Par Baptiste Saint-Martin, Product Development Manager, et Souleymane-Jean Galadima, Innovation & Digital Business Director chez Mata Capital

L’OPCI professionnel est un véhicule d’investissement qui gagne à être connu pour ses vertus, notamment en termes de flexibilité et de fiscalité. Explications.

L’investissement immobilier a le vent en poupe. Dans un contexte de taux d’intérêts très bas, voire négatifs, et de forte volatilité sur les marchés actions, les investisseurs se ruent en effet sur cette classe d’actifs. La pierre-papier profite pleinement de cet engouement. Au premier semestre 2019, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ont ainsi réalisé une collecte record de 4,3 milliards d’euros, en hausse de 78 % par rapport au premier semestre 2018, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Très populaire auprès du grand public, la SCPI n’est pourtant pas la seule option qui s’offre aux investisseurs friands de placements immobiliers. Créé en 2008, en pleine crise financière, l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) présente également des atouts particulièrement attractifs pour les investisseurs. Les épargnants ne s’y sont pas trompés : durant le premier semestre 2019, la collecte nette des OPCI grand public a ainsi atteint 1,13 milliard d’euros, en hausse de 9 % sur un an, selon l’Aspim.

Une allocation axée sur l’immobilier

Moins connu du grand public, l’OPCI présente en effet des avantages notables pour un épargnant. Dans cette famille de produits de placement, il est toutefois indispensable de distinguer d’une part les OPCI grand public et, de l’autre, les OPCI professionnels (connu sous l’acronyme OPPCI). Les premiers s’adressent aux particuliers et investisseurs non professionnels désireux de réaliser des investissements immobiliers sur tous types d’actifs (bureaux, commerces, logements, etc.), tandis que les deuxièmes ciblent des investisseurs professionnels ou assimilés professionnels, avec donc des tickets d’entrée plus élevés, à partir de 100 000 euros.

L’autre grande différence entre OPCI grand public et OPCI professionnel réside dans la composition même de leur portefeuille. Ainsi, le premier doit obligatoirement avoir 40 % de son allocation dans des actifs financiers liquides (actions, obligations, cash, etc.), le solde étant réparti sur des actifs immobiliers. A l’inverse, le portefeuille d’un OPCI professionnel peut investir jusqu’à 100 % de son actif dans l’immobilier. Privilégier ce dernier plutôt qu’un OPCI grand public permet donc de s’affranchir de cette restriction d’investissement de 40 % de l’allocation dans des actifs financiers soumis à la volatilité des marchés. Une différence majeure pour un investisseur désireux d’optimiser son exposition à l’immobilier. L’OPCI professionnel offre donc une plus grande flexibilité à la société de gestion dans le cadre de la composition de son portefeuille d’investissement.

Une liquidité plus accessible

Les OPCI professionnels (OPPCI) se rapprochent finalement le plus des SCPI : ces fonds permettent, eux aussi, de détenir des biens immobiliers pour en percevoir les loyers. Mais ils présentent des particularités intéressantes pour l’investisseur professionnel. Ainsi, contrairement aux SCPI, l’OPPCI fonctionne selon un mécanisme de liquidité intrinsèque de « souscriptions/rachats », alors que la SCPI fonctionne dans un régime de liquidité organisée. Concrètement, la liquidité des SCPI est organisée par des processus très réglementés qui restent soumis aux conditions du marché. Dit autrement, la facilité pour l’investisseur de disposer de ses fonds dépend de la liquidité des actifs sous-jacents. De fait, la SCPI affiche des intentions de collecte et procède, à échéance régulière, à ce que l’on appelle des augmentations de capital afin de refléter la souscription des investisseurs dans ce produit.

