Par Eugénie Deloire

Placement un temps oublié, le viager prend tout son sens dans une société dont la population vieillit. Mais si le marché séduit de plus en plus d’investisseurs, des blocages persistent et des leviers, notamment fiscaux, restent à actionner.

Longtemps victime de mauvaise réputation, le viager connaît, depuis quelques années, un regain d’intérêt de la part des investisseurs. L’arrivée prochaine de la Ville de Paris sur le marché, à travers un dispositif municipal permettant aux seniors de vivre plus longtemps chez eux (cf. encadré), ou encore, le lancement, en 2014, du fonds Certivia par la Caisse des dépôts, confirment le retour en grâce de ce placement oublié. « En raison du vieillissement de la population et de l’isolement des personnes âgées, il y a un réel potentiel sur le marché du viager. La valeur du patrimoine immobilier peut dans ce cas voler au secours de la faiblesse de certaines pensions », constate Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis courtage.

Avec 1 français sur 4 âgé de plus de 60 ans (1 sur 3 en 2050, selon l’Insee) et un système de retraite à bout de souffle, la question du financement de la dépendance est plus que jamais d’actualité. « Le viager est une nouvelle forme de retraite par capitalisation qui vient pallier un modèle par répartition devenu inefficace », analyse Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.

De fait, acheter un bien en viager permet de se constituer un patrimoine dans le temps, sans mise de fonds importante, puisque l’acquéreur (le débirentier) bénéficie d’une décote sur le prix d’achat lorsque le viager est occupé. A contrario, le viager libre ne donne lieu à aucun abattement, mais l’acquéreur en a la libre disposition dès la vente signée : il peut l’habiter ou le louer. Une option qui séduit surtout les primo-accédants. Dans les deux cas, le débirentier devra verser au vendeur (le crédirentier) une rente viagère toute sa vie durant.

Un savant calcul

Condition substantielle du viager, cet investissement repose sur l’aléa, à savoir la durée de vie du vendeur. Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du Code civil). En fonction de la valeur vénale du bien sera calculée sa valeur occupée, décomposée selon des actuaires et correctifs, en paiement d’un bouquet (ou non) et d’une rente viagère. Le calcul de cette rente repose sur un faisceau de paramètres, tels que l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur du bien au moment de la vente, le versement ou non d’un bouquet, la rentabilité du bien, le droit d’occupation de l’usufruitier et le caractère réversible de la rente. « En fonction des besoins du senior et du marché du viager, on calcule le montant comptant et l’on convertit le résiduel en rente viagère », résume Sophie Richard.

Si le vendeur est une femme seule de 73 ans, la décote d’occupation s’élèvera à plus de 50 %. Ainsi, pour une maison valorisée à 300 000 euros nets, le calcul des rentes s’effectuera sur une valeur occupée de 150 000 euros nets, après décote de 50 %. Selon Ludovic Huzieux, « la tranche d’âge idéale pour l’investisseur commence à partir de 80 ans ». Dans la majorité des cas, la vente en viager s’adresse à des veufs, mais il arrive que le vendeur soit marié. En cas de décès, la rente continuera d’être versée au conjoint survivant jusqu’à la fin de sa vie sauf si le régime marital choisi est la séparation de biens. « Le viager est fait pour protéger le conjoint survivant en exploitant la richesse jusqu’alors enfermée dans leur maison », indique Sophie Richard.

Pour de nombreux vendeurs, le viager reste un moyen de sortir les seniors de la précarité financière et d’éviter un onéreux placement en Ehpad ou dans une maison médicalisée.

Vigilance sur le bouquet

S’il se veut éthique, le placement en viager est surtout rentable. A condition d’être regardant sur plusieurs critères. « Pour que l’investissement en viager porte ses fruits, les conditions à réunir sont l’âge du vendeur, la localisation, le montant du bouquet et le montant des rentes », confirme Ludovic Huzieux. Il faut aussi faire attention à ne pas acheter le bien trop cher. « Les principaux risques du viager concernent le financement du bouquet. Il y a une problématique de prise de garantie qui ne peut se faire que par nantissement d’une épargne équivalente disponible ou par garantie réelle déplacée sur un bien en pleine propriété d’une valeur au moins équivalente », poursuit le courtier.

