFI au prorata du barème de l’article 669 du CGI.

En résumé : lorsqu'une société acquiert un bien immobilier financé par un emprunt bancaire, ce dernier est déductible pour déterminer la valeur des titres de la société. Au contraire, les comptes courants d'associés au nom du redevable ou de l'un des membres de son foyer fiscal, ne sont pas pris en compte, eux, pour la détermination de la valeur des titres.

Certains schémas d’optimisation doivent être écartés, notamment la vente des actifs immobiliers à une société (que cette acquisition soit financée par la constitution d’un compte courant d’associé ou par un emprunt bancaire contracté par la société) puisqu’en pareil cas, le compte courant d’associé ou l’emprunt bancaire ne seraient pas déductibles pour la valorisation des titres.

Pour aller plus loin

Généralités

A compter du 1er janvier 2018, l'ISF serait supprimé et remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont le régime serait fixé aux nouveaux articles 964 à 983 du CGI.
Certaines dispositions resteraient identiques au régime antérieur : seuil d’imposition à 1,3 million d’€, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus.
Seraient soumis à l'IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€ : les autres biens seraient exclus de l’assiette.
Tous les redevables devraient désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration de revenu annuelle (des annexes seraient également à compléter). Il n’y plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2, 57 millions d’€.
(paragraphe 118 de l’article 12 du projet de loi) 
Le recouvrement serait désormais effectué selon les mêmes modalités, suretés, privilèges, garanties et sanctions que l’impôt sur le revenu (et non plus calqué sur les droits de mutation à titre gratuit).
(paragraphes 156 et 176 de l’article 12 du projet de loi) 
Le plafonnement des impôts à 75 % des revenus serait conservé en l’état, y compris le dispositif "cash box" mis en place par la loi de finances pour 2017 permettant de prendre en compte les revenus distribués à une société à l’IS contrôlée par le redevable.
(paragraphe 110 de l’article 12 du projet de loi)

Actifs imposables

Les immeubles et droits immobiliers (bâtis ou non) non affectés à une activité opérationnelle seraient soumis à l’IFI : 

- qu’ils soient détenus en direct (paragraphe 15 de l’article 12 du projet de loi), 

- par une société patrimoniale (gestion de son propre patrimoine immobilier) ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à une exploitation opérationnelle (paragraphe 16 de l’article 12  du projet de loi),

Remarque : Les titres de sociétés seraient imposables à concurrence de la valeur des titres représentative des actifs immobiliers. Aucune formule n’est encore précisée, mais a prioriil conviendrait de faire le ratio entre la valeur des actifs immobiliers sur la valeur brute des actifs totaux. ​En tout état de cause, aucun rehaussement d’IFI ne serait effectué si le redevable n’est pas en mesure d’estimer la fraction taxable des actifs immobiliers (sauf lorsqu’il contrôle la société ou se réserve en fait ou en droit la jouissance des biens immobiliers).

- ou sur un contrat d’assurance-vie rachetable au prorata de la fraction représentative des actifs immobiliers (SCI, SCPI et OPCI notamment – paragraphe 38 de l’article 12 du projet de loi). 

L’abattement de 30 % sur la résidence principale serait conservé de même que les tolérances en matière de décote pour illiquidité (immeubles loués, indivision, parts de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.).
Détention en démembrement

L’usufruitier resterait en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens. Mais par exception, l’imposition resterait répartie au prorata de l’article 669 lorsque le démembrement est issu :

- d’une succession : C. civ. art. 757 (usufruit légal du conjoint) 1094 (ancien usufruit des ascendants), 1098 (usufruit forcé en présence d’enfants non communs) : l’usufruit conventionnel prévu à l’article 1944-1 du code civil resterait exclut, 

- de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un héritier au sens de l’article 751 du CGI, 

- d’une donation de l’usufruit à l'État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.
(paragraphes 28 à 32 de l’article 12 du projet de loi)

Attention : L’usufruit légal du conjoint du nouveau régime prévu à l’article 757 du code civil (décès survenus depuis le 1er juillet 2002) bénéficierait désormais de la répartition de la charge de l’IFI.
Au contraire, l’usufruit légal du conjoint de l’ancien régime prévu à l’article 767 du code civil (décès survenues avant le 1er juillet 2002) verraient l’usufruitier taxé sur la pleine propriété.