L’OPPCI offre, à l’inverse, une plus grande souplesse. Et pour cause : son mécanisme est finalement assez similaire à celui d’un OPCVM traditionnel reposant sur le système de « souscription/rachat ». Concrètement, les investisseurs font part à la société de gestion de leurs souhaits d’acheter des parts du fonds à un instant T. A la réception de cette demande de souscription, la société de gestion procède alors à l’opération, permettant ainsi à l’investisseur d’entrer dans le fonds. De la même manière, la société de gestion a l’obligation d’honorer les demandes de rachats de son investisseur qui souhaite ainsi sortir du fonds. A titre d’exemple, si au bout de trois mois d’investissement, l’investisseur estime avoir réalisé un gain sur son investissement, celui-ci peut vouloir racheter ses parts. Alors, la société de gestion doit lui offrir la possibilité de sortir de l’OPPCI.

Contrairement donc à la SCPI, l’OPPCI offre donc des possibilités de sorties intrinsèques aux clients, un atout loin d’être négligeable pour un investisseur désireux de disposer de son placement comme bon lui semble.

Jouer sur l’effet de levier

L’OPPCI permet également à la société de gestion de mettre en œuvre des stratégies d’investissement plus sophistiquées en faisant appel à la dette, disposant alors d’un effet de levier plus élevé et d’une surface financière à l’acquisition plus importante.

Certes, il est possible de recourir à la dette dans le cadre d’une SCPI, toutefois, les gestionnaires de SCPI limitent traditionnellement leur exposition à la dette à des niveaux bien inférieurs à celle proposée par les OPCI professionnels. Concrètement, un investisseur engagé dans un OPPCI a la possibilité de s’exposer indirectement à l’effet de levier. De fait, chaque fois que la société de gestion achète un actif immobilier à travers l’OPPCI, elle l’achète avec une quote-part de fonds propres et une quote-part de dette.

Cet effet de levier est aujourd’hui limité à 80 % par le régulateur, ce qui offre la possibilité pour la société de gestion d’offrir potentiellement à sa clientèle professionnelle des rendements plus élevés qu’une SCPI, rendements qui sont naturellement associés à un risque également plus élevé.

Une structure de frais attractive

Autre atout, et non des moindres des OPPCI : des frais plus avantageux pour l’investisseur par rapport à une SCPI. La différence est entre les deux produits est particulièrement sensible. Les SCPI prélèvent en effet des frais relativement importants à l’entrée, jusqu’à deux fois supérieurs à ceux des OPCI. Certes, les frais de gestion sont souvent plus importants dans les OPCI que dans les SCPI, mais l’horizon d’investissement recommandé est différent selon les produits, au-delà de dix ans pour les SCPI et entre cinq à huit ans pour les OPPCI.

Mais au final, cette plus faible structure de frais pour les OPPCI profite à la performance du fonds, qui peut atteindre jusqu’à 8 ou 10 % pour un OPCI professionnel !

Une fiscalité favorable

La fiscalité est également plus avantageuse dans le cadre d’un OPPCI que d’une SCPI. De fait, les revenus des SCPI rentrent dans l’assiette des revenus fonciers de l’épargnant. Ces revenus sont alors imposés en fonction de sa tranche marginale d’imposition. En plus, ces revenus doivent supporter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ainsi, pour une personne disposant de revenus très confortables, et donc imposé à 45 %, le poids total de la fiscalité s’élèvera à 62,2 % pour un investisseur dans une SCPI.

A l’inverse, les revenus et les gains des OPPCI sont soumis, depuis la loi Macron de 2015, à la fiscalité des valeurs mobilières. Ces gains sont donc soumis au prélèvement forfaitaire unique, dite aussi Flat Tax, de 30 %.

Une fiscalité qui s’applique également au niveau des distributions ou des plus-values de cession. Par exemple, un épargnant investi 100 dans un OPPCI puis, cinq ans après, il réalise une sortie à 120 : la Flat Tax de 30 % s’applique alors sur la différence entre son niveau d’entrée dans le fonds et son niveau de sortie du produit, soit 30 % de 20. Cette fiscalité extrêmement simplifiée est particulièrement privilégiée par les épargnants disposant de revenus élevés ou d’un capital important.

De l’intérêt pour une personne morale

Particulièrement intéressante pour un particulier, la structure des OPPCI peut s’avérer tout aussi attractive pour une personne morale. De fait, pour une personne qui investit via une holding assujettie à l’impôt sur les sociétés, aucune taxation ne s’applique dans les OPPCI. Le produit se révèle donc translucide fiscalement. Finalement, cette personne morale sera soumise à l’impôt quand les dividendes vont remonter dans sa holding, dividendes qui seront reconnus comme du résultat.

