Article extrait du mémento Vente immobilière 2017, paru aux éditions Francis Lefebvre

Sur le plan fiscal, le traitement des plus-values immobilières est traité de manière particulière lorsque l’immeuble est détenu par une société civile immobilière (SCI). Il en va de même lorsqu’il l’est par un non-résident.

L’imposition au titre des plus-values immobilières répond à des règles spécifiques pour associés d’une SCI, tout comme pour les personnes non domiciliées fiscalement en France. Sont ici examinés les cas des opérations réalisées par des personnes physiques uniquement.

Immeuble détenu par une SCI

Généralités

Les SCI ont pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier apporté par leurs fondateurs ou acquis par elle. La vente d’un immeuble social par une SCI n’entre pas dans son objet normal, mais une telle opération peut s’avérer indispensable dans un souci de bonne gestion patrimoniale. Cependant, une telle opération doit rester exceptionnelle car, à défaut, la société pourrait être considérée comme marchand de biens. Le régime d’imposition de la plus-value immobilière réalisée dépend du propre régime fiscal de la SCI (régime des sociétés de personnes ou impôt sur les sociétés) et de la qualité des associés (personnes physiques, entreprises ou sociétés). Nous nous limiterons ci-après à examiner la situation la plus répandue en pratique, la vente d’un immeuble détenu par une SCI relevant du régime des sociétés de personnes composée uniquement d’associés personnes physiques.

La plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble social par une SCI composée uniquement d’associés personnes physiques relève du régime des plus-values privées. La plus-value est déterminée au niveau de la société (c’est-à-dire en fonction de la date d’acquisition et de vente du bien par la société), mais elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de cession, en fonction de sa quote-part dans le capital, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé. Comme pour les ventes réalisées par une personne physique, le notaire a un rôle central : il est en principe chargé de la déclaration de la plus-value et du paiement de l’impôt correspondant pour le compte des associés, sauf application d’une exonération.

Exonérations

Les exonérations prévues à l’égard des plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques sont en principe applicables aux plus-values réalisées par l’intermédiaire d’une SCI sous les réserves et les précisions suivantes.

Immeuble détenu depuis plus de 22 ou 30 ans

L’application de l’abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année aboutit à une exonération de la plus-value lorsque la vente porte sur un immeuble détenu par la SCI depuis plus de vingt-deux ans (exonération partielle : impôt sur le revenu) ou trente ans (exonération totale : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). Autrement dit, chaque associé bénéficie de l’exonération sur sa quote-part de plus-value, dès lors que l’immeuble est entré dans le patrimoine de la société depuis plus de vingt-deux ou trente ans, quelle que soit la date à laquelle il a acquis ses parts. Sur les modalités de calcul du délai de détention, voir ci-après.

Vente inférieure à 15 000 €

Comme les plus-values réalisées par les personnes physiques, les plus-values de cessions d’immeubles réalisées par une SCI sont exonérées si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, étant précisé que ce plafond s’apprécie bien par bien au niveau de la société (et non au niveau de chaque associé).

Immeuble social occupé à titre de résidence principale par un associé

L’associé d’une SCI qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire. Dans cette hypothèse, l’administration précise que l’exonération ne porte que sur :

- la fraction de l’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale ;

- la quote-part revenant à cet associé.

Ainsi, par exemple, un associé qui détient une participation de 80 % dans une SCI et occupe à titre de résidence principale un appartement situé dans un immeuble appartenant à la société représentant 60 % de cet immeuble peut, en cas de cession de l’immeuble, bénéficier de l’exonération à hauteur de 80 % de 60 %, soit 48 % de la plus-value globale.

Logement autre que la résidence principale

L’exonération prévue en faveur de la première cession d’un logement autre que la résidence principale s’applique aux associés de SCI qui en remplissent les conditions (la circonstance que l’un des associés ne remplirait pas l’une des conditions pour bénéficier du dispositif, ou n’en demanderait pas le bénéfice, est sans incidence sur la situation des autres associés).

