Créé par les fondateurs de Perl en 2000, l’investissement en démembrement de propriété permet de partager, la nue-propriété et l’usufruit qui sont les deux droits constitutifs de la pleine propriété. Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage, pendant une durée définie contractuellement, tandis que l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien en assurant la gestion locative globale, tout en percevant, au fil de l’eau, les revenus afférents. À la fin de cette période fixée contractuellement, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, automatiquement et gratuitement. Il sera alors libre, selon ses objectifs à cette échéance, de le louer, vide ou meublé, de le vendre ou de l’habiter.

La nue-propriété : cadre fiscal avantageux

Le cadre fiscal de la nue-propriété est particulièrement attractif. Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière, absence de taxe foncière et avantage sur la plus-value à la revente en constituent les piliers de cet investissement. Cette optimisation fiscale s’avère être un levier puissant pour bâtir et faire fructifier un patrimoine solide, tout en allégeant la pression fiscale.

Déclaration annuelle des revenus : comment bien déclarer son investissement

Comme pour tout investissement, l’investissement en nue-propriété doit faire l’objet d’une déclaration annuelle aux services des impôts :

- dans le cadre d’un investissement réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir ;

- pour les contribuables assujettis à l’IFI, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire mais n’entraîne aucune conséquence puisque cet investissement n’entre pas dans la base imposable ;

- ne percevant aucun loyer, l'investisseur n’est pas soumis à l'impôt sur ces revenus.

Explications

Déduction des intérêts d’emprunt

Tout nu-propriétaire d’un bien donné en location par un usufruitier doit, lorsqu’il souhaite déduire les intérêts d’emprunt, souscrire une déclaration dite « 2044 spéciale »

Cette déclaration est une annexe au formulaire « de droit commun », n°20422, renseigné chaque année par tout contribuable. Il y a donc lieu de déclarer sur la 2044 spéciale et de reporter les chiffres synthétiques sur la 2042.

• 1. Le nu-propriétaire doit préciser le montant des intérêts de l’emprunt afférent à l’acquisition de la nue-propriété à la ligne 460 de la déclaration 2044 spéciale (page 5 case 5L rubrique « Nues-propriétés ») reportable case 460 de ladite déclaration (page 4).

Ce chiffre impactera naturellement les cases de la ligne 470 (même page).

Le nu-propriétaire devra également compléter la rubrique 610 de la déclaration 2044 spéciale (page 6), laquelle a une influence sur les lignes 624 et 630 (même page).

• 2. A ce stade, il convient de distinguer :

- Si le résultat global annuel (ligne 630) de notre client est bénéficiaire, il reportera très simplement ledit résultat dans la case 4BA, rubrique 4 « Revenus Fonciers – Régime Réel » de sa déclaration 2042 (page 4) ;

- Si le résultat global annuel (ligne 630) de notre client est déficitaire, il renseignera la page 7 de sa déclaration 2044 spéciale et reportera simplement le(s) chiffre(s) obtenu(s) en rubriques 760 à 763, sur sa déclaration n°2042 (en fonction de sa situation, une ou plusieurs des cases suivantes de la déclaration 2042, rubrique 4 « Revenus Fonciers – Régime Réel », seront complétées en page 4 : case 4BA ; case 4BB ; case 4BC).

Déclaration annuelle de l'impôt sur la fortune immobilière

Comment inscrire la valeur de la nue-propriété au sein de la déclaration IFI ? L’IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI3. Les modalités déclaratives dépendent cependant de la situation du contribuable :

• Si le redevable est résident français (ou non résident mais avec une obligation fiscale en France), il devra déclarer son IFI avec sa déclaration des revenus (formulaire n°2042-IFI), en même temps et dans les mêmes délais. Le contribuable ne doit alors pas oublier de cocher la case ØIF de la première page de sa déclaration de revenus n°2042.

• Si le redevable ne dépose pas de déclaration de revenus (il ne réside pas en France ou est un majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents), quel que soit le montant de son patrimoine net taxable au-delà de 1 300 000 euros, il doit souscrire une déclaration d'IFI n°2042-IFI et ses annexes avec une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV allégée, sans revenu. Le contribuable ne doit alors pas oublier de cocher la case 9GN sur sa déclaration d’IFI pour indiquer qu’il ne souscrit pas de déclaration de revenus.

1er cas : L’auteur du démembrement n’en conserve pas l’usufruit (968 al1 CGI)

La nue-propriété n’est pas comprise dans l’actif du patrimoine IFI du nu-propriétaire, elle ne doit donc pas être prise en compte dans le calcul de la base imposable.

Depuis le 1er janvier 2013, le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour acquérir ladite nue-propriété ne peut être inscrit au passif du patrimoine IFI.

L’inscription de la nue-propriété est obligatoire sur l’annexe 2 : biens détenus directement.

La valeur inscrite dans la colonne 9AB de l’annexe 2 est 0 (zéro) étant donné que le bien est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.

Il doit être mentionné que l’immeuble est détenu en nue-propriété sur la colonne tout à droite du tableau de l’annexe 2 (Nature des droits détenus sur l’immeuble si vous ne détenez pas la pleine-propriété).

La détention de la nue-propriété n’a donc aucune conséquence et n’alourdit pas la base imposable (actif brut : case 9AB page 2).

2e cas : L’auteur du démembrement s’est réservé l’usufruit (968 2° CGI)

Le bien est compris respectivement dans les patrimoines du nu-propriétaire et de l’usufruitier dans les proportions visées à l’article 669, II du CGI. La nue-propriété doit donc être prise en compte dans le calcul de la base imposable ; le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour l’acquisition de ladite nue-propriété peut être inscrit au passif.

Actif : il convient d’inscrire la valeur de la nue-propriété du bien à l’actif, selon la forme ci-dessus proposée au 1er cas.

Passif : dans l’hypothèse où un emprunt aurait été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété, le capital restant dû dudit emprunt peut être inscrit au passif. Le nu-propriétaire renseignera alors l’annexe 4 (Passif et autres déductions).