Etude Crédit foncier, « Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2016 ? », septembre 2016.

Il a entre 45 et 48 ans. CSP++, il gagne bien sa vie, avec un revenu annuel moyen de plus de 69 000 €. Il investit pour plus de 164 000 € dans un appartement en moyenne de 45 m2. Il, c’est le profil-type de l’investisseur d’aujourd’hui. Explications.

Pour la quatrième année consécutive, le Crédit foncier réalise une enquête auprès de ses clients pour mieux connaître les attentes et motivations des particuliers qui investissent dans l’immobilier. Près de six mille personnes y ont répondu entre le 11 et le 31 juillet 2016. Nous vous en livrons les principaux enseignements.

Redémarrage

Après plusieurs années de baisse (la part de l’investissement locatif est ainsi passée de 17,6 % du total des logements construits en 2011 à 13,1 % en 2014), le segment de l’investissement locatif semble repartir dans un contexte, par ailleurs, de progression du marché global de l’immobilier résidentiel neuf. Estimée sur les premiers mois de l’année, la part des investissements locatifs pourrait être de 15,4 % en 2016.

Entre 2011 et 2015, le nombre d’opérations d’investissement locatif dans le neuf financées par un prêt immobilier a baissé de façon significative (-3 4 %), passant de 53 000 opérations, en 2011, à 35 000 en 2015. L’année 2016 devrait se solder par 41 000 opérations d’investissement locatif dans le neuf, soit une hausse de 17 % par rapport à 2015. Même tendance dans l’ancien : le nombre d’opérations d’investissement locatif financées à crédit dans l’ancien a baissé de 27 % entre 2011 (41 000 opérations) et 2015 (30 000 opérations).

L’année 2016 devrait connaître une hausse (+3 %), avec près de 31 000 opérations financées à crédit dans l’ancien, une hausse toutefois moindre que celle constatée dans le neuf.

Profil-type

Au cours des dernières années, l’âge moyen de l’investisseur est resté stable : il oscille entre 45 et 46 ans quasiment dans toutes les régions françaises. La répartition par tranche d’âge est également inchangée depuis 2010, les plus de 40 ans représentent l’essentiel des investisseurs locatifs particuliers (69 %). Le revenu annuel médian s’établit à 69 300 euros, un niveau en forte augmentation depuis 2010. Sur six ans, entre 2010 et 2016, il est en hausse de 8,7 %.

Mais il existe de fortes disparités selon les régions : le revenu annuel médian des investisseurs particuliers est ainsi supérieur en Ile-de-France (79 670 €) de près de 15 % à la moyenne nationale, en Provence-Alpes-Côte d’azur (72 250 €) de près de 5 % et en Auvergne-Rhône-Alpes (71 120 €) de près de 3 %. En région Occitanie (68 800 €), il est inférieur de près de 1 % et en Pays de Loire (61 900 €) de près de 11 % par rapport à la moyenne nationale.

Près des deux tiers des investisseurs locatifs ont un revenu mensuel supérieur à 3 500 €. Les investisseurs vivent majoritairement en couple : 59 % sont mariés, 10 % sont pacsés et 5 % en union libre. Seuls 17 % déclarent être célibataires et 9 % divorcés, séparés ou veufs. Le poids des couples ne cesse de croître, avec 74 % en 2016, contre 70 % en 2010.

Jamais sans mon appartement

Les investisseurs privilégient les appartements (92 %), contre seulement 8 % pour les maisons. La part des studios et deux-pièces est majoritaire et représente 58 % des acquisitions. Le bien type acquis au titre de l’investissement locatif comporte en moyenne deux pièces pour une surface de 45 m2.