S’agissant du remploi du prix de cession, il peut être réalisé soit par chaque associé à titre individuel, soit par la société qui acquiert ou construit la résidence principale des associés qui demandent le bénéfice de l’exonération.

Titulaires de pensions de retraite ou de carte d’invalidité

Selon l’administration, l’exonération générale des plus-values réalisées par les titulaires de pensions de retraite ou d’une carte d’invalidité sous certaines conditions tenant à leurs revenus et à l’importance de leur patrimoine ne bénéficie pas à l’associé d’une SCI dès lors que la plus-value partiellement imposée à son nom est réalisée, non par lui personnellement, mais par la société propriétaire des immeubles cédés.

En revanche, l’exonération des plus-values de l’ancienne résidence principale est applicable aux associés de SCI qui ont occupé à titre de résidence principale un immeuble appartenant à la société mis gratuitement à sa disposition. Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur :

- la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale ;

- la quote-part revenant à l’associé.

Ventes imposables

Lorsque la vente de l’immeuble social dégage une plus-value imposable, les règles générales d’imposition pour les personnes physiques sont en principe applicables. Certaines questions appellent toutefois des précisions supplémentaires.

Calcul de la plus-value

Pour les immeubles apportés par les associés à la SCI et revendus par cette dernière, le prix d’acquisition est égal à la valeur réelle des droits sociaux rémunérant l’apport. Pour les immeubles acquis par la société, le prix d’acquisition correspond à celui payé par la société.

Sont sans influence pour la détermination de la plus-value :

- le prix payé par les associés pour acheter les parts ou la valeur vénale de ces dernières dans le cas où les associés les ont reçues par succession ou donation ;

- les avances faites par les associés à la SCI ;

- la répartition du capital entre les associés de la SCI.

Frais d’acquisition

Les frais supportés par la société pour l’acquisition de l’immeuble social sont à ajouter au prix d’acquisition : application du forfait de 7,5 % ou frais réels. Lorsque la société opte pour les frais réels, peuvent notamment être pris en compte les frais de constitution de la SCI, ainsi que le montant de la TVA afférent au prix d’achat qui n’a pas été déduit par la société. En revanche, il n’y a pas lieu de tenir compte des frais exposés pour le rachat des parts sociales d’un autre associé.

Abattement pour durée de détention

La plus-value réalisée par la SCI est réduite de l’abattement pour durée de détention. Pour le calcul du délai de détention, la date d’acquisition à retenir est la date d’entrée dans le patrimoine de la SCI de l’immeuble cédé (date de l’apport ou date de l’achat, soit en principe date de l’acte notarié). Ne sont pas pris en considération la circonstance que certains associés aient pu acquérir leurs parts avant ou après cette date ou le fait que l’immeuble ait fait partie du patrimoine personnel d’un des associés avant cette date.

Obligations déclaratives et paiement de l’impôt

En pratique, le notaire chargé de la vente effectue généralement la déclaration et le paiement de l’impôt pour le compte de la société. L’impôt afférent à la plus-value taxable réalisée par une SCI est déclaré sur l’imprimé n° 2048 IMM ou TAB par le gérant de la société ou son mandataire (le mandat doit alors figurer dans l’acte ou être joint à la déclaration). La déclaration doit être déposée en simple exemplaire au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la date de l’acte notarié et préalablement à la formalité de publicité foncière.

Lorsque l’immeuble est détenu par une SCI, en plus des deux premières pages de la déclaration, il convient de compléter la page 4 de la déclaration sur laquelle sont précisés le nom de tous les associés et la nature de l’imposition applicable à chaque quote-part, y compris pour les associés qui ne sont pas soumis au régime des plus-values des particuliers. La déclaration doit être accompagnée du paiement par la société de l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés présents à la date de la cession soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values des particuliers ainsi que des prélèvements sociaux correspondants et, le cas échéant, de la « surtaxe » (plus-value supérieure à 50 000 €). En d’autres termes, il est demandé à la société de faire l’avance de l’impôt dont la charge incombe à ses membres. Pour déterminer les associés devant supporter l’impôt afférent à la plus-value, l’administration a indiqué que la clef de répartition du bénéfice à retenir est celle qui figure dans le pacte social à la clôture de l’exercice qui précède celui au cours duquel la cession est intervenue, à défaut de convention modifiant cette répartition, conclue et enregistrée entre la clôture de l’exercice et la cession. L’impôt acquitté par la société est libératoire de l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par les associés.

