Par Eugénie Deloire

Entre le vieillissement de la population, la réforme des retraites et la question de la dépendance, le marché du viager connaît aujourd’hui un alignement des planètes qui devrait le faire décoller. Reste quelques freins à lever pour démocratiser un investissement à la fois solidaire et sécurisé.

Alors que la loi Grand âge et autonomie s’apprête à être dévoilée, la problématique du maintien des personnes âgées à domicile est plus que jamais d’actualité. Selon le rapport Libault, publié en mars dernier, près de 5 millions de personnes auront plus de 85 ans en 2050, soit 3,2 fois plus qu’aujourd’hui. En 2040, le nombre de seniors de plus de 75 ans aura plus que doublé. Un tapis rouge pour le marché du viager qui offre aux seniors propriétaires une alternative à la maison de retraite !

Et pour cause : près de 75 % des 60 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale, révèle l’Insee, tandis que le volume des ventes en viager ne dépasse pas les cinq mille transactions par an (estimation en raison d’absence de statistiques). « 23 % de la population active aura plus de 60 ans en 2040. Il y a donc un hiatus entre la demande de viager et le nombre de personnes qui devront vendre leur bien », observe Marie-Christine Jouannet-Arnaud, directeur produits immobiliers habitation chez La Française qui gère le fonds Certivia, spécialiste des biens immobiliers en viager occupé.

Le groupe cible les petits propriétaires retraités dont les revenus annuels oscillent entre 15 000 et 20 000 euros annuels et qui peinent à régler les charges ou les travaux exceptionnels d’une copropriété. Elle leur assure une rente mensuelle de 1 000 euros en moyenne. « La plus grande motivation des vendeurs est d’améliorer leur solvabilité et de protéger leur famille », ajoute celle-ci. Un ressort affectif qui fait du viager un investissement pas exclusivement financier.

Source de revenus complémentaires

Certes, la conjoncture est favorable. La menace d’une réduction des pensions de retraite versées par l’Etat nécessite de trouver d’autres sources de financement de la vieillesse, privées et individuelles. Le viager est l’une des solutions. « Le viager est une source de retraite complémentaire qui assure aux retraités un capital à vie. La rente viagère leur apporte une sécurité sur leur autonomie et leur indépendance financière sur le long terme », affirme Stanley Nahon, directeur général du groupe Renée Costes Viager qui détient 50 % des parts du marché, avec 300 millions d’euros de transactions par an. Selon ce dernier, le viager est le seul moyen, pour les propriétaires retraités, de monétiser une partie importante de leur patrimoine tout en continuant à vivre chez eux. « Les propriétaires retraités détiennent une richesse enfermée dans la pierre. Le viager va rendre liquide et mobile ce capital immobilier en revenus complémentaires », soutient Sophie Richard, fondatrice et gérante du réseau national Viagimmo. Pour les investisseurs, il s’agit d’une forme de retraite par capitalisation dans la mesure où ceux-ci vont capitaliser pendant leur vie active et récupérer les fruits de leur placement au décès du vendeur. Il existe deux types de viagers, libre ou occupé, pour lesquels le mécanisme de paiement diffère.

Viager libre : pour les primo-accédants

On appelle viager libre la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur a la libre disposition dès le jour de la signature de la vente, pour occuper ou louer le bien.

Représentant 5 à 10 % du marché, la vente en viager libre permet au vendeur (le crédirentier) d’augmenter son pouvoir d’achat et à l’acquéreur (le débirentier) d’investir dans l’immobilier sans recourir à l’emprunt bancaire. Lors de la vente, le débirentier verse immédiatement une somme au comptant appelée « bouquet », assortie d’une rente mensuelle qui garantit au crédirentier un complément de revenus à vie. Pour Sophie Richard, « le viager libre est particulièrement intéressant pour les acquéreurs qui souhaitent accéder à la propriété, mais sans avoir le profil-type de l’emprunteur, à savoir peu d’apport, porteur d’une maladie chronique, donc soumis à une assurance décès invalidité (ADI) onéreuse, ou encore en CDD ou contrat saisonnier ».