Détention en fiducie et trust
Les actifs  immobiliers détenus dans des fiducies ou des trusts resteraient imposables chez le constituant (à l’exception des trusts irrévocables dont les bénéficiaires sont des organismes d’intérêt général et dont l’administrateur est soumis à la loi d’un Etat ayant une convention anti-fraude avec la France qui resterait eux, non imposables).
(paragraphes 33 à 35 de l’article 12 du projet de loi)
Le prélèvement spécifique de l’article 990 J CGI applicable aux trusts non déclarés serait maintenu. 
Détention en crédit-bail ou location-accession
Les actifs immobiliers seraient imposables chez le preneur (ou l’accédant) sous déduction des loyers ou redevances restant dus et du montant de l’option d’achat.
(paragraphes 36 à 37 de l’article 12 du projet de loi)

Actifs exonérés

Les bois et forêts et parts de groupements fonciers agricoles, forestiers et baux ruraux à long terme resteraient exonérés soit en totalité s’ils constituent des biens professionnels, soit à hauteur de ¾ sous certaines conditions. 
(paragraphes 79 à 86 de l’article 12  du projet de loi)

Actifs non imposables - Biens et droits non immobiliers

Ne seraient désormais plus imposables : 

- les actifs financiers : comptes bancaires, compte-titres, livrets, PEA, valeurs mobilières (autres que celles représentatives d’actifs immobiliers) , etc., sous réserve d’amendement concernant notamment les biens dit de luxe,

- les meubles : meubles meublants, lingots, yachts, bijoux, or, voitures, etc.

- les droits incorporels : fonds de commerce, brevets, certaines créances (sauf exceptions : prêt à soi-même ou prêt familial – voir infra) ou rentes viagères, contrats de capitalisation et contrat d’assurance-vie (à l’exception de la part représentative des actifs immobiliers lorsque le contrat est rachetable), etc.

Remarque : Le régime de l’anonyme des contrats et bons de capitalisation serait supprimé puisque désormais ces actifs ne seraient plus soumis à l’IFI. (paragraphe 276 de l’article 11 du projet de loi de finances)

Biens professionnels - affectés à l’activité professionnelle

Principes

Les biens et droits immobiliers affectés à une activité opérationnelle (commerciale au sens des articles 34 et 35, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) seraient exonérés d’IFI qu’ils soient détenus en direct ou au travers d’une société IS ou IR. (paragraphes 58 à 78 de l’article 12 du projet de loi)
Lorsque les biens sont détenus au travers d’une société (IR ou IS), ils doivent être  affectés à l’activité opérationnelle : 

- de la société propriétaire des actifs immobiliers : que cette société soit détenue par le redevable directement ou indirectement (paragraphes 19 et 20 de l’article 12 du projet de loi),

- de la société qui détient directement la société propriétaire des actifs immobiliers (paragraphe 20 de l’article 12 du projet de loi),

- d’une société filiale de la société opérationnelle, laquelle détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision dans la filiale (paragraphe 20 de l’article 12 du projet de loi).

Attention : Pour bénéficier de l'exonération d’ISF, la société doit avoir une activité principale opérationnelle à défaut aucune exonération même partielle n’est accordée.
Cette condition ne serait, a priori, pas reprise pour l’IFI, ainsi une société qui aurait pour activité principale la gestion de son propre patrimoine, et une activité accessoire opérationnelle, bénéficieraient de l’exonération à hauteur des actifs immobiliers affectés à cette activité opérationnelle.

Pour la qualification de bien professionnel, les conditions liées au redevable resteraient identiques : 

- exercice en direct : l’activité éligible devrait être l’activité principale du redevable, 

- exercice au travers d’une société IR, le redevable devrait exercer son activité principale dans la société, 

- exercice au travers d’une société IS, le redevable devrait exercer l’une des fonctions de direction énumérée par la loi (l’ancien article 885 O bis serait remplacée par l’article 975 III) percevoir une rémunération normale qui devrait représenter au moins 50 % des revenus professionnel et détenir au moins 25 % des droits de vote (sauf cas des gérants de SARL et associés de sociétés de personnes). 

Remarque : Le directeur général délégué n’est pas visé par l’actuel article 885 O bis du CGI concernant l’ISF ni par les dispositions de l’IFI : en revanche il bien est visé par le BOFiP au titre de l’exonération des biens professionnels à l’ISF. Pour valider son éligibilité à l’exonération IFI, on attendra donc les commentaires BOFiP concernant l’IFI. 

- exercice au travers d’une société IS, le redevable devrait exercer l’une de fonction de direction précitées et les titres qu’il détient devraient représenter plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine y compris les biens et droits immobiliers.

Détention de moins de 10 % dans une société opérationnelle

Dans l’hypothèse où le redevable n’exerce pas son activité professionnelle ou une fonction de direction dans la société, seraient également exonérés les titres de sociétés ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale dont les membres du foyer fiscal IFI détiennent directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote (paragraphe 17 de l’article 12 du projet de loi).

Attention : En conséquence même si les actifs ne sont pas affectés à l’activité opérationnelle de la société, les associés minoritaires (moins de 10 %) ne seraient pas imposables sur ces actifs. 