Le FAS, un fonds luxembourgeois plus flexible dans le choix d’allocation

L’OPCI, comme l’OPPCI, présente un dernier intérêt non négligeable dans une optique patrimoniale : sa capacité à être intégré dans les fonds d’assurance-vie luxembourgeoise, et notamment le fameux FAS. Créé en 2015, le fonds d’assurance spécialisé (FAS) offre aux investisseurs la possibilité d’intervenir et de sélectionner eux-mêmes les différents sous-jacents qui composent le contrat.

Véritable produit sur mesure, bénéficiant d’une gestion sous mandat personnalisée, le FAS permet ainsi d’investir aussi bien dans des obligations, des actions cotées ou non cotées, ce compris dans des fonds de Private Equity ou des fonds immobiliers, comme les OPPCI.

Dernier-né de la famille des fonds luxembourgeois, il bénéficie des mêmes caractéristiques que les autres contrats luxembourgeois comme le FIC (fonds interne collectif) ou encore le FID (fonds interne dédié). Au-delà de la neutralité fiscale proposée par le Luxembourg, les souscripteurs de contrats Luxembourgeois bénéficient d’une sécurité renforcée de leurs capitaux, connue sous l’appellation « triangle de sécurité ». De fait, contrairement aux assurances-vie classiques françaises, les actifs ne sont pas intégrés directement dans les fonds propres de la compagnie d’assurance mais déposés chez une banque dépositaire, elle-même sous le contrôle du Commissariat aux assurances (CAA). Ce dispositif assure ainsi la séparation entre les parts des souscripteurs, la compagnie d’assurances et ses créanciers. Le cloisonnement des actifs est vérifié tous les trimestres par le CAA. L’objectif : protéger au maximum les actifs des clients.

Par ailleurs, même en cas de faillite de la compagnie d’assurances, l’épargne des clients est protégée et ne peut pas être saisie par les créanciers. C’est ce qu’on appelle le « super-privilège » qui précise que les clients doivent être remboursés les premiers, et cela avant tous les autres fournisseurs.

Enfin, outre ses nombreux avantages sur la garantie et la sécurisation de l’épargne, le contrat luxembourgeois présente un autre atout : il bénéficie de la neutralité fiscale du Luxembourg. C’est donc la fiscalité du pays de résidence de son détenteur qui s’applique au contrat. Un dispositif très intéressant pour les expatriés !

A condition donc de disposer d’un horizon de placement à moyen terme, un investisseur avisé peut avoir tout intérêt à détenir dans son patrimoine ou son portefeuille d’investissement des parts d’OPPCI, un produit complémentaire ou alternatif à la SCPI. Cet investissement permet en effet d’accéder à une distribution élevée et à une plus-value potentiellement appréciable. Il peut, surtout, être logé facilement dans une assurance-vie luxembourgeoise, permettant ainsi à l’investisseur de bénéficier du fameux « triangle de sécurité » propre au Grand-Duché.

300 opérations pour 9 milliards d’euros investis en France

Mata Capital est un acteur indépendant de la gestion de fonds immobiliers agissant pour le compte d’investisseurs institutionnels et groupes familiaux privés. La société gère des stratégies d’investissement core+, valeur ajoutée et opportuniste. Fort d’une expérience cumulée de plus de trois cents opérations pour près de 9 milliards d’euros investis en France, l’équipe de gestion composée de seize professionnels bénéficie d’un track-record robuste et maîtrise l’ensemble du savoir-faire pour investir sur toutes les classes d’actifs immobiliers : bureau, commerce, résidentiel, activité-logistique, santé-éducation et hôtellerie. Mata Capital structure actuellement un OPPCI dédié à l’acquisition d’un ensemble commercial de 39 270 m2 à Aubervilliers. 40 millions d’euros seront proposés aux investisseurs privés sur cette opération structurée sous la forme d’un OPPCI.