Extrait de Fidnet, la solution digitale de Fidroit

Comment fonctionne le crédit lombard ? Quel est son impact sur les revenus fonciers et l'impôt sur la fortune immobilière ? Les réponses avec Fidroit

Question

Qu'est-ce que le crédit lombard ? Quelle est sa fiscalité ?

Réponse

Fonctionnement du crédit lombard

Le crédit lombard s'adresse aux particuliers qui disposent déjà d'un patrimoine significatif et qui souhaitent le développer. En effet, il s’agit d’un "prêt sur gage" consenti par une banque et garanti par des actifs détenus par l'emprunteur (actions, obligations, OPCVM, assurance vie, etc.) sous la forme d'un nantissement.

Attention : ce type de crédit s’adresse à des investisseurs dont la solvabilité est suffisante. Il existe un risque de baisse de valeur des actifs donnés en garantie (puisqu'il s'agit souvent d'actifs de nature financière). Dans ce cas, la banque peut demander un complément de garantie ou imposer de rembourser tout ou partie du crédit. Ces seuils sont fonction de la nature des actifs. A titre de simple illustration, selon leur volatilité réelle ou supposée, des actions diversifiées pourraient être mis en gage, jusqu’à 60 ou 70 % de leur valeur actuelle. Des obligations pourraient, selon leur rating, aller au-delà : 85 ou 90 %... Par ailleurs, en cas de difficulté de remboursement du crédit, la banque peut faire vendre les actifs donnés en garantie.

Le taux d’intérêt déterminé à partir d'une référence à cour terme (EURIBOR par exemple), auquel la banque ajoute sa marge. Le montant du prêt accordé est fixé en fonction de la valeur des actifs donnés en garantie et varie en fonction du risque relatif à chacun de ces actifs. Plus le risque est élevé, moins le prêt sera élevé et inversement. 

Remarque : pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont payés : le capital est remboursé, en une fois, au terme du crédit. Il s’agit donc d’un prêt à terme in fine.

Le crédit lombard présente de nombreux avantages financiers et économiques :

- l’emprunteur conserve la propriété des actifs donnés en garantie pendant la durée du prêt : il continue d'en percevoir les revenus et peut les gérer (notamment réaliser des arbitrages sur un portefeuille sur les actifs nouvellement acquis sont assortis d'un risque comparable),

- l'emprunteur peut bénéficier d'un effet de levier : il obtient à court terme, de la trésorerie sans avoir à céder ses actifs ; il parie que la rentabilité globale des actifs conservés ou acquis avec les fonds empruntés sera supérieure aux intérêts d'emprunt du crédit lombard (notamment en période de taux bas),

- le profil de l’emprunteur n’est pas déterminant, l’accès au crédit est donc facilité, notamment pour les personnes âgées ou personnes ayant des problèmes de santé (puisque le prêt n'est pas garanti par une assurance décès mais par des actifs appartenant à l'emprunteur), 

- les capitaux encaissés grâce au crédit n’ont pas la nature de revenus : l’opération n’impacte donc pas le revenu imposable ou le revenu fiscal de référence de l’emprunteur, sauf en présence d’une optimisation prohibée.

Impact sur les revenus fonciers

Les intérêts d’emprunt payés en vue de l'acquisition d'un bien immobilier loué nu (voire la réalisation de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, réparation ou amélioration) sont potentiellement déductibles des revenus fonciers qu'il s'agisse d'un prêt immobilier classique ou d'un crédit lombard pour lequel l'objet du financement n'est pas indiqué dans le prêt.

Il convient cependant de justifier que le prêt a effectivement servi à acquérir le bien immobilier ou financer des travaux.

BOI-RFPI-BASE-20-80 § 20 à 60

Avis Fidroit : une simple déclaration du contribuable semble insuffisante ; il convient de conserver la trace des flux pour démonter, si nécessaire, leur emploi dans l'acquisition d'un bien immobilier. Pour cela, on peut envisager l’encaissement du crédit lombard sur un compte ouvert spécialement pour payer les factures de travaux. 

Remarque : La circonstance que le prix d'acquisition ait été payé par le contribuable (au moyen d'un découvert) avant  la mise à disposition de l'emprunt in fine ne remet pas en cause la déduction de la totalité des intérêts d’emprunt dès lors que le paiement du prix d'acquisition crée un solde débiteur de son compte bancaire. Cela reviendrait à dire que si, au contraire, le solde du compte du contribuable après le versement desdites sommes n'est pas débiteur, seule la fraction des intérêts correspondant au prix d'acquisition acquitté directement au moyen de l'emprunt serait déductible.

Impact sur l'IFI

Principe de déduction

Les prêts in fine (dont crédit lombard) ayant servis à acquérir un actif immobilier imposable à l’IFI, ou utilisés pour la réalisation de travaux sur ce type de bien, sont potentiellement déductibles de l’IFI (même si l'objet du financement n'est pas indiqué dans le prêt).

BOI-PAT-IFI-20-40-10 § 150

Attention : les prêts contractés par un particulier pour l’acquisition d’actif non immobilier ou non imposable à l'IFI ne sont pas déductibles à l'IFI.

Modalités de déduction

Lorsque le prêt in fine (dont crédit lombard) a servi à acquérir un actif immobilier imposable, le capital restant dû (c'est-à-dire le capital initialement emprunté en présence d'un prêt in fine) n'est pas intégralement pris en compte pour l'IFI : il convient d'appliquer un un amortissement fictif.

- si le prêt in fine a un terme : l’amortissement s’effectue sur la durée de l’emprunt.

- si le prêt in fine ne possède pas de terme : l’amortissement s’effectue sur une durée de 20 ans.

BOI-PAT-IFI-20-40-20

A défaut de précision dans le BOFiP, à notre sens, le crédit Lombard accordé sur 1 an reconductible tacitement devrait être considéré comme un prêt in fine sans terme et donc amorti sur un période forfaitaire de 20 ans (considérant que la reconduction porte sur le prêt initial, il ne s'agit donc pas d'un nouveau prêt à amortir).

Attention : Cet amortissement s'applique uniquement aux prêts in fine ayant servi à acquérir un actif immobilier imposable : les prêts in fine contractés pour réaliser des travaux immobiliers sont déductibles en totalité sans qu'il y ait lieu de procéder à l'amortissement.

Références

BOI-RFPI-BASE-20-80

BOI-PAT-IFI-20-40-10

BOI-PAT-IFI-20-40-20