Article extrait du mémento Sociétés civiles 2023 paru aux éditions Francis Lefebvre

En achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier, l’investisseur prend alors la qualité d’associé et bénéficie alors de plusieurs droits, mais aussi d’obligations et de responsabilités.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. Les associés de SCPI ont certains droits et obligations, peuvent voir leur responsabilité engagée et la cession de leurs parts obéit à des modalités précises.

Droits et obligations des associés

Les associés disposent des mêmes droits que dans les sociétés civiles de droit commun, à savoir le droit de vote dans les assemblées, le droit à l’information et le droit de faire partie de la société. L’information due aux associés est particulièrement étendue (voir règlement général de l’AMF, articles 422-226 à 422-228).

Droits pécuniaires

Les associés ont droit aux dividendes dont la distribution est décidée par l’assemblée ; ils peuvent être prélevés sur les bénéfices ou les réserves ; dans ce dernier cas, la décision collective doit indiquer les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués (C. mon. fin. art. L. 214-103, al. 4).

Tout dividende distribué en l’absence d’inventaire ou au moyen d’inventaire frauduleux constitue un dividende fictif (C. mon. fin. art. L. 214-103, al. 5). Les dirigeants de la société de gestion encourent de lourdes sanctions pénales s’ils procèdent à la répartition d’un tel dividende.

La société peut verser aux associés un acompte à valoir sur les dividendes d’un exercice clos ou en cours. Un acompte ne peut être versé que si un bilan établi au cours ou à la fin de l’exercice et certifié par un commissaire aux comptes fait apparaître que la société a réalisé au cours de l’exercice un bénéfice net supérieur au montant de l’acompte (C. mon. fin. art. L.214-103, al. 6).

Retrait et exclusion des associés

En cas de retrait de la société, il est prévu, grâce à la tenue d’un registre sur lequel doivent être recensés les ordres d’achat et de vente de parts, l’organisation au siège de la SCPI d’un marché secondaire des parts. Ce marché, qui est d’accès libre pour le public, doit permettre aux associés de céder facilement leurs parts sociales.

Le retrait d’un associé peut résulter par ailleurs de son exclusion de la SCPI. Il en est ainsi en cas de faillite personnelle, sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire atteignant l’intéressé. Mais, alors que l’article 1860 du Code civil prévoit le remboursement des droits sociaux de cet associé (à défaut de dissolution de la société décidée par les associés ou prévue par les statuts), l’article L. 214-90 du Code monétaire et financier impose, en cas d’offre au public autre qu’une offre réservée à un cercle restreint d’investisseurs ou à des investisseurs qualifiés, de procéder à l’inscription de l’offre de cession de l’associé sur le registre de la société : ses parts sont donc proposées à la vente. En effet, un remboursement automatique des parts rendrait cette procédure plus favorable que celle applicable en cas de cession (inscription de l’offre et attente d’une acquisition).

Les articles 422-218 à 422-220 du règlement général de l’AMF précisent les modalités de retrait et de fixation du prix des parts sociales dans les SCPI à capital variable.

Responsabilité des associés

L’article L. 214-89 du Code monétaire et financier déroge au principe de l’obligation personnelle et indéfinie au passif social des associés de sociétés civiles. Dans les SCPI, la responsabilité de chacun des associés à l’égard des tiers est limitée à deux fois la fraction du capital social qu’il possède. Les statuts peuvent même prévoir que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital social. A défaut de clause statutaire en ce sens, la souscription des parts de la SCPI ne peut pas être proposée par démarchage.

Comme dans les autres sociétés civiles, la responsabilité des associés ne peut être mise en cause que si la société a été préalablement et vainement poursuivie (C. mon. fin. art. L. 214-89, al. 1).

Rappelons que la responsabilité de la société du fait des immeubles dont elle est propriétaire doit être couverte par une assurance (C. mon. fin. art. L. 214-89, al. 4).

Cession de parts

Contrairement aux règles du Code civil qui subordonnent la cession de parts d’associés de sociétés civiles au consentement unanime des associés sauf clause contraire des statuts (C. civ. art. 1861), le Code monétaire et financier consacre le principe de la liberté de la cession de parts et facilite celle-ci par la tenue d’un registre des offres de cessions et par une réglementation originale des clauses d’agrément.

Les parts de SCPI ne sont pas négociables (C. mon. fin. art. L. 211-14). Elles ne peuvent donc pas être négociées en bourse.