Mentions devant figurer dans l’acte de vente

L’accomplissement de la formalité de l’enregistrement est subordonné à l’indication, dans l’acte, de l’adresse du service des impôts dont la société dépend pour la déclaration de ses résultats, du prix de cession de chacun des biens et du prix d’acquisition.

Immeuble détenu par un non-résident

En application de l’article 244 bis A du CGI, et sous réserve des conventions fiscales, les plus-values immobilières réalisées en France par des personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France sont soumises à un prélèvement spécifique dont le taux varie en principe selon le lieu de résidence du cédant.

La loi française reprend ainsi le principe général selon lequel les plus-values réalisées lors de la cession d’un immeuble situé dans un Etat sont imposables dans cet Etat. La France, en tant qu’Etat de situation de l’immeuble, considère, comme la plupart des autres pays, qu’il lui appartient d’imposer « en premier » une plus-value immobilière réalisée par un non-résident (la situation de ce dernier dans son Etat de résidence dépend, comme dans la situation inverse d’un résident de France réalisant une plus-value immobilière hors de France, à la fois du droit interne de cet Etat et de la convention fiscale éventuellement signée avec la France).

Précisions

Le champ de l’étude se limite à la vente « classique » d’un immeuble (ou de droits relatifs à un immeuble) détenu par une personne physique non-résidente, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (française). Ne sont donc pas étudiées certaines autres opérations qui peuvent être soumises au prélèvement de l’article 244 bis A du CGI, notamment, les cessions portant sur les titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Champ d’application du prélèvement

Personnes concernées

Le champ d’application du prélèvement est très large ; le prélèvement vise non seulement les personnes physiques, mais aussi les personnes morales non-résidentes, ou encore les organismes dont le siège social est situé hors de France (sociétés de personnes, sociétés de capitaux et entités de toute nature). Il vise également les plus-values réalisées par des sociétés de personnes françaises (SCI notamment) dont les associés sont non-résidents. Les personnes physiques peuvent être de nationalité française ou étrangère ; seul compte le fait qu’elles soient non-résidentes. Seules sont placées hors du champ du prélèvement les personnes qui exploitent en France une entreprise si l’immeuble y est affecté ; dans ce cas, la plus-value est néanmoins imposable en France, mais dans les conditions habituelles applicables aux entreprises françaises.

Biens concernés

Le prélèvement s’applique aux plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, servitudes, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.).

Modalités d’imposition

S’agissant ici d’opérations réalisées à titre privé par des personnes physiques passibles de l’impôt sur le revenu, les plus-values sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France assujettis à l’impôt sur le revenu. Les modalités de calcul des plus-values réalisées par les résidents sont, en effet, généralement transposables aux non-résidents, sous réserve des cas d’exonérations spécifiques. Les modalités de calcul posées par les articles 150 V à 150 VD du CGI sont donc applicables aux plus-values réalisées par les non-résidents, qu’ils soient ou non ressortissants de l’Union européenne. Il en résulte, notamment, que la plus-value brute réalisée par une personne physique non résidente lors de la cession de biens ou droits immobiliers situés sur le territoire français est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, en tenant compte des mêmes correctifs que pour les résidents, y compris le forfait de 7,5 %, et la majoration de 15 %, en cas de cession d’un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition. Cette plus-value est ensuite réduite de l’abattement pour durée de détention au-delà de la cinquième année puis, le cas échéant, des abattements temporaires. L’administration a précisé que les frais d’agrément et honoraires de représentation fiscale supportés par le contribuable domicilié hors de France viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value brute.

