Soutenues par une collecte abondante, les SCPI ont investi plus de 9 milliards d’euros en 2017. Si les actifs de bureaux restent privilégiés – le projet Cœur Défense ayant été la transaction emblématique –, les sociétés de gestion ont diversifié leurs portefeuilles au sein de la zone euro et par type d’actifs.

Les investissements réalisés par les SCPI ont atteint des records en 2017, poursuivant ainsi la croissance des années précédentes. C’est un peu plus de 9 milliards d’euros qui ont été investis dans 387 biens, portant à 23,6 millions d’euros la valeur moyenne des acquisitions, selon les chiffres de MeilleureSCPI. Une progression de 50 % pour rapport à 2016 et de 113 % par rapport à 2015. Le volume des transactions est boosté par Amundi Immobilier, Primonial Reim et La Française Reim qui, à elles seules, ont réalisé 59 % des acquisitions opérées l’année dernière.

Si l’Ile-de-France et les bureaux restent les premières cibles d’investissements, les SCPI ont diversifié leurs portefeuilles, tant géographiquement que sectorielles. L’importance des investissements et leur diversification sont le reflet d’une année, elle aussi, porteuse au niveau de la collecte brute, en progression de 6,3 % sur un an, atteignant plus de 6 milliards d’euros.

Une diversification en zone euro

Avec plus de 6,4 milliards d’euros, la France reste la première zone d’investissements des SCPI. Sur les 9 milliards d’euros d’acquisitions effectuées en 2017, plus d’un tiers se concentre en Ile-de-France, Paris représente, à elle seule, environ 1 milliard d’euros d’acquisitions, et les régions presque le double. La dynamique d’acquisition des SCPI reste en conséquence centrée sur Paris et la région parisienne.

Cependant, afin de diversifier leur patrimoine et maximiser le couple rendement-risque, l’investissement à l’étranger se développe, principalement en Allemagne, aux Pays-Bas et en Italie. La zone euro représente ainsi 30 % du total investi en 2017, contre 7 % des acquisitions en 2014. Les SCPI cherchent à augmenter leur rendement grâce à un potentiel de croissance plus élevé sur des métropoles européennes dynamiques, tout en les sécurisant à travers des baux encadrés. Parmi les transactions outre-Rhin les plus notables figurent, entre autres, celles d’Amundi Immobilier et d’AEW Ciloger. La première a acheté le campus Loopsite, un ensemble de bureaux d’une surface de 45 787 m2, situé au sud-est du centre-ville de Munich pour 200,7 millions d’euros. La seconde a acquis pour le compte des SCPI Actipierre Europe et Pierre Plus (à hauteur de 50 % chacune), une société dédiée regroupant vingt actifs de commerces prime répartis essentiellement dans les centres de villes moyennes du sud et de l’ouest de l’Allemagne. Il totalise une surface de vente de près de 60 000 m2, orientée principalement vers l’équipement de la personne, avec des enseignes nationales ou internationales, telles que H&M, Rossmann, C&A ou Rewe. Ces actifs comprennent, comme souvent en Allemagne, une petite part de bureaux ou de logements en étages. Une première tranche de dix-huit actifs a été acquise en 2017, pour un montant total de 180 millions d’euros ; la seconde tranche interviendra cette année pour un montant total de 31 millions d’euros. La Française AM a investi, quant à elle, à Stuttgart un actif de bureaux pour 69 millions d’euros. Enfin, les sociétés de gestion vont également chasser sur les terres néerlandaises. Amundi Immobilier a acquis la structure Icon Real Estate détenant l’actif immobilier The Atrium, pour la somme de 132,3 millions d’euros. Ce complexe immobilier est situé dans le quartier d’affaires de South Axis, à Amsterdam, et compte près de 60 000 mètres carrés de surfaces de bureaux.

L’immobilier d’entreprise toujours prépondérant

Avec 70 % des volumes investis dans les bureaux et 20 % dans les commerces, l’immobilier d’entreprise représente la grande majorité des investissements. La vente des immeubles Cœur Défense aura été la transaction marquante. Amundi Immobilier, Crédit agricole assurances et Primonial REIM l’ont acquis pour un montant de 1,8 milliard d’euros. La quote-part d’Amundi s’élève à 440,1 millions d’euros, répartie dans ses SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, Genepierre et Edissimo. L’actif avait été acquis, en 2014, par le fonds d’investissement américain Lone Star pour 1,4 milliard d’euros.

