Par France Duponchel, Head of Wealth & Estate Planning Solutions chez Brouxel & Rabia, et Yacine Bouazza, Senior Associate, avocat à la Cour chez Brouxel & Rabia

Cosmopolite, dynamique, fiscalement avantageuse et accessible… La ville de Dubaï offre un cadre attractif pour les investisseurs. Encore faut-il maîtriser les avantages, inconvénients et usages de cette métropole des Emirats arabes unis !

A l’origine village de pêcheurs, Dubaï a été intégralement construite sur un désert aride. Aujourd’hui, c’est la ville la plus internationale du monde, le plus grand port du Moyen-Orient, une place financière mondiale ou encore la quatrième ville la plus touristique du monde. Les immenses gratte-ciel dont le Burj Khalifa, la plus haute tour du monde avec ses huit cents mètres de haut, les buildings, les îles artificielles, les hôtels et la cité du luxe, du commerce international avec son 1,8 million de résidents sont venus recouvrir l’ensemble.

Désormais, les premières dunes sont à la périphérie de la ville, à tout juste une vingtaine de kilomètres. Dubaï n’a cessé de prospérer ces dernières années d’un point de vue économique avec plus de vingt millions de visiteurs par an et, l’année dernière, l’Emirat a attiré 10,48 milliards de dollars [10,56 milliards d’euros au 4 octobre, ndlr] de capitaux étrangers. Dubaï n’a cessé de gagner du terrain sur la mer et ne cesse de construire des îles artificielles le long de la côte, the Palm Islands, the World, Dubaï Waterfront (en projet). Les placements en immobilier y sont très performants, à condition d’être analysés en bonne intelligence. Dresser les avantages et les inconvénients de vivre à Dubaï ou d’y investir permet de prendre une décision éclairée avant de s’y lancer.

Les avantages d’une vie à Dubaï et d’y investir

Dubaï bénéficie de trois-cent-soixante-cinq jours d’ensoleillement chaque année, ce qui implique de passer tout l’hiver entre 25 et 30 °C. C’est aussi un hub aérien : la ville permet de voyager dans le monde entier très facilement pour explorer les continents asiatique, africain et européen. Les rues et plages y sont extrêmement propres, le coût de la vie raisonnable. En effet, le site Internet Livingcost indique que le coût de la vie y est de 17 % inférieur à celui d’une capitale telle que Londres. Dubaï est une ville rassurante et agréable. La loi y est dissuasive puisque le vol conduit en prison ou à l’expulsion du pays sans possibilité de retour. Elle jouit également d’excellentes infrastructures modernes de transport et de communications, et les interactions sont faciles avec l’administration. Ville multiculturelle, la première langue officielle est l’arabe, mais la seconde est l’anglais, ce qui rend aisé l’entrepreneuriat. Cela explique que de nombreuses entreprises très connues y ont implanté leur quartier général : c’est le cas notamment de Microsoft, Oracle, Google Afrique et Asie, ainsi que de nombreux influenceurs et sportifs reconnus.

En outre, Dubaï dispose d’une excellente position stratégique pour faire des affaires avec un accès facile aux autres régions du Middle East, environnement propice aux affaires dont l’anglais est la langue officielle pour les documents administratifs. Y résider suppose un minimum requis accessible pour obtenir le permis de résidence. En effet, les citoyens de cinquante-trois pays – dont le Luxembourg, la France, l’Allemagne ou encore l’Espagne – peuvent entrer à Dubaï sans visa et y rester jusqu’à quatre-vingt-dix jours. Pour un séjour plus long, il convient de demander un permis de séjour, appelé visa de résidence, aux Emirats arabes unis.

Les personnes éligibles à un visa de résidence sont les propriétaires de biens immobiliers aux Emirats arabes unis : pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 750 000 AED (dirhams des Emirats arabes unis, ndlr) ou de 205 000 dollars, l’investisseur reçoit un permis de séjour de trois ans qui peut être prolongé à plusieurs reprises. Un étranger peut choisir une propriété résidentielle dans n’importe quel émirat, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, les membres de la famille de l’investisseur – conjoint, fils jusqu’à dix-huit ans et filles jusqu’à vingt-et-un ans – reçoivent également des permis de séjour. Les propriétaires d’une entreprise enregistrée aux Emirats arabes unis peuvent aussi demander un visa de résidence.

