Destinée à remplacer le flop fait par le dispositif Duflot, la loi Pinel se veut plus souple, plus incitative pour faire revenir les investisseurs sur le marché. Décryptage.

L’article 5 de la loi de finances pour 2015 met enfin précisément le dispositif en place, pour la métropole et l’outre-mer.

En métropole 

En métropole, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie selon la durée d’engagement de location : 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une période de six ans ;18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une période de neuf ans. 

À l’issue de la période couverte par l’engagement de location, lorsque le logement reste loué par période triennale, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

- Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale ;

- Trois années supplémentaires, si l’engagement de location était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, pour cette période triennale. Elle est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

La réduction d’impôt peut donc atteindre 21 % pour une période de douze ans.

On aboutit donc à des réductions d’impôt maximales suivantes (sur la base inchangée de 300 000 € d’investissement annuels) :

Durée           taux                    Réduction maximale                 Imputation annuelle 

6 ans             12 %                    36 000                                      6 000

9 ans             18 %                    54 000                                      6 000

12 ans (1)          21%                63 000                                 6 000 pendant 9 ans puis 3000              pendant 3 ans 

(1) engagement initial de 9 ans.

En outre-mer 

Pour l’outre-mer, le mécanisme est le même, mais les taux de réduction sont plus élevés :  

- 23 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de six ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

- 29 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans et pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de neuf ans. 

Avec une prorogation de trois ans (engagement initial de neuf ans) ou de deux fois trois ans (engagement initial de six ans) le taux peut atteindre 32 %.

Attention : le choix de la durée d’engagement initial de six ou neuf ans qui est exercé lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

Une autre modification intervient sur la durée d’achèvement de l’immeuble qui reste limitée à trente mois mais dont le délai ne court plus à copter de la déclaration d’ouverture de chantier mais à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Ce dispositif s’applique aux acquisitions et aux constructions réalisées à compter du 1er septembre 2014, à l’exception de la faculté de louer à un ascendant ou un descendant qui ne s’applique qu’à ceux de ces investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

En attendant les précisions de l’administration fiscale (et les limites de loyers et de ressources des locataires applicables pour cette nouvelle année), pas d’autres modifications sont apportées : plafond annuel d’investissement de 300 000 €, deux investissements directs par an, zones, plafond de prix au m2 de 5 500 €, etc.        

Version SCPI 

Le dispositif est ouvert aux souscriptions de parts de SCPI et la réduction d’impôt n’est plus calculée sur 95 % du prix de la souscription mais sur 100 %. Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt est de :

-12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de six ans ;

-18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l’objet d’un engagement de location pris pour une durée de neuf ans. 

Ce dispositif s’applique aux souscriptions réalisées à compter du  1er septembre 2014 et ne s’applique pas aux souscriptions dont la date de clôture est antérieure au 1er septembre 2014.