Livré en 2001, Cœur Défense est le plus grand ensemble immobilier de bureaux d’Europe, avec près de 160 000 mètres carrés répartis sur cinq bâtiments reliés par un atrium. Réalisé par l’architecte Jean-Paul Viguie, l’ensemble immobilier comprend cinq tours reliées par un atrium – deux tours jumelles de quarante étages chacune à usage de bureaux : la Tour A, d’une surface de 63 952 m2 et la Tour B, de 63 553 m2 et trois immeubles de neuf étages chacun à usage de bureaux et de commerces : la Tour B1 d’une surface de 4 102 m2, la Tour B2 de 13 099 m2 et la Tour B3 de 14 353 m2. L’ensemble dispose d’un centre de conférences (un amphithéâtre d’une capacité de 270 places, sept salles de réunion modulables et deux foyers de réception), de plusieurs restaurants interentreprises, d’une conciergerie et d’un centre de remise en forme de 1 000 m2.

Amundi Immobilier a également acquis auprès du groupe Scor, en fin d’année 2017, l’immeuble InTown, situé dans le IXe arrondissement de Paris. Cet immeuble à usage principal de bureaux développe une surface d’environ 21 000 m2 et est situé au cœur du quartier de Saint-Lazare. Détenu par les SCPI Edissimmo (45 %), Rivoli Avenir Patrimoine (42 %) et Génépierre (13 %), l’ensemble immobilier est constitué de plus de 17 600 m2 de bureaux et 600 m2 de commerce et crèche, auxquels s’adjoignent 57 places de stationnements et un parking deux-roues. L’occupant principal, la Banque de France, loue l’ensemble (hors commerce et crèche) au travers d’un bail comprenant un engagement ferme de neuf ans.

Amundi Immobilier réalise ainsi un volume de transactions une nouvelle fois en forte hausse par rapport à l’année précédente, de plus de 33 %. Sur les 6,4 milliards d’euros de transactions (contre 4,8 milliards d’euros en 2016), réparties sur 38 opérations (55 en 2016), 4,3 milliards ont été menées principalement sur le marché français, la part de l’international étant en légère baisse par rapport à l’an dernier (28 % contre 31 % du volume). La société de gestion a privilégié cette fois massivement les actifs de bureaux (94 %, contre 67,5 % en 2016), les commerces, centres commerciaux et hôtels ne représentant respectivement que 5 %, 5 % et 1 % des opérations. Les investissements en immobilier résidentiel, réalisés pour les SCPI fiscales du groupe, s’élèvent, quant à eux, à près de 38 millions d’euros, contre 55 millions d’euros en 2016.

Les actifs plus thématiques se développent

Par ailleurs, les secteurs de la santé et de l’hôtellerie sont de plus en plus représentés avec des SCPI spécialisées, comme Pierval Santé d’Euryale AM, Primovie de Primonial Reim ou encore Epargne Foncière de La Française AM. En effet, notamment par prudence, les sociétés de gestion ont décidé depuis quelques années de s’attaquer à ce marché qui présente l’avantage d’être déconnecté des cycles économiques, d’offrir a priori des bons rendements et des baux de longue durée.

Il représente 5 % du volume des transactions intervenues en 2017. Primonial REIM, qui est devenu un acteur majeur de l’immobilier de santé en Europe, a pris, l’année dernière, une participation majoritaire dans le fonds Poliscare qui détient quatre actifs de santé en Italie. La société a connu une activité particulièrement dynamique, tant sur le plan des investissements immobiliers que de la collecte.

En 2017, le montant global des acquisitions immobilières de Primonial REIM s’élève à 3,5 milliards d’euros, dont 11 % à l’étranger avec les premières acquisitions en Espagne et en Irlande. A ce jour, les fonds gérés par Primonial REIM détiennent plus de deux cents établissements au sein de la zone euro.

L’intérêt pour le marché de la logistique, qui plus est pour des grosses surfaces, semble revenir, grâce au poids croissant du commerce en ligne. Dernière opération conséquente en date, l’acquisition par BNP Paribasl Reim en Vefa d’une plate-forme logistique de 60 000 m2 au sein de la ZAC Mitra à Nîmes, pour le compte de sa SCPI Accimmo Pierre. Livrable en janvier 2019, la plate-forme logistique sera louée à Auchan pour une durée de neuf ans ferme. Les atouts majeurs de cet actif sont une labellisation Breeam et une centrale photovoltaïque en toiture et sur des ombrières de parking. Ce dispositif, qui fournira de l’électricité à l’équivalent de 1 500 foyers, lui permet de bénéficier d’une haute performance environnementale.