Sur le plan patrimonial et financier, il est à noter que les parts de SCPI sont peu liquides et constituent un instrument de placement à long terme.

Registre des ordres d’achat et de vente de parts

Les ordres d’achat et de vente de parts sociales doivent, à peine de nullité, être inscrits sur un registre tenu au siège de la société (C. mon. fin. art. L. 214-93, I-al. 1 ; Règl. gén. AMF art. 422-205). Ils doivent être conformes à un formulaire type figurant en annexe II de l’instruction AMF 2019-04 modifiée le 5 mars 2021. Sont seuls recevables les ordres d’achat à prix maximum et les ordres de vente à prix minimum (Instruction AMF 2019-04 § 2-1). La société de gestion qui reçoit un ordre d’achat ou de vente (soit directement, soit par l’intermédiaire d’un mandataire de l’acheteur ou du vendeur) doit l’horodater avant de l’inscrire sur le registre de manière chronologique (Règl. gén. AMF art. 422-209).

La société de gestion peut, à titre de couverture, subordonner l’inscription des ordres d’achat à un versement préalable de fonds ou fixer un délai de réception des fonds à l’expiration duquel les ordres déjà inscrits sur le registre sont annulés si les fonds ne sont pas versés (Règl. gén. AMF art. 422-208).

Elle peut également, par décision motivée et sous sa responsabilité, suspendre l’inscription des ordres sur le registre, après en avoir informé l’AMF. Lorsque la suspension est motivée par la survenance d’un événement important susceptible, s’il était connu du public, d’avoir une incidence significative sur le prix d’exécution des parts ou la situation et les droits des associés, la société de gestion doit procéder à l’annulation des ordres sur le registre et en informer individuellement ses donneurs d’ordres ou les intermédiaires. Elle doit assurer la diffusion effective et intégrale de cette décision dans le public par tout moyen approprié (Règl. gén. AMF art. 422-211).

La société de gestion, qui doit tenir à la disposition du public les informations relatives aux prix et aux quantités figurant dans le registre des ordres (Règl. gén. AMF art. 422-215, al. 1), doit établir périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe, le prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits ; à cette fin, il lui appartient de fixer la périodicité selon laquelle le prix est établi sans que celle-ci puisse être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré (Règl. gén. AMF art. 422-229). Elle peut modifier cette périodicité si les contraintes du marché le justifient (Règl. gén. AMF art. 422-212, al. 1).

Le prix d’exécution, qui doit être rendu public par tout moyen approprié le jour de son établissement, est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts ; en cas d’impossibilité d’établir ce prix, la société de gestion doit publier le prix d’achat le plus élevé et le prix de vente le plus faible, accompagnés des quantités de parts proposées (Règl. gén. AMF art. 422-213, dernier al.).

Les ordres doivent être exécutés au seul prix d’exécution, dès qu’il a été fixé ; sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible, étant précisé qu’à limite de prix égale, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre (Règl. gén. AMF art. 422-214, al. 1 et 2).

La durée de validité d’un ordre de vente est de douze mois, l’associé ayant donné ou transmis l’ordre devant être préalablement informé du délai d’expiration de l’ordre ; le délai de validité de l’ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande expresse de l’associé (Règl. gén. AMF art. 422-205, al. 2).

La société de gestion garantit la bonne fin de ces transactions (C. mon. fin. art. L 214-93, I-al. 2).

Pour permettre aux associés de céder plus facilement leurs parts, l’article L 214-96, al. 3 du Code monétaire et financier interdit de créer des parts nouvelles en vue d’augmenter le capital social, tant que n’auront pas été satisfaites les offres de cession de parts figurant depuis plus de trois mois sur le registre pour un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs.

Clauses d’agrément des cessions de parts

Application de l’agrément

Aucun agrément ne peut être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant (C. mon. fin. art. L. 214-97, al. 1).

En revanche, la cession de parts à un tiers, à quelque titre que ce soit, peut être soumise à l’agrément de la société par une clause des statuts. Il faut à notre avis considérer que le mot « tiers » ne vise pas les associés et que le texte écarte la possibilité de stipuler des clauses d’agrément en cas de cession entre associés.

Procédure d’agrément

Une demande d’agrément indiquant les nom, prénoms et adresse de l’acquéreur, le nombre de parts dont la cession est envisagée et le prix offert doit être notifié à la société. L’agrément résulte soit d’une notification, soit du défaut de réponse dans le délai de deux mois à compter de cette demande (C. mon. fin. art. L. 214-97, al. 2).