Activité de location meublée

En cas d’exercice en direct, seuls les loueurs meublés professionnels seraient exonérés (inscription au RCS, recettes supérieurs à 23 000 € et représentant 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IFI). Les loueurs en meublés non professionnels resteraient imposables sur la valeur des immeubles (paragraphe 60 de l’article 12 du projet de loi).

En cas d’exercice au travers d’une société (SARL de famille par exemple), la location meublée ne serait pas en principe éligible à l’exonération sauf si le redevable répond aux conditions d’exonération nécessaires en cas de détention au travers d’une société IR (activité principale) ou IS (fonction de direction, rémunération et détention du capital – voir supra).
(paragraphe 26 de l’article 12 du projet de loi)

Holding

Les sociétés qui gèrent principalement leur propre patrimoine ne sont pas considérées comme ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
En revanche les holdings animatrices sont considérées comme commerciales. Ce sont celles qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers (paragraphes 23 et 25 de l’article 12 du projet de loi).

Remarque : L’assimilation des holdings animatrices à des sociétés opérationnelles est déjà admise par le BOFiP (BOI-PAT-ISF-30-30-40-10  § 130 et suivants) et seraient donc reprise dans les dispositions relatives à l’IFI. 

Passifs déductibles

Seules les dettes contractées par le redevable et afférentes aux biens imposables seraient déductibles, le cas échéant à proportion de la fraction imposable. 
Il s’agirait : 

- des dépenses d’acquisition (emprunt immobilier ou emprunt souscrit en vue d’acquérir l’immeuble ou les titres de la société détenant les actifs immobiliers),

- des dépenses d’amélioration, de construction, d’agrandissement,

- des dépenses d’entretien de réparation dont le propriétaire n’a pas obtenu remboursement par le locataire au 31 décembre de l’année départ du locataire,

- des impositions autres que celles incombant à l’occupant.

(paragraphes 45 à 50 de l’article 12  du projet de loi) 
Les impôts équivalents à l’IFI acquittés à l’étranger seraient déductibles de l’assiette de l’IFI à hauteur du montant de l’IFI acquitté au titre des actifs immobiliers situés hors de France.
(paragraphes 114 de l’article 12 du projet de loi) 

Attention : 

Ne seraient plus déductibles : 

• - les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers : prêts automobiles, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année (sauf s’ils ne rapportent à des actifs immobiliers imposables), etc 

• - l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées) 
  (paragraphe 49 de l’article 12 du projet de loi)

• - les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : notamment la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductible), 

- les prêts " in fine" : le capital restant dû correspondant au montant total de l’emprunt ne pourraient plus être porté au passif : cette dette serait diminuée progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.  
(paragraphe 52 de l’article 12 du projet de loi)

les prêts à soi-même :

* les dettes contractées par une société pour l’acquisition d’actifs immobiliers auprès du redevable (directement ou indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal IFI.

* les prêts contractés par le redevable ou un membre du foyer fiscal IFI auprès d’une société contrôlée par le redevable (au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2°) seul ou conjointement avec son conjoint, leurs ascendants, descendants ou frères et sœurs directement ou indirectement.
(paragraphe 55 de l’article 12 du projet de loi)

les prêts familiaux ne seraient pas pris en compte s’ils sont contractés (directement ou indirectement par une ou plusieurs sociétés interposées) auprès :

* du redevable (notamment les comptes courants d’associés), de son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire ou l’un de ses enfants mineurs (avec impossibilité d’apporter la preuve de l’effectivité du prêt),

* auprès de l’un des ascendants, descendants (enfants majeurs) frères et sœurs du redevable ou de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin SAUF si le redevable justifie du caractère normal des conditions de prêt et de l’effectivité des remboursements. 
(paragraphe 53 et 54 de l’article 12  du projet de loi)

Lorsque la valeur imposable est supérieure à 5 millions d’€, la prise en compte des dettes qui représentent plus de 60 % de la valeur imposable serait minorée : 

- la fraction de l’endettement inférieur à 60 % de la valeur imposable serait déductible en totalité,

- la fraction de l’endettement supérieur à 60 % de la valeur imposable ne serait déductible que pour la moitié de sa valeur.
(paragraphe 56 de l’article 12 du projet de loi)

Réductions d’ISF

Seule la réduction en faveur des dons à certains organismes serait maintenue (et toujours plafonnée à 50 000 €).
(paragraphe 91 et suivant de l’article 12 du projet de loi)

Attention : Les réductions FIP, FCPI et souscriptions au capital de PME seraient supprimées à compter du 1er janvier 2018. Mais ces réductions seraient maintenues pour les souscriptions réalisées avant le 31 décembre 2017, qui seraient imputables sur l’IFI 2018. (paragraphe 214 de l’article 12 du projet de loi)
A priori, la réduction FIP, FCPI et investissement au capital de PME au titre de l’IR ne serait pas majorée pour compenser la suppression de la réduction ISF-PME.