Taux d’imposition

Le taux du prélèvement est fixé à 19 % :

- pour les personnes physiques, les associés personnes physiques de sociétés de personnes et les porteurs de parts d’un FPI, quel que soit leur lieu de résidence (Espace économique européen ou Etat tiers) ;

- pour les personnes morales résidentes d’un Etat de l’Espace économique européen pour les opérations qui bénéficieraient de ce taux si elles étaient réalisées par une personne morale résidente de France.

Il est fixé à 33,1/3 % dans les autres cas.

Outre le prélèvement, les plus-values réalisées (directement ou indirectement) par les non-résidents personnes physiques supportent les prélèvements sociaux (15,5 %), soit un taux global de 34,5 %. S’y ajoutent, le cas échéant, pour les non-résidents relevant de l’impôt sur le revenu (personnes physiques ou sociétés de personnes), la surtaxe sur les plus-values excédant 50 000 € et les taxes sur les cessions de terrains devenus constructibles.

Caractère libératoire du prélèvement

Le prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui l’ont supporté ; autrement dit, il agit comme un impôt définitif dispensant le cédant non-résident de toute déclaration de revenus en France à ce titre.

Sanctions

En cas de non-respect des règles relatives au prélèvement sur les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents, l’article 1761 du CGI prévoit une amende de 25 %. C’est le représentant accrédité du contribuable ayant réalisé la plus-value qui est tenu au paiement de l’amende et de l’intérêt de retard.

Cas des associés non-résidents de SCI françaises

Le prélèvement de l’article 244 bis A du CGI s’applique aux sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI (sociétés de personnes : SCI, etc.) dont le siège social est situé en France, au prorata des droits sociaux ou des parts détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France. Les modalités d’imposition sont fixées par le 2e alinéa du II de l’article 150 VF du CGI, qui prévoit que l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par les associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France (ou dont le siège social est situé hors de France) est acquitté par la société ou le groupement selon les modalités prévues à l’article 244 bis A du CGI.

Il s’ensuit notamment que la société ou le groupement cédant (la société de personnes française) est en principe tenu de désigner un représentant fiscal pour acquitter le prélèvement dû par l’ensemble des associés non-résidents.

Comme pour les associés résidents de France, la société de personnes doit verser l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû au prorata des droits sociaux détenus par les associés soumis à cet impôt présents à la date de la cession. Le taux du prélèvement est celui qui serait applicable en cas de cession directe par le non-résident, à savoir 19 % ou 33,33 %.

Exonérations

Les non-résidents bénéficient de certaines exonérations prévues par la loi en faveur des contribuables résidents. Ils bénéficient également d’une exonération spécifique.

Exonérations de certaines cessions

Les non-résidents relevant de l’impôt sur le revenu bénéficient, en cas de cession d’immeubles, des mêmes exonérations que les résidents, hormis l’exonération de la résidence principale, celle de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et celle de l’ancienne résidence principale des retraités et invalides de condition modeste.

Titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité

L’exonération générale prévue en faveur des retraités ou invalides de condition modeste est en principe réservée aux ressortissants des Etats de l’Espace économique européen (Union européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) mais l’administration admet de l’appliquer également aux ressortissants d’un Etat tiers qui peuvent invoquer une clause de non-discrimination.

Logement en France des non-résidents

Une exonération particulière est, par ailleurs, prévue en faveur des personnes physiques, non-résidentes, ressortissantes d’un Etat de l’Espace économique européen (ou d’un autre Etat si elles peuvent invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination) qui cèdent un logement situé en France. Cette exonération s’applique, dans la limite d’une seule résidence par contribuable, à la double condition que :

- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ;

- la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou qu’elle porte sur un bien dont le cédant a la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 €, le surplus étant imposable. Ce plafond s’apprécie après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention (et des abattements temporaires exceptionnels).