Lors du calcul du taux d’endettement, il est indispensable de prendre en considération la rente à verser au vendeur qui viendra s’ajouter aux éventuelles mensualités du crédit du bouquet et du loyer ou crédit de son actuelle résidence principale. Point positif : le viager se révèle être moins rigide que la vente résidentielle. « La décote fait baisser le prix de la valeur occupée, ensuite vous pouvez ventiler votre argent comme bon vous semble », observe Vincent Desmarie, directeur de Barnes Viager.

L’acquéreur d’un appartement valorisé à un million d’euros occupé peut choisir de fixer le montant du bouquet à 500 000 euros et de lisser ses rentes à 4 000 euros, quand un second peut décider de ne mettre que 200 000 euros au comptant et de verser des rentes de 6 000 euros. « Certains vendeurs vont accepter cette offre en se disant que les premières années du viager sont les plus importantes de leur vie et qu’il vaut mieux toucher une grosse rente tout de suite plutôt qu’une plus faible pendant dix ans », affirme le directeur.

Il existe cependant un seuil psychologique en vertu duquel trois quarts des rentes viagères ne dépassent pas 5 000 euros par mois. Au-delà, les investisseurs préfèrent proposer un bouquet sec.

Pas de frais bancaires

Autre argument souvent brandi par les agents immobiliers : acheter directement auprès d’un vendeur particulier permet d’éviter de passer par la case banque, puisque c’est, en quelque sorte, à lui que vous faites crédit. « Il n’y a pas, pour l’acheteur, meilleure rentabilité, puisque vous achetez un bien décoté et vous étalez le paiement sur la durée de vie du vendeur, sans aucun frais bancaire et à taux zéro », soutient Sophie Richard.

Les frais de notaire sont également moins élevés. Pour l’achat d’une maison d’une valeur de 280 000 euros avec emprunt bancaire sur une durée de dix ans pour un taux à 3 %, assurance décès comprise, il faudra débourser 2 700 euros par mois et 45 000 euros d’intérêts bancaires. Le bien revient alors au total à 325 000 euros, auquel s’ajoutent frais de notaire, honoraires d’agence le cas échéant et frais bancaires (garantie hypothécaire, frais de dossier). En comparaison, le même bien acquis en viager occupé au profit d’un homme de 82 ans et d’une femme de 83 ans, avec une espérance de vie de dix ans, coûtera 1 100 euros par mois et 43 000 euros de bouquet. Cette acquisition représentera un versement total de 175 000 euros au bout de dix ans, soit 150 000 euros de moins qu’en transaction classique.

La sécurité, plus que la rentabilité

Toutefois, il ne faut pas se leurrer, c’est sur la sécurité du placement en viager, plus que sur ses performances, que l’investisseur va pouvoir compter. « Il serait mensonger de vendre de la rentabilité. Tout dépend du montage fiscal, du rendement brut ou net. Ce qui prime dans le viager, c’est la sécurité. Ce sera peut-être le placement le moins rentable de leur portefeuille, mais assurément celui où il y aura le plus d’affect et le moins de risque », avertit Vincent Desmarie.

L’activité viager de Barnes Immobilier ne concerne que les opérations valorisées à plus de 1 million d’euros. A ce prix, les ventes se font sur des biens de grande qualité, situés dans le centre-ville des métropoles. A titre d’exemple, l’agence a procédé à la vente de l’ancien immeuble particulier de Simone Veil, située avenue Gabriel dans le VIIIe arrondissement de Paris, où le mètre carré se chiffre à 25 000 euros. « Si vous achetez 100 m2 à Paris, quel que soit le montage, vous êtes sûr d’y gagner », assure le directeur.

