Très apprécié pour sa fiscalité avantageuse, le régime réel simplifié, pour lequel les propriétaires de meublés ont jusqu’au 3 mai pour télédéclarer leurs revenus, fait pourtant l’objet de nombreuses idées reçues. Le point avec Lodgis, l’agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris.

Deux options s’offrent aux propriétaires de meublés pour déclarer leurs revenus locatifs : opter pour le régime forfaitaire, dit micro BIC, et être imposé sur la moitié des recettes ; ou choisir le régime réel, et déduire les charges et les amortissements de leurs revenus locatifs, qui seront ainsi bien moins imposés.

Pour aider les contribuables dans ces démarches administratives, le site jedeclaremonmeuble.com, lancé par Lodgis, propose un simulateur gratuit pour choisir le bon régime fiscal et deux offres pour accompagner le propriétaire qui souhaite déclarer ses revenus locatifs au régime réel.

1. Le régime réel est trop compliqué à mettre en place et nécessite obligatoirement d’avoir un comptable

Faux. Le régime réel est, certes, un peu plus complexe à mettre en place que le régime micro-BIC du point de vue des obligations déclaratives et comptables, cependant il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable, et un propriétaire bien renseigné peut parfaitement établir seul sa liasse fiscale. Il peut également choisir de se faire accompagner en utilisant le service en ligne proposé par le site jedeclaremonmeuble.com.

2. Le régime réel n’est pas intéressant si je n’ai plus d’intérêts d’emprunt, ou que je n’ai pas de travaux à faire

Faux. Dans 85% des cas, le régime réel, notamment grâce à l’amortissement du bien, permet de réaliser d’importantes économies d’impôts. Il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt au régime réel, même si le propriétaire loueur n’a plus d’emprunt sur le bien, ou qu’il n’a pas de gros travaux de prévus. Pour savoir quel régime fiscal lui sera le plus avantageux, il peut réaliser une simulation gratuite en ligne.

3. Je ne peux bénéficier du régime réel que si mes revenus de location meublée dépassent 33 200 €

Faux. Si ses revenus sont inférieurs à 33 200 €, le LMNP est, par défaut, soumis au régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Mais, il peut tout à fait opter pour le régime réel en envoyant un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année au cours de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime.

4. Si je déclare au régime réel et que mes revenus dépassent 23 000 €, je deviens forcément loueur meublé professionnel (LMP)

Faux. Si le propriétaire ne fait pas la démarche de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que LMP, il reste loueur meublé non professionnel (LMNP), quel que soit le montant de ses revenus de location meublée. A noter que pour prétendre au statut de LMP, en plus de l’inscription au RCS, il faut également que les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée soient supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

5. Je crée forcément une entreprise si je deviens LMNP, notamment à cause de l’attribution du numéro Siret

Faux. En tant que LMNP, il est en effet obligatoire d’enregistrer son activité. Pour cela, il faut renseigner le formulaire P0i à la date réelle de son début d’activité. Le propriétaire obtiendra ainsi un numéro SIRET qui pourra lui permettre de télétransmettre sa liasse fiscale s’il choisit de déclarer ses revenus locatifs au régime réel. En revanche, il n’y a pas d’autres contraintes suite à cette création d’activité.

6. J’ai acheté mon bien il y a longtemps, je ne peux donc plus l’amortir

Faux. Si un propriétaire souhaite louer en meublé un bien acquis depuis plusieurs années, il pourra l’amortir à sa valeur actuelle au régime réel réel, à partir de la date de début d’activité, le fait d’avoir précédemment loué ce bien en location vide n’a aucune incidence.

7. L’ancien propriétaire du logement que je loue a déclaré au réel, je ne peux donc plus bénéficier de l’amortissement

Faux. L’activité est associée au propriétaire du bien. Le nouveau propriétaire va donc pouvoir démarrer son activité de loueur en meublé, et amortir son bien à partir de la date de début d’activité, sur la base de la valeur du bien à l’achat.

8. Si j’amortis mon bien grâce au régime réel, cela aura un impact sur le calcul de la plus-value à la revente

Faux. En cas de revente, en LMNP, l’amortissement n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value.