En contrepartie de la remise immédiate des clés à l’acquéreur, le prix du bouquet ou de la rente sera plus élevé. Par exemple, pour un T2 à Paris (XIIe) dont la valeur occupée a été fixée à 288 000 euros, le bouquet sera de 93 750 euros et la rente mensuelle de 2025 euros. En cas de libération du bien, la rente sera revalorisée de 30 %. Le montant moyen d’un bouquet viager (libre et occupé) est de 230 000 euros, mais cela peut aller de 30 000 euros jusqu’à plusieurs millions d’euros, selon les biens immobiliers.

Viager occupé : pour les investisseurs aguerris

Dans le viager occupé (90 % des ventes du marché), le crédirentier se réserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le bien. Il continue donc à vivre chez lui jusqu’à son décès, tout en percevant une rente à vie. Le débirentier, de son côté, bénéficie d’une décote d’occupation calculée sur la valeur locative du bien et la durée d’occupation du bien par le vendeur, en fonction de son âge. « Acheter un bien occupé revient, à l’investisseur, à toucher les loyers de son locataire par anticipation », résume Franck Cesari, dirigeant chez Alternative Viager. Ainsi, une femme de 80 ans occupant un bien évalué à 300 000 euros conservera 100 000 euros de DUH. L’enveloppe totale à verser pour l’investisseur sera de 200 000 euros, à répartir entre bouquet (150 000 euros, par exemple) et rente (50 000 euros à convertir sur l’espérance de vie, soit un loyer d’environ 900 à 1 000 euros par mois).

Une fois le prix et la valeur de marché du bien de ce coût d’occupation défalqués, l’on peut répartir, selon ses besoins, le capital restant en bouquet seul ou en bouquet plus rente. Les seniors qui souhaitent un complément de revenus ou protéger leur conjoint opteront pour un système de rentes plus élevées. Ceux qui ont un besoin de transmission ou de capital pour un projet (voyage, crédit à rembourser, etc.) opteront pour un règlement en bouquet seul. « La ventilation entre bouquet et rente se fait en fonction des vendeurs mais reste adaptée à la demande des investisseurs, afin de leur offrir la meilleure contrepartie », explique Stanley Nahon.

De fait, plus le montant du bouquet est élevé, plus le panel des investisseurs se réduit. Pour cette raison, le montage financier d’un viager se veut modulable, aussi bien destiné aux acquéreurs désireux de préparer leur retraite qu’aux habitués de l’investissement locatif.

Fiscalité : peut mieux faire…

Le viager présente un avantage fiscal indéniable pour les vendeurs les plus âgés, pour lesquels seuls 30 % du montant de la rente seront taxés à l’impôt sur le revenu à partir de 70 ans (70 % jusqu’à 50 ans, 50 % jusqu’à 59 ans et 40 % jusqu’à 69 ans). En outre, si le bien est vendu dans le but de l’occuper à titre de résidence principale, le bouquet est exonéré de la taxation sur la plus-value.

Les acquéreurs assujettis à l’IFI peuvent également y trouver un intérêt. Ils n’auront, en effet, à déclarer au titre de l’impôt sur la fortune immobilière que la valeur occupée du bien et non sa valeur libre. A titre d’exemple, pour un bien d’une valeur vénale de 300 000 euros, le propriétaire ne déclarera que sa valeur occupée de 150 000 euros, si la décote de 50 % s’applique. « Cela peut lui permettre d’échapper à l’IFI en diminuant son assiette fiscale ou lui permettre d’investir dans plusieurs viagers », note Sophie Richard.

Idem pour les frais de mutations calculés, eux aussi, sur la valeur d’occupation. En outre, il n’y a pas de fiscalité sur les revenus fonciers du viager dès lors que celui est occupé. Malgré ces dispositions, nombreux acteurs du secteur estiment la fiscalité sur le viager encore trop lourde comparée à d’autres dispositifs, tels que le Pinel ou le LMNP. Des discussions sont régulièrement menées avec Bercy pour alléger la pression fiscale sur l’immobilier en viager de façon à en élargir, ainsi, la portée.

Une vente qui demeure complexe

Si le marché est serein, la vente en viager n’en demeure pas moins un acte complexe sur le plan juridique, qui requiert les compétences d’un expert. « 80% des dossiers de viagers sont mal structurés et pas assez protecteurs pour le vendeur ou l’acheteur. Les clauses spécifiques inscrites dans l’acte authentique ne doivent pas être déséquilibrées. Pour pouvoir s’inscrire dans la durée, il faut prévoir tous les cas de figure pouvant arriver lors de la durée de vie du contrat… et du vendeur », insiste Franck Cesari.

