Par Jacques Duhem et Stéphane Pilleyre de l’organisme de formation FAC Jacques Duhem

Prolongé par la loi de finances pour 2018 jusqu’à la fin de l’année, cette réduction d’impôt pour les LMNP est subordonnée à l’occupation effective de la résidence par le public concerné (étudiants, seniors, etc.). Les experts de FAC Jacques Duhem décryptent un arrêt de la cour administrative de Nantes.

L’article 199 sexvicies du CGI prévoit l’octroi d’une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée Censi-Bouvard exercée à titre non professionnel. Elle peut bénéficier aux contribuables personnes physiques domiciliés en France qui réalisent des investissements compris dans l’une des structures suivantes : établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (CASF, art. L. 312-1, I-7°) ; établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ; ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ; et résidence avec services pour étudiants.

La loi de finances pour 2018 a prolongé l’application du régime jusqu’à fin 2018. La loi de finances antérieure avait déjà prorogé le régime d’une année, sauf pour les résidences de tourisme.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard  en faveur des investissements locatifs dans des résidences pour étudiants est subordonnée à l’occupation effective de la résidence par des étudiants et non pas seulement à l’affectation initiale de l’immeuble à l’usage de résidence avec services pour étudiants. Ce principe a été rappelé par la Cour administrative de Nantes (CAA Nantes, 28 septembre 2017, n° 15NT02565).

Par un acte du 28 décembre 2009, M. et Mme C ont acquis un appartement de type 1 dans un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement. Le permis de construire portant sur cet immeuble, délivré le 21 novembre 2006, et le permis de construire modificatif, délivré le 11 mars 2006, avaient pour objet une résidence pour étudiants.

Les juges estiment que cet élément n’établit pas que la société qui l’a ultérieurement exploitée, et avec laquelle les requérants ont conclu un bail, l’a affectée à l’hébergement d’étudiants.

Cette affectation ne résulte pas davantage des stipulations de ce bail et des documents publicitaires produits par M. et Mme C.

Dès lors l’investissement n’était pas éligible au dispositif Censi-Bouvard.

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