Par Hugues de Tappie, directeur du cabinet de gestion de patrimoine Jedefiscalise.com

Investir dans des immeubles anciens, le plus souvent en centre-ville, dans une opération avec des travaux de réhabilitation ou de transformation en logements, peut s’avérer très intéressant pour les contribuables payant plus de 10 000 € d’impôt sur le revenu… Doublement intéressant grâce à la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier.

On a parfois tendance à l’oublier, mais la réduction d’impôt Pinel s’applique également aux logements faisant l’objet d’une réhabilitation (ou d’une transformation). Cela permet de bénéficier du cumul de deux avantages fiscaux : déficit foncier et réduction d’impôt.

Une lourde réhabilitation

Les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent. Il s’agit de ceux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques d’habitabilité. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.

Le logement doit satisfaire à certaines conditions, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

- une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

- une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

- des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

- une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

- une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

- un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Avant et après

Le contribuable fait établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

- avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence ;

- après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques. La personne qui établit cet état fournit également une attestation indiquant d’une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et d’autre part qu’au moins six des performances techniques ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

Deux avantages fiscaux

La loi Pinel (ancien ou neuf) permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location. Le régime du déficit foncier permet de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global.

Avec la défiscalisation Pinel ancien optimisé au déficit foncier, le contribuable cumule les avantages de ces deux dispositifs défiscalisants. De surcroît, ces opérations de restauration se font le plus souvent en centre-ville, avec l’assurance d’un emplacement et d’un bâti de grande qualité, gages de facilité de location et de revente.

Ce concept très peu connu présente une forte valeur ajoutée. Au Pinel ancien, nous ajoutons une optimisation fiscale, c’est le Pinel optimisé au déficit foncier. Cela permet non seulement de défiscaliser plus qu’en Pinel, mais cela, dès l’année de l’investissement contrairement au Pinel seul où il faut attendre l’achèvement des travaux pour défiscaliser.

Le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier permet de bénéficier d’une part de la réduction d’impôt Pinel pour le foncier et les travaux d’aménagements intérieurs et d’autre part de la déductibilité sur le revenu, liée au déficit foncier portant sur les travaux des parties extérieures.

L’avantage fiscal du déficit foncier est immédiat et échappe au plafonnement global des niches fiscales. Il est d’autant plus important que la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et permet en outre de défiscaliser pour partie les revenus fonciers que va générer l’opération. Avec une durée de location qui peut se limiter à six ans, l’investissement représente un gain fiscal optimisé.

La preuve par l’exemple

M. et Mme Gaétan, trois parts, ont un revenu imposable de 160 000 €, dont 5 000 € de revenus fonciers. Ils ont de ce fait une tranche marginale d’imposition de 41 %, un impôt de 35 486 € plus 775 € de CSG.

Ils acquièrent un trois-pièces pour un budget global de 280 000 € : 53 000 € de foncier et 227 000 € de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel comptent pour 170 000 € et ceux au déficit foncier pour 57 000 €. Moyennant une location de neuf ans, leur réduction d’impôt pour la partie Pinel s’élèvera à (53 000 + 170 000) x 18 %, soit 40 140 €. Ils passeront leurs travaux en déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur trois ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus, avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Ils passeront leurs travaux déficit foncier sur trois ans. Pendant cette durée, cela va leur permettre de gommer leurs revenus fonciers et d’imputer 10 700 € par an sur le revenu global. Le gain d’impôt sera de 19 311 € sur 3 ans (soit 15 700 x 41 % x 3), plus 2 325 € de CSG. Et il leur restera encore 9 900 € de déficit foncier reportable. Ce déficit défiscalisera leurs revenus fonciers deux ans de plus. Avec un gain fiscal et social supplémentaire de 5 593 €. Soit un gain fiscal lié au déficit foncier de 27 229 €.

Au final, le gain fiscal global sera de 67 369 € sur onze ans (dont deux de travaux) et représentera 24 % de leur investissement. La même opération en Pinel seul ne générerait que 18 % de gain fiscal, et ce uniquement une fois les travaux terminés.