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence.

Incidence des conventions fiscales internationales

Immeuble détenu directement par une personne physique non-résidente

Lorsque la plus-value porte sur un immeuble (situé en France), il n’y a pas, en général, de difficultés d’interprétation ou d’application des conventions fiscales. Celles-ci confirment le droit d’imposer que se reconnaît la France en droit interne, le plus souvent de l’une ou l’autre des façons suivantes :

- en reprenant la formulation de l’article 13 § 1 du Modèle OCDE, qui vise précisément les cessions d’immeubles : « les gains qu’un résident d’un Etat contractant tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 6, et situés dans l’autre Etat contractant, sont imposables dans cet autre Etat » ;

- ou, pour les conventions les plus anciennes, en posant le principe de l’imposition comme une incidente à l’article relatif aux revenus immobiliers.

Immeuble détenu par une société de personnes française

Dans ce cas, la plus-value est toujours imposable en France ; comme elle est réalisée non pas par un non-résident mais par une société française (par exemple, plus-value réalisée par une SCI française dont les associés sont non-résidents), la question de l’application des conventions fiscales ne se pose pas, au moins du côté français.

D’une façon générale, en effet, le principe de l’imposition des associés non-résidents des sociétés de personnes françaises a été confirmé, en présence d’une convention fiscale qui ne contenait pas de stipulation particulière, par une importante décision du Conseil d’Etat à propos d’une société norvégienne associée d’une SCI française de construction-vente.

Paiement et obligations déclaratives

Le prélèvement est acquitté au moment de l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement ou, à défaut, dans le mois de la cession, au vu de la déclaration n° 2048-IMM (immeuble autre qu’un terrain à bâtir) ou n° 2048-TAB (terrain à bâtir). Le prélèvement est, en principe, acquitté sous la responsabilité d’un représentant. Toutefois, dans de nombreux cas, le cédant n’est pas soumis ou est dispensé de cette obligation.

Champ d’application de l’obligation de désigner un représentant

L’obligation de désigner un représentant fiscal ne s’applique pas si le cédant (personne physique ou morale) est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège. Lorsque le cédant est une société de personnes, française ou européenne (dont le siège est situé dans un Etat de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège), l’obligation s’apprécie au regard de la situation de chacun des associés.

Lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué hors d’un Etat de l’Union européenne, de l’Islande ou de la Norvège, le prélèvement doit être acquitté sous la responsabilité d’un représentant.Dans un souci de simplification, l’administration a par ailleurs prévu des cas de dispense de désignation d’un représentant accrédité.

Une dispense sans demande préalable est ainsi accordée dans les cas suivants :

- cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 € ; ce seuil s’apprécie par cédant, par rapport au prix de cession stipulé dans l’acte, et uniquement par rapport au prix correspondant à l’immeuble ou aux droits immobiliers, à l’exclusion des meubles en cas d’acte mixte ;

- cessions totalement exonérées en application de l’abattement pour durée de détention.

Dans l’un ou l’autre cas, le notaire n’a pas à soumettre aux services fiscaux le projet d’acte de cession ni le projet de déclaration de plus-value pour obtenir la dispense. Le rédacteur de l’acte apprécie lui-même si les critères ouvrent droit au bénéfice de la dispense automatique.

En cas de cession par une société de personnes française ou européennes, le seuil de 150 000 € s’apprécie en faisant la somme des quotes-parts du prix de cession correspondant aux droits de l’ensemble des associés ou membres non-résidents européens (personnes physiques ou morales).

Modalités de désignation d’un représentant

Le représentant doit être accrédité (l’accréditation signifie la désignation par l’administration d’un représentant fiscal en France sur proposition d’un redevable, pour une opération donnée). L’accréditation est accordée sur demande du contribuable et après instruction du dossier par l’administration et, notamment, vérification de la moralité fiscale du représentant proposé, et de sa solvabilité (éventuellement, des garanties complémentaires peuvent être demandées).