A cela s’ajoutent une certaine méconnaissance du mécanisme et beaucoup d’idées reçues. « Certaines personnes pensent encore qu’elles vont devoir vivre avec la personne âgée dans son logement. Il est nécessaire d’expliquer la réalité et le principe du viager », affirme Sophie Richard, convaincue que le viager s’adresse à tous les investisseurs qui veulent diversifier astucieusement leur patrimoine et se constituer un complément de retraite, à travers des actifs tangibles. Reste quelques freins à lever.

Un marché de niche

Avec seulement 1 % de part de marché, le viager est une niche qui, certes, croît (+ 0,5 % par an), mais qui est loin d’avoir connu l’explosion attendue par les acteurs du secteur, en dépit de l’appétit de plus en plus marqué des seniors pour ce dispositif. En cause : les réticences de certains investisseurs à se lancer dans un placement au principe aléatoire. « Le principal frein demeure financier. Les acheteurs redoutent une surlongévité du vendeur et de devoir, en conséquence, payer une rente à vie », observe Charlotte Evanguelidis, gérante du fonds SCI ViaGénérations chez Turgot AM qui évoque, également, la peur des acheteurs de déshériter les enfants des vendeurs. Or, souligne-t-elle, « aujourd’hui, avec l’espérance de vie qui se rallonge, les enfants, souvent devenus aidants de leurs parents, ont tellement d’autres problématiques financières qu’ils préfèrent laisser les seniors être autonomes dans leurs décisions au sujet de leur dépendance ». En cas de famille recomposée, le viager les rend plus libres de décider sereinement qui entrera dans la succession ou non.

Difficile recours à l’emprunt

Un autre frein au viager est la difficulté de recourir à l’emprunt, les banques réclamant de solides garanties pour ce type d’investissement. Dans le contrat de viager, le vendeur est protégé par la clause résolutoire et le privilège du vendeur, une hypothèque de premier rang mise en place sur le bien pour assurer en tout temps le bon paiement de la rente viagère. Cela signifie, pour l’investisseur qui souhaite acheter à crédit, que la banque lui demandera une garantie de remboursement, soit par un nantissement de la somme équivalente à la rente viagère, soit par une caution personne morale.

Il est par ailleurs possible de mettre en place une garantie déplacée sur un autre bien immobilier, mais cela suppose qu’il faut être déjà propriétaire d’un bien d’une valeur égale à celle du bouquet. « Garantir un tel investissement se révèle compliqué et explique pourquoi le viager est si rarement ouvert aux jeunes investisseurs », concède Ludovic Huzieux, directeur associé chez Artémis Courtage. Un investissement réservé aux initiés, donc, et à réaliser en deuxième partie de vie.

Clauses contractuelles

En effet, le viager demande de bien en connaître le fonctionnement car une erreur sur le calcul de la rente à verser pourrait conduire à la perte de l’investissement dans sa totalité. « Pour s’engager dans un viager, il faut être certain de posséder une situation stable et de l’épargne d’avance car si vous n’êtes plus en mesure de payer vos rentes, le crédirentier est susceptible de récupérer son bien, le mettre aux enchères et vous réclamez, ensuite, la rente non versée », avertit Ludovic Huzieux.

Etre sûr de pouvoir honorer ses engagements est donc la condition sine qua non de la réussite d’un viager. « Nous conseillons aux investisseurs de placer le cumul d’une année de rentes sur un compte bancaire au moment du lancement de l’opération afin de s’assurer de sa solvabilité durant la période du viager », indique Stanley Nahon. A cela s’ajoutent des clauses contractuelles qui, si elles ont été omises au début du contrat, ne pourront plus être insérées, comme le transfert de garantie hypothécaire sur un bien d’une autre valeur, si l’on souhaite revendre le viager tout en continuant à payer la rente viagère.

Sortir du viager

Il est évidemment possible de revendre un bien en cours de viager à un autre acquéreur qui se substituera au propriétaire et reprendra le versement de la rente.