La société ne peut refuser l’acquéreur proposé qu’en achetant elle-même les parts avec le consentement du cédant en vue d’une réduction de capital ou en trouvant un acquéreur au prix fixé à l’amiable par les parties ou à défaut par un expert (C. civ. art. 1843-4) et ce, dans un délai d’un mois à compter de la notification du refus ; le défaut de rachat des parts à l’expiration de ce délai vaut agrément des acquéreurs (C. mon. fin. art. L. 214-97, al. 3 et 4).

Formalités de cession de parts

Toute transaction de parts sociales donne nécessairement lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du Code civil. Le transfert de propriété qui en résulte est opposable, dès cet instant, à la société et aux tiers (C. mon. fin. art. L. 214-93, I-al. 2).

L’obligation de publication au RCS des cessions de parts, pour leur opposabilité aux tiers, est exclue pour les SCPI (C. mon. fin. art. L. 214-92).

Organisation du marché des parts

La société de gestion doit établir et publier pour chaque période d’enregistrement des ordres d’achat et de vente un prix d’exécution résultant de la confrontation de l’offre et de la demande (C. mon. fin. art. L. 214-93, I-alinéa 1).

Par ailleurs, lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de 12 mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises par la SCPI, la société de gestion doit en informer sans délai l’AMF (C. mon. fin. art. L. 214-93, II-al. 1). La même procédure est applicable lorsque les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de 12 mois représentent au moins 10 % des parts.

Dans les deux mois de cette information, la société de gestion doit convoquer une assemblée générale extraordinaire et lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. Les cessions d’actifs réalisées dans ces circonstances sont réputées conformes à l’article L 214-114 du Code monétaire et financier (C. mon. fin. art. L. 214-93, II-al. 2).

Distribution d’un acompte

Contrairement aux dividendes, dont le montant peut être prélevé sur les réserves, seule la réalisation d’un bénéfice permet la distribution d’un acompte. La décision de distribuer un acompte est de la compétence de la société de gestion. Même si les résultats de l’exercice au cours duquel les acomptes ont été distribués sont en définitive déficitaires, les acomptes régulièrement versés échappent à toute restitution et ne peuvent pas être considérés comme des dividendes fictifs.

Rapport des commissaires aux comptes

Les dispositions du premier alinéa de l’ancien article L. 214-62 du Code monétaire et financier (information de l’AMF, et convocation d’une assemblée générale extraordinaire par la société de gestion lorsque les offres de cession de parts représentant au moins 5 % des parts de la SCPI ne trouvaient pas acquéreur au prix conseillé six mois après leur inscription sur le registre de la société) ont été abrogées par la loi 2001-602 du 9 juillet 2001. En revanche, les alinéas 2 et 3 de ce texte, devenus l’article L 214-95, demeurent inchangés.

Or l’articulation de ces alinéas avec l’article L 214-93, II du Code monétaire et financier ne nous paraît pas cohérente, notamment dans la mesure où l’alinéa 2 précité (devenu le premier alinéa) contient des règles faisant double emploi avec le nouveau texte (proposition à l’assemblée générale extraordinaire, après audition du rapport du commissaire aux comptes, soit de diminuer le prix de la part dans la limite de 30 %, soit de céder totalement ou partiellement le patrimoine, étant précisé que de telles cessions sont réputées répondre aux conditions définies par l’article L. 214-114 du même Code).

Cela étant, on peut penser que l’établissement du rapport des commissaires aux comptes reste nécessaire et qu’il y a lieu, ainsi que le prescrit l’alinéa 3 (devenu l’alinéa 2), de transmettre à l’AMF, un mois avant la tenue de l’assemblée, les rapports de la société de gestion et des commissaires aux comptes, ainsi que les projets de résolution de l’assemblée générale.

Fonds de remboursement des parts

La création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à assurer la fluidité du marché des parts peuvent être décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI. Les liquidités affectées à ce fonds, qui proviennent des produits de cession d’éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels, sont destinées au seul remboursement des associés. La reprise des sommes disponibles sur ce fonds doit être autorisée par décision de l’assemblée générale des associés sur rapport motivé de la société de gestion. L’AMF doit en être informée préalablement (Règl. gén. AMF, art. 422-231 et 422-233).