Comment construire et optimiser son patrimoine immobilier lorsqu’on est Français non résident fiscal ? Les conseils d’Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance.

Dans la continuité d’un webinar organisé par Lepetitjournal.com, quotidien en ligne dédié aux Français expatriés et aux francophones, Olivier Grenon-Andrieu, président d’Equance, revient sur la thématique du patrimoine immobilier. Un sujet au central pour les Français de l’étranger.

Près de 3,5 millions de Français vivent à l’étranger ; cela représente près de 420 000 non-résidents fiscaux. Et à l'instar de leurs compatriotes restés en France, ils plébiscitent la pierre pour construire leur patrimoine. « Si 38% des Allemands sont propriétaires de leur résidence principale, le chiffre monte à pratiquement 60% en France. L’immobilier qu’il soit affectif quand il s’agit de l’achat de la résidence principale est aussi un placement de choix quand il s’agit d’investir pour percevoir des revenus futurs, en vue de sa retraite et pour préparer sa succession », explique Olivier Grenon-Andrieu.

Faut-il acheter en direct ou via une SCI (Société civile immobilière) ? C'est l'une des principales questions que se posent les expatriés. Il peut être avantageux de détenir un bien immobilier via une SCI dans une logique de transmission afin d’échapper au blocage de l’indivision, lorsque les héritiers se retrouvent à devoir gérer en commun le bien hérité, source de nombreux conflits en cas de mésentente, a tenu à rappeler le président d'Equance face aux expatriés. La SCI convient tout particulièrement aux opérations d’acquisition et de transmission de logements affectés à la location nue. Pour un bien immobilier loué en meublé en revanche (pas le même régime fiscal), la SARL de famille imposée à l’impôt sur les revenus (IR) sera privilégiée.

SCPI : un véhicule d’investissement résilient en 2020

Quant à l’intérêt de souscrire ou non des parts de SCPI, certes, certaines SCPI investis dans des commerces et des activités hôtelières ont été touchées par la crise en cours, admet Olivier Grenon-Andrieu. Mais ce placement, qui dégage son souscripteur de toute contrainte de gestion rencontrée par le détenteur d’un bien immobilier loué (un point non négligeable quand on vit à l’étranger) reste particulièrement attractif et résilient. « En 2020, le rendement moyen des 150 SCPI dédiés à l’immobilier d’entreprise sur le marché français devrait atteindre 4%, contre 4,4% en 2019. Or, le rendement (net de charges et après impôts) d’un appartement parisien acheté en direct ne ressort qu’à environ 1,8% », relève Olivier Grenon-Andrieu.

Investir dans une SCPI permet aussi de se prémunir contre le risque en mutualisant son investissement dans différents supports, souvent des dizaines d’immeubles qui composent la part de la SCPI. Vous éviterez ainsi la vacance de loyer et les impayés que peuvent rencontrer les propriétaires d’un bien immobilier loué en direct, surtout si le locataire a rendu « ses clés » pendant la crise sanitaire. A noter que la souscription de parts de SCPI détenant des immeubles à l’étranger s’avère attractif sur le plan fiscal. « Pour un non-résident fiscal, la fiscalité est prélevée à la source et peut s’avérer près de trois fois inférieure à celle qui serait appliquée en France », explique Olivier Grenon-Andrieu.

La souscription de parts de SCPI peut également s'opérer en démembrement, une solution qui peut s'avérer judicieuse. Il s’agit alors de séparer la nue-propriété de l’usufruit pendant une période définie à l’avance et qui permet au souscripteur nu-propriétaire de bénéficier d’une forte décote sur son investissement initial. C’est un schéma d’investissement encore mal connu mais particulièrement adapté aux expatriés et très pertinent sur le plan fiscal pour se constituer un patrimoine immobilier et des revenus à long terme.

En tout état de cause, les expatriés ont intérêt à se faire conseiller en amont de leurs investissements, afin d'optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier dans la perspective d’un retour en France, de la préparation de leur retraite ou de la transmission de leur patrimoine.