Il arrive aussi parfois que ce soit le vendeur qui quitte par anticipation son logement et ne souhaite pas le louer à autrui. Dans ce cas, le bien sera revendu en vente traditionnelle, mais le propriétaire devra continuer à payer sa rente si cela a été prévu dans l’acte de vente. « Les conditions de revente sont fixées par le premier acte qui nécessite l’accord du vendeur. Toutefois, en cas de problème, les deux parties ont tout intérêt à trouver un acquéreur », mentionne Stanley Nahon.

Afin de faciliter la sortie du viager, le groupe Renée Costes a organisé un marché secondaire qui comptabilise aujourd’hui 15 % de ses ventes totales. Une offre qui permet aux investisseurs de se désengager du viager en cas d’accident de la vie et de réaliser une plus-value. « L’investissement se valorise dans le temps autour de deux facteurs : la hausse des prix de l’immobilier et l’espérance de vie du vendeur qui se réduit chaque année », ajoute le directeur. La durée moyenne de détention d’un viager tourne autour de treize à quatorze ans, soit moins longtemps qu’un investissement locatif.

Le principe d’aléa

Difficile d’estimer la durée d’un viager car le principe même de cette opération repose sur l’aléa, à savoir, l’absence de certitude quant à la durée de l’occupation du bien par le vendeur. Pour réussir, toutefois, à optimiser son investissement, Ludovic Huzieux suggère de bien placer le curseur entre le montant du bouquet et la rente, en fonction de l’âge du vendeur… Et de son sexe. Une femme de 74 ans donnera lieu à une décote de 50 % sur le prix du bien, alors que pour un homme du même âge, elle n’est que de 44 %, eu égard à l’espérance de vie plus longue chez les femmes.

La situation du vendeur (veuf ou en couple) entre également en compte. « Il n’y a pas de formule magique : plus l’âge du vendeur est avancé, plus le bouquet sera élevé et la rente faible », affirme le directeur auprès duquel les viagers après 75-80 ans ont la préférence. « C’est à partir de ce moment-là que l’on réduit l’aléa », ajoute-t-il.

Plutôt que de chercher « le bon coup », c’est l’investissement à long terme qu’il faut viser. « Lors d’un achat d’un bien en viager, les modalités de paiement sont connues au départ. La décote calculée lorsque le bien immobilier est occupé par le vendeur peut générer de la plus-value dans la durée. En effet, le moment du décès du vendeur ne peut être prévu à l’avance, ce caractère aléatoire important n’est pas à négliger », résume Ludovic Huzieux. S’il devait y avoir un âge d’or à préconiser, celui-ci serait 20 ans : le delta idéal entre l’âge du vendeur et de l’acquéreur.

Optez pour la mutualisation !

Le meilleur moyen de limiter les risques est encore la mutualisation. « En achetant des parts d’un fonds et non un bien immobilier, on n’est moins dans une relation directe et personnelle avec le vendeur, tout en servant un système vertueux », assure Charlotte Evanguelidis.

Le fonds ViaGénérations, lancé en 2017, a instauré un système ne reposant plus sur le couple bouquet-rente, mais sur la pleine propriété avec un droit d’usage et d’habitation. « Nous donnons davantage d’argent au vendeur puisque nous rachetons un bouquet à environ 60 % du prix de son bien », explique la directrice.

La SCI à capital variable est adossée à un contrat d’assurance-vie, pour un rendement net attendu entre 4 et 5 % par an. « La formule séduit les épargnants qui veulent trouver d’autres supports d’investissement que les fonds euros et bénéficier de parts de capital liquides et se valorisant mécaniquement dans le temps », résume-t-elle. Le fonds étant ouvert, il accueille régulièrement de nouvelles acquisitions qui viennent augmenter les performances de ses actifs. « Que les détenteurs de contrats d’assurance-vie sortent au bout d’un an ou de huit, ils se retrouvent gagnants de la même façon, dès lors que les seniors continueront de vendre leurs biens en viager », affirme Charlotte Evanguelidis. C’est tout particulièrement vrai à Paris ou en bord de mer, où les seniors vivent souvent dans des immeubles très bien entretenus et bénéficient des meilleurs emplacements qui les valorisent d’autant sur la durée.

