Dans l’étude globale du marché de la pierre-papier en France de Rock-n-Data, marque de la société MeilleureSCPI.com, le marché de la pierre-papier grand public représente plus de 152 Md€ de capitalisation au 31 décembre 2020. La performance globale varie entre 5,28% et -22,27% selon les classes de fonds.

Dans un contexte sanitaire et économique particulier, ce sont bien les gestionnaires les plus réactifs et les plus proches de leurs locataires qui profitent de perspectives d’avenir résilientes, relève l’étude globale du marché de la pierre-papier en France de Rock-n-Data, marque de la société MeilleureSCPI.com À l’image de l’ensemble des acteurs économiques, les fonds immobiliers cotés et non-cotés ont d’abord subi l’arrêt partiel de l’économie pour finalement présenter des résultats contrastés à l’issue de l’année 2020.

La pierre-papier désigne toutes les formes de placement financier coté ou non-coté ayant l’immobilier pour support. En France, il existe cinq véhicules de placement ouverts au grand public : les SCPI, les OPCI grand public, les SIIC, les SCI et les Sicav immobilières. Dans le cadre de notre étude, nous avons analysé un total de 167 fonds immobiliers représentés par 47 sociétés de gestion différentes.

Au 31 décembre 2020, le marché de la pierre-papier atteint plus de 152 milliards d’euros de capitalisation. Le véhicule d’investissement le plus représenté concerne les SCPI de rendement (sociétés civiles de placement immobilier) avec 67,70 milliards d’euros de capitalisation, soit près de 45% du total devant les foncières cotées (société d’investissement immobilier cotée) avec 51,11 milliards d’euros de capitalisation. Les trois autres types de fonds représentent quant à eux un peu plus de 20% de la capitalisation totale du marché.

La SCPI est le type de fonds le plus populaire avec 102 véhicules différents (SCPI de rendement uniquement, SCPI fiscales représentant une centaine de véhicules supplémentaires, fermés à la souscription pour la plupart, pour une petite capitalisation de moins de 4 Md€). Rock-n-Data liste ensuite 23 SIIC, 20 OPCI grand public, 14 SCI et 8 Sicav immobilières.

Une collecte en baisse pour 2020

En 2020, les SCPI ont collecté plus de 6 milliards d’euros, soit un recul de 30% par rapport à 2019, mais en forte reprise sur cette fin d’année 2020. Les fonds collectés par les OPCI atteignent plus de 2 milliards d’euros sur l’ensemble de l’année 2020.

Au 31 décembre 2020, les foncières cotées affichent une capitalisation boursière inférieure de 34% par rapport au 31 décembre 2019. La baisse du cours de leurs actions n’a jamais été compensée, et ce malgré l’annonce des vaccins en novembre dernier. C’est également le cas pour les Sicav immobilières, en baisse de plus de 7% par rapport à leur capitalisation au 31/12/2019.

Le non-coté plus résilient que le coté en 2020

Parmi ces cinq types de fonds, les SCPI offrent la meilleure performance globale du marché de la pierre-papier en 2020. Avec un taux de rendement de 4,20%, elle s’affirme comme le fonds immobilier actuel le plus résilient du marché de la pierre-papier. La variation du prix moyen de la part (VPM) a également augmenté de 1,08%, ce chiffre s’expliquant principalement par les revalorisations de prix constatées en début d’année 2020.

Face à une performance globale (prenant en compte la distribution de dividendes et revalorisation de prix) du marché de la pierre-papier de - 4,83%, les SCPI témoignent de la faculté des produits non-cotés à rester stables et attractifs même en temps de crise en délivrant une performance globale de 5,28%. En effet, parmi ces cinq types de fonds immobiliers, quatre dépendent entièrement ou partiellement de la volatilité des marchés financiers. Il y a d’abord les foncières cotés (SIIC), sociétés qui détiennent et gèrent un patrimoine immobilier locatif avec la particularité d’être cotées en Bourse.

Pour le compte de l’exercice 2019, elles ont offert un taux de rendement de 6,30%, sur la base des résultats 2019 distribués sous forme de dividendes en 2020. Cependant, la variation du cours moyen a connu un net recul de plus de 28,00% par rapport à 2019. Cette forte chute prend sa source en mars 2020 lorsque les marchés financiers se sont effondrés après que les gouvernements aient ordonné un confinement partiel, voire total de leur population. Les OPCI, SCI et Sicav immobilières sont également des produits immobiliers investissant la globalité ou une partie de leur portefeuille dans des foncières et autres sociétés immobilières. L’existence des poches financières investies dans des actions les rendant également sensibles à la volatilité boursière. La performance 2020 des OPCI grand public a baissé de 50,00% par rapport à 2019 pour atteindre 1,21%. Quant aux Sicav immobilières, elles affichent une performance globale de - 7,01%. Enfin, les sociétés civiles immobilières ont vu leur résultat diminuer avec près de 2,60% de performance globale en 2020.

Un patrimoine majoritairement constitué de bureaux

Le patrimoine de l’ensemble de ces fonds immobiliers est situé à hauteur de 25% à l’étranger. Ces investissements hors de France intéressent de plus en plus les SCPI qui souhaitent profiter des fiscalités avantageuses d’autres pays comme l’Allemagne. Les actifs de bureaux représentent 52% du patrimoine total, suivis des actifs de commerces pour 27%. Le reste se répartit entre les actifs de santé, les entrepôts logistiques ou encore le résidentiel.

A la fin de l’année 2020, les SCPI, SIIC et OPCI grand public ont investi plus de 12,80 milliards d’euros, basé sur un échantillon de 121 fonds. Les SCPI ont réalisé 7,34 milliards d’euros d’acquisitions pour une surface totale de 2,3 millions de mètres carrés. Au 31 décembre 2020, les fonds immobiliers (hors Sicav immobilières) détiennent plus de 12 600 actifs en France et en Europe.

Une certaine résilience

Pendant cette période Covid, les SCPI et les SCI ont su faire preuve de résilience et de stabilité en proposant des rendements proches de l’exercice précédent, stables et attractifs. En revanche, les SIIC, OPCI grand public et Sicav immobilières n’ont pas su compenser l’importante baisse des marchés financiers en mars dernier impactant de façon plus ou moins importante leurs résultats globaux en 2020. Le non-coté ressort finalement gagnant de cette année si particulière.