Le coût médian d’une opération d’investissement locatif s’élève à 164 000 € au premier semestre 2016. Après une hausse enregistrée entre 2010 et 2014 (+ 10 %), le coût médian s’inscrit en léger retrait (- 1 % par rapport à 2014) au premier semestre 2016. Au cours des six dernières années (2010-2016), la part des biens immobiliers dont le prix est inférieur à 100 000 € passe de 20 % en 2010 à 22 % au premier semestre 2016 ; la part des biens dont le prix est supérieur à 200 000 € passe de 22 % en 2010 à 31 % au premier semestre 2016, tandis que la part des biens dont le prix est compris entre 100 000 et 200 000 € régresse de 58 % en 2010, à 47 % au premier semestre 2016.

Sans surprise, la quasi-totalité du prix d’acquisition est financée à crédit : en 2016, en moyenne le financement porte sur un montant de 160 000 € pour un bien d’une valeur moyenne de 164 000 euros. Le mouvement de baisse des taux enregistré depuis plusieurs années a incité les investisseurs à davantage augmenter la part financée (de 94 % en 2010 à 98 % en 2016). Le montant médian emprunté est en hausse de 13 % entre 2010 et 2016. De même, la répartition du taux d’apport a sensiblement évolué depuis 2010.

Ainsi, au premier semestre 2016, les dossiers sans apport financés représentent 64 % de l’ensemble des dossiers, contre 58 % en 2010. La durée moyenne de l’opération est de dix-neuf ans et dix mois au premier semestre 2016, contre vingt ans et six mois en 2010. Le niveau très bas des taux d’intérêt permet de réduire la durée du prêt, tout en augmentant la quotité financée.

Une France divisée en deux zones

De façon générale, il y a deux France de l’investissement locatif. La première concentre 79 % de l’investissement locatif dans cinq régions sur treize : Occitanie, Ile-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine et Provence-Alpes-Côte d’azur. La deuxième concerne les huit autres régions de l’Hexagone.

Ce phénomène de concentration s’accentue, la part de ces cinq régions passe ainsi de 76 % en 2010 à 79 % en 2016. En 2016, comme les années précédentes et malgré le nouveau découpage des régions, les investisseurs privilégient toujours l’Occitanie (26 %), l’Ile-de-France (19 %), l’Auvergne-Rhône-Alpes (12 %), la Nouvelle-Aquitaine (11 %) et la Provence-Alpes-Côte d’azur (11 %). Deux autres régions voient leur part baisser : Paca, qui passe de 14 % en 2010 à 11 % en 2016, et la Nouvelle-Aquitaine, de 13 % en 2010 à 11 % en 2016.

Le lieu d’investissement immobilier est très différent selon la nature du bien. S’il s’agit d’un investissement dans le neuf, il se fera majoritairement dans une zone géographique éloignée du domicile de l’investisseur : 62 % des investisseurs acquièrent dans une autre région ou un autre département que celui où ils résident (67 % en 2015). S’il s’agit d’un investissement dans l’ancien, il se fera à proximité du domicile de l’investisseur (67 %, contre 68 % en 2015). 60 % des investisseurs dans le neuf (53 % en 2015), contre 52 % dans l’ancien choisissent d’investir dans une grande ville afin d’assurer la location de leur bien.

Tout comme en 2015 cette année, le choix des investisseurs dans l’ancien se porte moins sur les résidences de bord de mer, passant ainsi de 16 % en 2014 à 10 % en 2015 et 2016.

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En revanche, chaque région a son profil d’investisseur différent. Le profil de l’investisseur en Ile-de-France se démarque du profil observé au plan national.

En Ile-de-France, l’âge moyen de l’investisseur (45 ans et 7 mois), la surface habitable (43 m2), ainsi que la durée moyenne de l’opération (20 ans et 6 mois) diffèrent de la moyenne nationale.

Le revenu annuel médian d’un investisseur francilien atteint 79 670 €, soit +15 % par rapport à la moyenne nationale (69 300 €) ; ce qui influence directement le coût médian du bien, 27 % plus élevé (209 000 €) et le montant médian financé (+24 % pour 199 000 € de financement dans le bassin parisien). C’est la région Occitanie qui se rapproche le plus du profil national.