Pour ce public d’investisseurs haut de gamme, l’objectif du viager est essentiellement patrimonial. « Plutôt que d’acheter des biens avec un rendement peu visible, l’acquéreur prend l’équivalent de dix ans de loyers mobiles et s’offre un bien d’exception », note ce dernier. Parmi ces candidats au viager, on compte un tiers d’expatriés, séduits par l’absence de souci de gestion inhérente au viager. « Le maître mot du viager, c’est la sérénité », résume Vincent Desmaries. Et pour cause, le débirentier n’a à s’occuper de rien (hors gros travaux), le crédirentier ayant à cœur d’assurer l’entretien et la rénovation de sa maison. La répartition des charges est identique à celle d’un investissement locatif classique, et la relation propriétaire-locataire est régie par les mêmes lois (article 1719 à 1727 du Code civil), les aléas et le turnover en moins.

Sport d’initié

Il n’empêche que le viager reste un sport d’initiés qui requiert une culture immobilière et de solides moyens financiers. « Mieux vaut éviter de vouloir acheter sa résidence principale en viager et être sûr de pouvoir payer ses rentes. C’est un dispositif peu adapté pour les entrepreneurs ou les investisseurs dont la situation n’est pas stable », tempère Vincent Desmaries pour qui l’idéal est de pouvoir diversifier et d’investir sur trois viagers. « C’est le nombre d’or. Statistiquement, il y a des chances que l’un des trois vendeurs décède et que le propriétaire puisse financer les rentes viagères de ses deux autres biens avec les fruits de la vente du premier », explique-t-il. Difficile de s’engager dans cette voie sans une enveloppe conséquente.

Par ailleurs, il est déconseillé d’entrer sur le marché de l’immobilier par le viager. « Les gens qui achètent en viager sont sur ce marché depuis une dizaine d’années », renchérit le directeur. Le profil type de l’investisseur aguerri est un chef d’entreprise de 40-50 ans, déjà propriétaire de ses résidences principales et secondaires, qui a achevé de payer les études de ses enfants et qui a déjà réalisé auparavant des investissements locatifs ou du démembrement. En cause, la loi qui protège le vendeur et ses revenus.

Protection du vendeur

Celui-ci bénéficie, en effet, d’une double garantie : le privilège de vendeur et la clause résolutoire qui imposent au débirentier de ne pas se tromper dans le calcul de la rente viagère. S’il s’avère qu’il n’est pas capable d’honorer ce paiement, c’est la totalité de son investissement qu’il perdra.

En effet, le privilège du vendeur prévu par l’article 2103 du Code civil permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n’est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien afin de le faire vendre aux enchères à son profit par rapport aux autres créanciers et de récupérer, de cette façon, la somme des rentes non payées. En cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur, le créancier a la priorité. Lorsque le contrat de vente le prévoit, le vendeur impayé peut également demander la résolution de la vente. Ainsi, la vente sera résolue de plein droit, assurant au vendeur de conserver le comptant et les rentes déjà perçues.

La rédaction du compromis de vente est, par conséquent, un point-clé de cet investissement. « Il faut impérativement mutualiser les intérêts de chacun, dans une relation gagnant-gagnant. Les spécialistes du viager doivent assurer l’équilibre du contrat pour la sécurité des deux parties. Le viager est une vente complexe qui demande des compétences transversales juridiques et fiscales », insiste Sophie Richard. Outre la technicité du montage, c’est le savoir-être qui prime afin d’instaurer un climat de confiance.

