Knight Frank dresse le bilan du marché de l’investissement en immobilier résidentiel à la fin du 3e trimestre 2023 et livre les résultats d’une enquête consacrée aux intentions d’investissement en Europe

Avec 22 milliards d’euros investis lors des neuf premiers mois de 2023 – dont 5,6 milliards au 3e trimestre – le marché résidentiel européen accuse une forte baisse de près de 60 % en un an. La hausse des coûts de financement, l’allongement des durées de négociation, mais aussi la correction des prix métriques ou le manque d’offres dans certains pays ont limité l’importance des volumes investis. Malgré cela, la part des actifs résidentiels reste stable d’une année sur l’autre. Cette part fait du résidentiel la deuxième classe d’actifs la plus prisée des investisseurs en Europe, derrière les bureaux (28,5 %) avec lesquels l’écart s’est néanmoins réduit de plus de 20 points en dix ans. Par ailleurs, le résidentiel se place juste devant les locaux industriels (19,6 %), dont la position s’est également maintenue d’une année sur l’autre, et les commerces (18,6 %).

L’année 2023 ne bouleverse pas la hiérarchie des différents marchés résidentiels européens. Ainsi, l’Allemagne (28 % des sommes investies en résidentiel en 2023 à la fin du 3e trimestre) et le Royaume-Uni (26 %) restent de loin les principaux marchés européens. Ces pays concentrent à eux deux plus de la moitié des investissements réalisés sur cette classe d’actifs, devant la France (9 %), les Pays-Bas (9 %) et la Suède (8 %).

Près de deux milliards d’euros investis en France

La chute constatée à l’échelle européenne est de même ampleur que celle observée en France. « Les volumes investis sur le marché résidentiel français lors des neuf premiers mois de 2023 totalisent près d’1,9 milliard d’euros, soit une chute de 59 % en un an », détaille Antoine Grignon, directeur du département Investissement chez Knight Frank France. Moins marquée, la baisse du nombre total de transactions est tout de même importante. De fait, les performances du marché résidentiel français dépendent traditionnellement de la réalisation de grandes opérations.

Le coliving à contre-courant

Lors des neufs premiers mois de 2023, les montants investis sur le marché du résidentiel géré ont totalisé près de 820 millions d’euros en France. La baisse est de 25 % par rapport à la même période en 2022, principalement liée à la chute des sommes engagées sur le marché des résidences seniors (120 millions d’euros). Est à noter la très belle performance du coliving : avec 420 millions d’euros investis lors des neuf premiers mois en France, cette classe d’actifs voit ses volumes multipliés par trois en un an, ce qui explique la part élevée du neuf dans les sommes engagées sur le segment du résidentiel géré. Plusieurs opérations de coliving, mais aussi de résidences intergénérationnelles ou de résidences étudiantes sont ainsi développées en lieu et place d’anciens immeubles de bureaux.

Plus généralement, l’activité constatée sur le marché des ventes en bloc, tous types de logements confondus, s’est majoritairement concentrée sur le neuf. Alors qu’elles avaient concentré un peu plus de 60 % des volumes investis sur le marché résidentiel français en 2022, les Vefa ont en effet conservé un rôle important lors des neuf premiers mois de 2023 (58 %), confirmant l’appétit des investisseurs pour les biens répondant aux dernières normes environnementales et d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Sur l’ensemble du marché résidentiel hexagonal (actifs gérés et « classiques »), les sommes investies le sont dans leur écrasante majorité par des investisseurs français, ces derniers concentrant 87 % des capitaux engagés en 2023 à la fin du 3e trimestre. Les acteurs traditionnels ciblant les logements intermédiaires demeurent très présents.

Près de 80 % des investisseurs souhaitent accroître leur exposition au résidentiel

Selon l’étude « Le marché de l’immobilier résidentiel » (novembre 2023) de Knight Franck, le ralentissement constaté en France, en 2023, devrait se prolonger ces prochains mois en raison de l’attentisme des investisseurs et du manque persistant de visibilité sur l’évolution des taux d’intérêt. Néanmoins, l’appétit pour le résidentiel demeure très important et il ne fait guère de doute que les volumes repartiront à la hausse lorsque le contexte financier se sera normalisé. Les perspectives sont également positives à l’échelle européenne, comme l’indiquent les résultats d’une enquête menée par Knight Frank auprès de cinquante-et-un investisseurs gérant un total de 67 milliards d’euros d’actifs résidentiels en Europe. Cet engouement s’explique par les perspectives positives du secteur du logement.

Ainsi, le ralentissement de la production accentue le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et met le marché locatif sous pression. Par ailleurs, les changements démographiques et de modes de vie restent particulièrement favorables au résidentiel géré (hausse du nombre d’étudiants, vieillissement de la population, besoins en logements des jeunes actifs, etc.). Le logement collectif et les résidences étudiantes figurent du reste en tête des intentions d’investissement lors des cinq prochaines années, devant le coliving. Les résidences seniors semblent moins privilégiées, une tendance illustrée en France par des volumes investis significativement inférieurs en 2023 à ceux des autres actifs gérés.

Par ailleurs, 36 % des investisseurs interrogés affirment que les critères de développement durable seront le principal facteur influant leur stratégie d’investissement lors des trois à cinq prochaines années, tandis que 64 % indiquent que ces critères auront une « certaine influence ». Près de 80 % des personnes interrogées déclarent en outre que les immeubles vertueux permettront de créer de la valeur en améliorant les taux d’occupation et la fidélisation de leurs locataires. Enfin, 63 % pensent que ces immeubles pourront être loués à des prix plus élevés.

Sources : Etude de Knight Franck « Le marché de l’immobilier résidentiel » (novembre 2023) ; CGEDD d’après DGFiP (MEDOC) et bases notariales, Notaires du Grand Paris/*Estimation

Sources : Etude de Knight Franck « Le marché de l’immobilier résidentiel » (novembre 2023) ; CAPEM

*ventes en bloc incluant les résidences gérées et les actifs comprenant une majorité de résidentiel

Source : Etude de Knight Franck « Le marché de l’immobilier résidentiel » (novembre 2023)