Le représentant accrédité peut être l’acquéreur, s’il est domicilié fiscalement en France, une banque exerçant son activité en France ou une personne agréée par le directeur des services fiscaux. Mais un notaire ou un avocat ne peuvent être représentants fiscaux.

La compétence du service chargé de l’instruction de la demande de désignation du représentant accrédité est définie en fonction du lieu de situation de l’immeuble ou des droits immobiliers s’y rapportant :

- lorsque le lieu de situation des biens (immeuble ou droits immobiliers) est situé à Paris, la direction des résidents à l’étranger et des services généraux (la DRESG, située 10, rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex) est seule compétente ;

- dans les autres cas, la demande doit être adressée au directeur départemental ou régional des finances publiques territorialement compétent ou, le cas échéant, à l’inspection de fiscalité immobilière.

Dans un souci de simplification, l’administration a délivré un agrément permanent de représentation fiscale à certaines sociétés. La souscription par ces différentes sociétés d’un engagement général de représentation fiscale les dispense d’un nouvel agrément pour chaque opération.

Responsabilité du représentant

La désignation d’un représentant ne retire pas au contribuable la qualité de débiteur légal de l’impôt et l’administration peut poursuivre l’un ou l’autre en recouvrement pour la totalité des sommes dues ; l’administration a cependant indiqué qu’il est dans l’esprit des textes, qui tiennent compte des difficultés que le service rencontrerait pour contraindre le contribuable non domicilié en France sur ses biens situés à l’étranger, d’obtenir le paiement auprès du représentant. Le représentant accrédité est ainsi responsable des conséquences du contrôle ultérieur exercé, le cas échéant, par l’administration. L’administration ajoute qu’en s’engageant à acquitter les sommes dues au lieu et place du non-domicilié, le représentant s’assimile au contribuable lui-même et qu’il répond de l’obligation sur ses biens personnels qui peuvent être poursuivis selon la même procédure et avec les mêmes garanties que s’il s’agissait de ceux du contribuable. Compte tenu des termes de son engagement, le représentant n’est normalement déchargé qu’à l’expiration du délai de reprise dont bénéficie l’administration, à savoir à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due, c’est-à-dire l’année de la vente, en règle générale celle de la signature de l’acte authentique.

Formalités déclaratives

En principe, une déclaration n° 2048 IMM ou 2048-TAB doit être déposée auprès du service compétent, accompagnée, s’il y a lieu, du paiement du prélèvement.

Selon l’administration, toute déclaration déposée doit comprendre les éléments de liquidation même si celle-ci conduit à un résultat nul ou négatif ; en outre, doivent au moins être mentionnés le prix de vente, le prix d’acquisition et le résultat. A défaut (mention « Néant », par exemple), la déclaration n° 2048 est considérée comme non déposée.

Les personnes physiques sont toutefois dispensées de déclaration lorsque la plus-value est exonérée en raison de la durée de détention du bien ou d’un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €.

En cas de dispense, le notaire ou le déposant doit indiquer, dans la rubrique « Déclarations fiscales » de l’acte de vente, la mention attestant le bénéfice de cette dispense ainsi que son motif. Ces mentions doivent être également portées sur les extraits d’acte que les notaires établissent et remettent à l’administration conformément à l’article 860 du CGI.

En outre, l’administration a admis, en ce qui concerne les fonctionnaires et agents de l’Etat en poste à l’étranger qui peuvent bénéficier de l’exonération spécifique d’un logement en France, qu’aucune déclaration ne soit déposée, à condition que l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de cette exonération.

Lors de l’accomplissement de la formalité fusionnée au service de la publicité foncière ou de la formalité au service des impôts, l’administration doit vérifier que le notaire ou le déposant a effectivement porté dans l’acte de vente et l’extrait d’acte les mentions autorisant le non-dépôt de la déclaration n° 2048 ainsi que son motif. En l’absence de ces mentions, elle doit refuser la formalité au motif du défaut de dépôt de la déclaration.