Barrières à lever

Car dans le viager, la relation avec le vendeur est fondamentale. « Il s’agit de la dernière grande décision de la vie des seniors. Il faut mettre de l’humain, de l’écoute. Un vendeur n’acceptera jamais une offre d’un investisseur en qui il n’a pas confiance », prévient Vincent Desmaries. Deux tiers des vendeurs ont envie de rencontrer des investisseurs et un tiers d’entre eux sont prêts à vendre à des fonds. Problème : les acquéreurs se font rares sur ce marché. « Il y a plus de vendeurs que de candidats à l’achat », déplore le directeur. Si les acteurs du secteur n’hésitent pas à qualifier le viager de placement éthique, il reste des barrières morales qui font de ce marché une niche. Le fameux aléa sur lequel repose le viager fait souvent fuir les particuliers qui l’envisagent comme un pari sur la mort. « Il y a beaucoup d’idées reçues sur le viager, mais qui ne correspondent pas à la réalité. Les acquéreurs sont avant tout des profanes d’abord séduits par un bien. Il faut bien souvent les convaincre d’aller sur du viager et faire preuve de pédagogie », raconte Sophie Richard. Une fois convertis, certains investisseurs n’hésitent pas à multiplier les viagers.

Fiscalité : peut mieux faire

Pour encourager les investisseurs à se lancer, rien de tel que la fiscalité. Les rentes viagères sont assimilées à des revenus et sont imposables, mais dans une moindre mesure. Pour les vendeurs, il a été institué un système forfaitaire de calcul de la fraction imposable de la rente viagère constitué à titre onéreux. Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente. Un vendeur âgé de 60 à 69 ans aura ainsi 40 % de la rente viagère à déclarer. Après 69 ans, cela tombe à 30 %. Avec 1 000 euros mensuels de rente, 300 euros seront à déclarer auprès des services fiscaux. C’est moins qu’une pension de retraite imposée à 100 %. En outre, les seniors n’ont plus à s’acquitter de la taxe foncière.

Pour les investisseurs, en revanche, les avantages restent maigres. Certes, le propriétaire ne touche pas de revenus locatifs imposables et la valeur décotée de son bien peut, le cas échéant, le faire sortir de l’IFI, mais il continue de payer des taxes sur sa résidence principale à hauteur de 20 à 30 %. Par ailleurs, il est peu intéressant pour un multipropriétaire qui perçoit un revenu locatif de verser en parallèle une rente viagère. Pour cela, deux tiers des investisseurs préfèrent la nue-propriété au viager, qui exonère de fiscalité la résidence principale et pour laquelle ils peuvent s’endetter, contrairement au viager, les banques refusant de financer les aléas liés au versement de la rente.

Des leviers restent donc à actionner pour faire décoller le marché. « On pourrait favoriser l’investissement en viager en imaginant la possibilité d’annuler le crédit d’un revenu locatif par la dette de la rente », suggère Vincent Desmaries, constatant que beaucoup d’investisseurs préfèrent toucher une rente sur leur patrimoine que sur leur assurance-vie. « Le marché est prêt, la fiscalité doit évoluer », déclare ce dernier.

Passer par un fonds

Une alternative à l’achat direct est de passer par un fonds d’investissement. En 2017, la société de gestion Turgot Asset Management a créé le fonds ViaGénérations, une SCI à capital variable, réservée aux contrats d’assurance-vie et à l’attention des particuliers en quête de diversification de leur portefeuille d’actifs. « Il s’agit d’un véhicule hybride entre SCPI et OPCI qui offre une alternative au fonds euros, avec un mobilier volatil et un rendement objectif de 4 à 4,5 % net de frais », présente Charlotte Evanguelidis, gérante du fonds. La cible ? Tous les CGP qui ont des arbitrages à faire sur un transfert entre fonds euros vers des unités de comptes et dont les clients ne sont pas forcément friands des actions et des risques qui en découlent. « C’est un produit adapté pour les investisseurs un peu frileux, attirés par le résidentiel premium et qui se sentent concernés par le sujet de la prise en charge financière des personnes âgées », ajoute la gérante.