L’émirat bénéficie également de la stabilité politique et économique du pays : les banques y sont les plus solides (avec un code de bonne conduite) du monde, et si l’une d’entre elles devait s’écrouler, elle serait sauvée par les immenses réserves d’argent du pétrole. De plus, la Bourse de Dubaï vise la première place aux Emirats arabes unis. Par ailleurs, le Plan Dubaï 2040 va permettre à la ville d’accentuer son attractivité. Ce plan vise notamment à augmenter les espaces verts, à devenir la ville avec la plus faible empreinte carbone, avec notamment l’objectif d’atteindre 70 % en énergies renouvelables, à améliorer les Infrastructures. Il comprend également diverses mesures de soutien à la création d’entreprise.

Des inconvénients

Vivre à Dubaï suppose de supporter quatre mois très chauds et humides, notamment entre juin et septembre, mais tout y est adapté en conséquence.

Par ailleurs, il y est impossible d’y obtenir la citoyenneté. En effet, cette dernière est définie par la loi pour seulement les personnes nées de deux parents citoyens émiriens ou nées d’un père citoyen émirien. Les naturalisations y sont rares et accordées seulement dans des conditions exceptionnelles.

Aussi, les Emirats ne reconnaissent pas les doubles nationalités. Si c’est le cas, les autres passeports seront confisqués par les autorités après découverte de ceux-ci.

Un environnement juridique et fiscal propice à l’investissement

Doublé d’une fiscalité immobilière attractive, le cadre juridique est très favorable, ce qui permet une diversification des actifs hors zone européenne. Selon différentes études dont CIA Landlord Insurance, « Dubaï est l’endroit le plus rentable pour les propriétaires d’un logement loué via Airbnb, car il ne leur faut que quatre mois pour regagner leur argent après avoir investi dans une propriété ». Néanmoins, cette étude est basée sur des propriétés à proximité du Burj Khalifa, la plus haute tour au monde, après l’acquisition d’un studio avec un emplacement rendu populaire par les réseaux sociaux.

Par ailleurs, l’immobilier vient d’être régulé. Pour peu que l’investisseur soit bien accompagné, l’achat d’un bien immobilier à Dubaï pour un étranger peut se dérouler très rapidement, tout en sécurisant l’acquéreur avec une législation favorisant les propriétaires et des taux de rendement locatifs attractifs.

Le système fiscal dubaïote est très avantageux, puisqu’aucun impôt n’est prélevé sur les revenus des salariés ou sur le bénéfice des sociétés, par contre l’émirat impose certaines taxes. En effet, l’Etat fédéral n’a pas d’impôt fédéral sur le revenu. Pour autant, les autorités dubaïotes vont prochainement introduire l’impôt sur les sociétés qui était actuellement inexistant. A partir de juin 2023, ceci prendra la forme d’une taxe au taux de 9 % sur les bénéfices réalisés par les entreprises étrangères et dubaïotes. Notons également que plus d’une cinquantaine de conventions de non-double imposition ont été signées avec Dubaï (cf. encadré page précédente).

Pour y créer une société, la Limited Liability Company est la forme de structure préférée des étrangers, même s’il convient d’observer chaque cas individuellement. Il existe une absence de contrôle des changes ou de toute contrainte en matière de rapatriement de capitaux. La gouvernance et la fiscalité sont favorables aux affaires. D’ailleurs, vingt-cinq zones franches semblent ne pas être impactées par les réformes de 2023. La rédaction d’un testament est fortement recommandée pour toute personne résident aux Emirats ou y possédant des actifs immobiliers : en l’absence de testament et en cas de décès, les règles applicables seront celles établies par l’islam.

Quelques exemples de taxes et frais divers facturés à l’émirat dubaïote :

- frais de transfert de propriété : 4 % du montant du bien ;

- frais de départ pour toute personne quittant Dubaï en avion : environ 10 euros.

- et TVA : 5 % sur la plupart des produits et des services, excepté sur les services de santé, sur l’éducation ainsi que les produits issus de l’industrie pétrolière.

Conclusion

Dubaï bénéficie ainsi d’une atmosphère incroyablement dynamique et d’un environnement propice aux affaires, les services gouvernementaux y sont modernes et efficaces. De même, la qualité de service exceptionnel permet de satisfaire les clients. Pour y vivre, il faudra également penser à se couvrir en termes d’assurance-santé et préparer sa future retraite. Désormais, la ville compte plus de 3,5 millions d’habitants, une métropole cosmopolite la plus internationale du monde.