Les conseils de Jean-Francois Lucq, directeur de l’ingénierie patrimoniale de Banque Richelieu

Lorsqu’une SCI est mise en place pour l’acquisition d’un immeuble de rapport, les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Chaque option présente des avantages et inconvénients. 

A l’IR : avantage à la sortie 

Dans une SCI à l’IR, les revenus immobiliers sont taxés au taux progressif (jusqu’à 45 %) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Un frottement fiscal qui peut s’avérer dissuasif.

Le problème se complique si la SCI s’est endettée pour acquérir le bien, car seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu des associés. Souvent, le remboursement du capital plombe les revenus de l’immeuble et le déséquilibre doit être comblé par des apports en compte courant d’associé. Le poids des intérêts d’emprunt déductibles diminuant peu à peu dans l’échéance de remboursement, le déséquilibre financier s’accentue avec le temps. En revanche, lors de la revente de l’immeuble ou des parts de la SCI, la plus-value immobilière suit le régime des plus-values de particuliers, avec un abattement croissant pour durée de détention et une exonération totale au bout de 30 ans.

A l’IS : avantage pendant la durée de détention 

Si la société opte pour l’IS, l’intégralité des charges liées à l’acquisition est déductible du résultat, y compris les droits de mutation. En outre, l’immeuble peut faire l’objet d’un amortissement sur une durée comprise entre 40 et 50 ans. Cet amortissement minore le résultat taxable, ce qui facilite le remboursement de l’emprunt. De plus, le taux de l’IS (15 % puis 28 %) est plus faible que le taux d’IR (cumulé aux PS). Mais si le régime de croisière donne l’avantage à la structure à l’IS, il présente toutefois deux inconvénients notables : d’abord, pour être appréhendé par les associés, le résultat de la société à l’IS sera soumis à une nouvelle taxation : soit la flat tax de 30 %, soit l’IR après abattement de 40 %, plus 17,2 % de PS. Par ailleurs, en cas de revente de l’immeuble, la plus-value taxable à l’IS est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, cette dernière intégrant les amortissements. A l’IS, la plus-value ne profite d’aucun abattement pour durée de détention. Si les associés optent pour la cession de leurs parts, la valeur vénale de celles-ci intègre le plus souvent une décote, liée notamment aux amortissements déjà comptabilisés, qui ne pourront profiter au nouvel acquéreur.

Créer deux niveaux de détention par des SCI

La détention par une structure à l’IS peut toutefois être optimisée à deux niveaux. D’une part, en effectuant les apports sous forme d’apports en compte courant d’associé. Lorsque la structure dégage du cash-flow, le remboursement peut s’effectuer, sans aucune taxe. D’autre part, il peut être judicieux de créer deux niveaux de détention : une SCI soumise à l’IS, détenant une SCI translucide propriétaire de l’immeuble. Le résultat annuel sera déterminé de la même manière qu’en cas de détention par une seule structure à l’IS et prendra en compte l’amortissement de l’immeuble. Ultérieurement, si la SCI à l’IR est revendue, les nouveaux associés personnes physiques bénéficieront du régime applicable à une détention en direct. Il n’y aura donc pas de décote sur la valeur des parts.

Dans certains cas, deux autres modes de détention peuvent être envisagés : la location meublée, et l’acquisition en démembrement de propriété, où le particulier acquiert à titre personnel la nue-propriété, tandis qu’une structure à l’IS acquiert l’usufruit (à terme fixe ou viager) de l’immeuble. De belles opportunités d’optimisation à condition de les connaître et de savoir les utiliser.