Côté rentabilité, l’investissement offre une liquidité à 30 % grâce à une augmentation mécanique de la valeur de la part. Dans ce cas, l’aléa n’est plus financier mais temporel.

Pouvoir de négociation

De plus, la force d’un fonds réside dans son pouvoir de négociation. « Comme dans tout type d’immobilier, c’est à l’achat que l’on fait une bonne affaire. Or quand on est une personne seule, on a forcément des moyens plus limités qu’en collectif et l’on achète son bien plus cher. Il arrive souvent que dans une vente directe, l’offre de rente proposée par l’acquéreur soit refusée car le reste à vivre pour le vendeur n’est pas assez élevé », avance Charlotte Evanguelidis.

Pour monter ce fonds, Turgot Asset Management a organisé un tour de table institutionnel. La SCI a collecté 25 millions d’euros depuis septembre dernier et signé ses premiers actes en avril. « Il y a un intérêt fort des CGP et des clients pour le viager car il s’inscrit dans une problématique sociétale. Nous avons trente ans de marché qui s’ouvre à nous avec beaucoup de sourcing », annonce sa gérante.

Quant à la sortie du viager, généralement, le vendeur libère les lieux environ un an avant son décès ou son entrée dans un établissement médicalisé. Le fonds récupère alors le bien et verse à l’investisseur un capital complémentaire, dégressif en fonction de l’âge du vendeur. Le logement est ensuite vendu ou loué et fait l’objet d’une revalorisation.

La voie collaborative

Enfin, un troisième type d’investissement se développe sur le marché : le financement participatif. Sébastien Tchernia, président et fondateur de la démarche 3 Colonnes qui a créé le concept de viager solidaire il y a six ans, refusait de miser sur la mort. Pour lui, les personnes âgées qui veulent vendre leur maison sont la seule raison d’existence du viager : « sept personnes sur dix vendent pour financer leur perte d’autonomie. Nous avons donc décidé de créer un outil qui apporte une réponse aux besoins de ce public », explique-t-il. Seuls les vendeurs souhaitant créer leur maison de retraite à domicile sont financés par la coopérative. « Ceux qui veulent partir en vacances ou déshériter leurs enfants ne nous concernent pas », avertit le président.

3 Colonnes s’adresse à tous les acteurs – institutionnels, particuliers, organismes – qui veulent placer leurs capitaux sous forme de prêts. La coopérative entre en relation avec le vendeur, lui achète son logement et lui verse une rente pour assurer son maintien à domicile. Lorsque le bien se libère, elle rembourse les prêteurs. Si l’investisseur souhaite sortir du dispositif avant son terme, il sera remboursé de sa mise et ses parts ne bougeront pas.

Un placement liquide

A en croire Sébastien Tchernia, le viager solidaire s’adresse à l’épargnant « bon père de famille qui dispose entre 10 000 et 200 000 euros à placer ». La coopérative étant classée société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), elle bénéficie d’avantages fiscaux. En acquérant des parts sociales de la SCIC, dont le ticket d’entrée oscille de 2 000 euros à 100 000 euros, le prêteur a droit à un intérêt fiscal durant les cinq premières années de son investissement. Par exemple, ceux qui ont placé de l’argent dans la coopérative en 2018 ont pu déduire 25 % du montant de leur mise de leurs impôts sur le revenu. Second intérêt – et non des moindres – de ce mode de financement : sa liquidité. « Nous sommes dans un système de coopérative où l’épargne ne varie pas. Notre volant d’activités immobilières nous assure de rembourser 25 % de nos emprunts. Nous sommes ainsi certains d’assurer une liquidité à 100 % pour les investisseurs qui voudraient sortir, et sans frais de gestion », affirme le président. La SCIC ne parie pas sur la rentabilité, ses rendements étant indexés sur l’OAT, pour un rendement fiscal établi entre 3,5 et 5 % nets.

L’objectif de la démarche réside, on l’aura compris, dans l’utilité sociale de ce placement.