Dilution des risques

Chez Barnes, on mise sur le haut de gamme. A en croire Vincent Desmarie, directeur associé de Barnes, le marché du viager va s’ouvrir par le haut : « les particuliers qui ont construit de grosses fortunes ou qui possèdent des biens d’exception, situés à des adresses remarquables, devraient réfléchir à cette solution qui leur permettrait de rester vivre dans leur domicile familial, même sans en être propriétaires ». Le ticket moyen des transactions enregistrées par le groupe est passé de 1,5 million à 3 millions d’euros, porté par la hausse des prix de l’immobilier.

Barnes ne propose pas de rente, mais des démembrements de propriété en viager. Parmi ses clients : un tiers de Français résidant à l’étranger, un tiers d’entrepreneurs vivant en province et possédant 5 ou 6 millions d’euros de patrimoine en valeur occupée, et un tiers d’institutionnels. « Le viager a une vocation alimentaire dans une logique patrimoniale réduite. Pour exemple, nous avons pour clients un certain nombre d’artistes vieillissants qui ont acheté un très beau bien dans le passé, mais qui ne disposent plus de fonds aujourd’hui : pour ceux-là, le démembrement est un coup de pouce financier », observe Vincent Desmarie qui conseille aux investisseurs avisés d’investir dans trois viagers : l’équation idéale pour diluer les risques.

Placement solidaire

Le marché du viager est toutefois en train de se renouveler. Défendant le modèle du « Dompad » – l’Ephad à domicile –, la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) Les 3 Colonnes qui compte à son capital la Banque des territoires, parie sur le viager à impact social qu’elle oppose au viager financier. « Les seniors qui louent une chambre à un établissement médicalisé paient les frais de services. Au sein de la coopérative, ils peuvent vendre leur maison et grâce aux fruits qu’ils en ont tirés, équiper leur logement et s’entourer de professionnels à domicile », affirme Sébastien Tchernia, PDG des 3 Colonnes.

Sur le principe du viager solidaire, la coopérative propose de racheter aux seniors leur habitation et de couvrir leurs frais pour une aide personnalisée. Le « bouquet », non imposable, est transmissible aux héritiers et permettra, le cas échéant, d’adapter et de sécuriser le logement du vendeur. La rente mensuelle constitue un complément de revenus pour faire face aux besoins de soins.

Côté investisseurs, la valeur de chaque part constitue une partie du capital social et une partie des actifs détenus par la coopérative. « Il s’agit d’un placement solidaire qui n’a pas pour objectif de réaliser des performances mais de financer le maintien à domicile des seniors », insiste le PDG. L’acquéreur devient ainsi sociétaire au sein de la SCIC et possède, à travers ses parts, une partie des actifs détenus par la coopérative. La loi de finances pour 2019 a, par ailleurs, prévu une réduction de l’impôt sur le revenu de 18 % pour les souscripteurs de parts sociales au sein de la SCIC Les 3 Colonnes.

Vers une démocratisation du viager ?

Signe que le sujet intéresse l’Etat, la concertation Grand âge et autonomie a évoqué l’idée de créer un observatoire du viager dans le but d’encadrer le métier et de le recentrer sur sa vocation sociale.

Les conseillers en gestion de patrimoine d’un côté et les notaires de l’autre – ces derniers jusqu’ici peu mobilisés sur le sujet – ont un rôle d’évangélisation à jouer auprès des investisseurs et des vendeurs pour démocratiser la vente en viager. « Contrairement aux idées reçues, il s’agit d’une vente très moderne qui permet d’anticiper sereinement sa retraite et de répondre à la problématique du mieux vieillir », soutient Sophie Richard. Conséquence ? « Les CGP qui secondent déjà les spécialistes du viager vont avoir de plus en plus de clients intéressés par ce placement », annonce-t-elle.

Un rajeunissement des investisseurs, soucieux de plus en plus tôt de préparer leur retraite, se fait, de surcroît, sentir sur le marché. « L’on voit des acheteurs de 30 à 40 ans se positionner sur les ventes en viager », atteste Franck Cesari. Afin de professionnaliser les acteurs du marché, ce dernier vient de créer la société Viag2E, destinée à former des experts en viager et gestion de rente.

Tous les signaux sont donc au vert pour un décollage du viager.