Par Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo

Tellement d’idées reçues sur le viager ! Si la plupart des personnes connaissent le principe global du viager, ses subtilités et son intérêt pour les vendeurs et les acquéreurs restent flous pour le grand public. Compte tenu de l’intérêt social d’un tel dispositif, il est primordial, aujourd’hui, de le démocratiser. Car oui, le viager est particulièrement intéressant pour les vendeurs et les investisseurs.

La notoriété du viager en France est de plus en plus considérable. C’est une formule qui n’a cessé d’être utilisée, avec plus ou moins d’engouement selon les époques. Depuis une dizaine d’années, son succès va croissant pour une raison forte. Nous prenons conscience que notre système de retraite par répartition est à bout de souffle. Epargner une vie entière en vue de la retraite ne suffit plus pour subvenir aux besoins des troisième et quatrième âges. Les seniors, comme les jeunes actifs, constatent cette évidence.

Le viager, une solution moderne

Souvent critiqué par méconnaissance et parfois même décrié en raison de préjugés durement ancrés, le viager est une solution non seulement éthique, d’utilité publique, mais aussi parfaitement intergénérationnelle.

En effet, nous le savons, la retraite par répartition a atteint ses limites, alors même que le nombre de seniors poursuit sa croissance ascensionnelle et que leur pouvoir d’achat ne cesse de s’affaiblir.

Dans le même temps, les ménages souffrent de ne pouvoir accéder à la propriété en raison de la flambée des prix de l’immobilier, d’une économie instable et d’une fiscalité oppressante, alors que l’aspiration première des Français est de se constituer légitimement un patrimoine. Nous sommes tous concernés par ce contexte socioéconomique difficile et préoccupant. Il est notre réalité à tous. Regretter ou déplorer ne changera rien. En revanche, envisager le viager comme un dispositif moderne à haute valeur sociale est une avancée responsable et éprouvée.

C’est une réponse vertueuse à deux problématiques systémiques. La première est celle du financement de la dépendance. Le viager occupé permet aux personnes âgées de rester chez elles tout en bénéficiant de revenus complémentaires indispensables pour faire face à leurs frais exponentiels, notamment médicaux, lesquels sont mal pris en charge. Quant au viager libre, il peut permettre aux personnes âgées dépendantes de financer sereinement leur hébergement en maison de retraite médicalisée. La deuxième est celle de l’accès à la propriété. L’achat d’un bien immobilier en viager libre permet de devenir propriétaire occupant à moindre prix, sans recourir à un crédit bancaire. C’est une opportunité très recherchée pour tous ceux qui ont une situation professionnelle précaire ou qui ont eu à vivre des maladies fragilisant leur profil d’emprunteur. Et évidemment, le viager est le produit retraite idéal pour diversifier astucieusement son patrimoine, c’est un placement refuge pour tranquilliser son avenir.

Plutôt viager occupé ou libre ?

Le viager, c’est avant tout une vente immobilière, avec des particularités quant aux conditions et au prix. On distingue deux types de viager : le viager occupé, le plus connu, qui représente à peu près 90 % des transactions et le viager libre.

Dans le cadre du viager occupé, le vendeur fait le choix de rester vivre chez lui. L’acquéreur, fait le choix d’investir dans la pierre, valeur refuge et tangible. Il achète de l’immobilier décoté, c’est-à-dire qu’il va acheter moins cher le bien du fait de l’occupation par le vendeur, sans pression locative et sans pression fiscale.

En viager libre, le vendeur remet les clés à l’acquéreur, comme dans le cadre d’une vente traditionnelle. Il vendra car il souhaite partir en maison de retraite par exemple ou encore se rapprocher de ses enfants. L’acquéreur pourra donc occuper ce logement pour y vivre lui-même ou le mettre en location. Pour certains, le viager libre est peut-être l’unique solution d’accéder à la propriété car ils n’ont pas le profil classique emprunteur du fait de leur situation professionnelle, pas assez d’apport ou bien l’assurance emprunteur trop chère en raison d’une ancienne maladie…

Le calcul d’un viager occupé

Une vente en viager occupé se calcule selon la valeur vénale du bien diminuée de la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) dont le taux dépend de l’âge et du sexe du vendeur. La somme ainsi obtenue peut alors être payée en deux parties : par le versement immédiat d’un capital dit « bouquet », et par le paiement d’une rente, généralement mensuelle jusqu’au décès du vendeur. Le montant de la rente
est déterminé selon des barèmes spécifiques (cf. illustration ci-dessus « Exemple appliqué à l’estimation et aux besoins de Juliette et André, 78 ans chacun, Paris XVe »).

Vendre en viager en présence d’enfants

Malgré les idées reçues, la vente en viager s’adresse également aux personnes âgées qui ont des enfants. En effet, vendre en viager permet de transmettre de leur vivant un capital à leurs héritiers. Ces derniers peuvent effectivement avoir besoin d’une aide aujourd’hui pour faciliter leur quotidien, la rénovation de leur résidence principale, ou encore le financement des études des petits-enfants… Chacun est libre de disposer des biens dont il est propriétaire. Le vendeur n’a aucune obligation de recueillir l’accord préalable de ses enfants. Et il est important de rappeler que les enfants ont une obligation d’assister financièrement leurs parents. En France, la solidarité va dans les deux sens : ascendant vers descendant, mais également descendant vers ascendant (articles 205 à 207 du Code civil). En utilisant le dispositif viager, le senior n’aura pas à solliciter la solidarité financière de ses descendants pour subvenir à ses besoins.

Levier de constitution de patrimoine

La modernité de la vente en viager tient ainsi à trois atouts majeurs : elle pallie l’évidente défaillance des retraites, elle tient compte de l’allongement de l’espérance de vie, et elle est un puissant levier de constitution de patrimoine pour les jeunes ménages. S’ajoute à cela que ce type de vente est un formidable outil de solidarité intergénérationnelle : en conciliant les intérêts des seniors et des actifs, il apporte une solution apaisée aux problématiques immobilières actuelles.

Inverser les codes traditionnels du viager jugés encore aujourd’hui trop « opaques et confidentiels », combattre les multiples idées reçues, pour enfin lui redonner ses lettres de noblesse…