En revanche, on note des disparités sur le coût médian de l’opération, probablement du fait de son poids (26 % des investisseurs nationaux) qui est de 183 000 € dans la région Occitanie, contre 164 000 € au niveau national (+12 %). Tout comme en Ile-de-France, ces différences notables ont un impact sur le financement du bien.

En Occitanie, le montant médian emprunté est supérieur de 14 % (182 000 €), ce qui rallonge la durée moyenne du prêt de 2 ans et 5 mois (soit 22 ans et 3 mois).

La région Auvergne-Rhône-Alpes présente également un profil investisseur divergent du profil moyen national. En effet, l’âge de l’emprunteur (48 ans), le revenu annuel médian (71 120 €), le coût médian de l’opération (203 000 €) et la surface habitable (47 m2) sont plus élevés qu’au niveau national. S’agissant du financement, le montant médian est également plus élevé de 21 % (194 000 €), ce qui n’a pourtant pas d’incidence sur la durée moyenne du crédit (19 ans et 10 mois) identique à celle observée au niveau national.

En région Paca, le profil de l’investisseur diffère également du profil national. L’âge de l’emprunteur (46 ans et 9 mois) et le revenu annuel médian (72 250 €) sont plus élevés qu’au niveau national. S’agissant du financement, le montant médian est également plus élevé de 8 % (191 000 €), ce qui a pourtant peu d’incidence sur la durée moyenne du crédit (19 ans et 7 mois dans cette région, contre 19 ans et 10 mois au niveau national).

Mais qu’est-ce qui fait courir l’investisseur ?

A la question « Si vous disposiez d’une somme d’argent à investir, quels supports privilégieriez-vous ? », 65 % des personnes interrogées répondent qu’elles préféreraient investir, en premier choix, dans l’immobilier. Le choix de l’immobilier comme actif privilégié des investisseurs s’accentue : 65 % en premier choix 2016, contre 57 % en 2015, soit une hausse de huit points. En revanche, la part des investisseurs favorisant comme premier choix l’assurance-vie (19 %) a subi une baisse par rapport à 2015 (24 %). Mais pourquoi ?

Les trois premières motivations des particuliers ayant réalisé un investissement locatif sont en premier. La perspective de payer moins d’impôts pour 50 % des personnes sondées (neuf et ancien) reste au premier rang. Toutefois, cette motivation est nettement plus forte pour les investisseurs dans le neuf (71 %) que dans l’ancien (16 %).

Ensuite, vient la perspective de se constituer un patrimoine pour 47 % des personnes sondées ; cette motivation est bien plus forte dans l’ancien (56 %) que dans le neuf (41 %). Enfin, le moyen de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite pour 46 % des personnes sondées, c’est d’ailleurs la première motivation des investisseurs dans l’ancien (59 %), perspective bien plus forte que dans le neuf (38 %).

Comme observé les années précédentes, la perspective de transmettre un bien aux enfants est la troisième motivation pour les investisseurs dans l’ancien (38 % des personnes interrogées en 2016).

Et à la question « Avez-vous l’intention de revendre, plus tard, ce logement ? », s’il s’agit d’un bien neuf, 54 % des investisseurs projettent de revendre le bien acheté contre 30 % des investisseurs dans l’ancien. La part des investisseurs dans le neuf qui souhaitent revendre leur bien ne cesse de diminuer, passant de 62 % en 2013 à 54 % en 2016, soit - 13 % en trois ans. Dans l’ancien, cette part, après avoir stagné entre 2013 et 2014 (36 % en 2013, 37 % en 2014 et 31 % en 2015), est en baisse en 2016 pour atteindre 30 %. Et comme en 2015, plus des trois quarts des investisseurs sont satisfaits de leur investissement au premier semestre 2016 (31 % sont très satisfaits et 51 % assez satisfaits). Ils n’étaient que deux tiers en 2013 et près de trois quarts en 2014.