C’est la question posée par CBRE, conseil en immobilier d’entreprise, lors de son point marché associant pour la première fois marché locatif et investissement. Entre engouement et plafond de verre, fin de cycle ou cycle sans fin ?

Fin de cycle ou cycle sans fin ? CBRE, leader du conseil en immobilier d’entreprise, a tenté d’y répondre lors de son point marché associant pour la première fois marché locatif et investissement. Principaux enseignements : dans un contexte économique international tendu, la France affiche une bonne tenue de son marché immobilier expliquée notamment par une demande très forte, des investissements records et l’essor des actifs alternatifs. La pénurie d’offres existantes à la location comme à l’investissement, qui n’est pas près de se résorber, nuance toutefois ce tableau.

2019 : atterrissage confirmé pour le marché de bureaux en Ile-de-France 

Comme anticipé, 2019 aura été l’année de l’atterrissage du marché tertiaire francilien. La demande placée s’élève à 2,3 millions de m² pour ce 2019, ce qui correspond à une baisse de 10% par rapport à 2018. Si le 1er semestre affiche un recul de l’activité (-20% vs S1 2018), l’activité s’est améliorée au fil des mois (+1% au S2 2019 vs S1 2018). Ce sont les grandes transactions (>5 000m²) qui ont été le plus touchées (-14% sur un an). Le marché des surfaces de moins de 5 000 m², socle de l’activité du marché tertiaire en Ile-de-France, lui reste stable et solide et représente 1,4 millions de m².  Ces chiffres restent toutefois légèrement supérieurs à la moyenne décennale. 

Une nouvelle fois, si la demande exprimée par les utilisateurs est restée forte, la pénurie d’offres disponibles en Ile-de-France a fortement ralenti le niveau de transactions. A fin 2019, l’offre immédiate atteint un niveau historiquement bas avec 2,7 millions de m² disponibles (-8% par rapport à 2018). Le souhait exprimé pour la centralité n’a fait qu’accentuer cette pénurie et a mis en avant de nouvelles localisations qui voient logiquement leurs loyers augmenter : la rive gauche de Paris (12ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements) mais aussi la 1ère Couronne (Nord et Sud). Si les transactions supérieures à 700 €/m²/an ne représentent que 12% du nombre de transactions signées dans Paris Centre Ouest, un loyer prime de 880€ a déjà été signé en 2019 et il n’est pas impossible de franchir la barre des 900€ en 2020. 

A date, 54% de l’offre neuve/restructurée qui sera livrée en 2020 est déjà commercialisée. Ce qui signifie que le renouvellement de l’offre à venir est adapté au niveau de demande exprimée. Malgré ce renouvellement de l’offre sur 2020, certains quartiers resteront en tension notamment QCA tandis que des opportunités seront à saisir à la Défense ou en 1ère couronne Nord.

La nouvelle carte du Grand Paris Express dessine toutefois de nouvelles opportunités à saisir et ce, à court-terme : prolongement au nord de la ligne 14 à l’été 2020 ou prolongements des lignes 12 et 4 dès 2021qui ont d’ores et déjà alimenté le développement de futurs projets immobiliers tertiaires. 

Investissement au sommet pour le marché français 

Avec un volume d’investissement de plus de 36 milliards d’euros en 2019, la France a atteint un nouveau record (+11% vs 2018) : 24,7 milliards d’euros pour le bureau, 5,6 milliards d’euros en Industrie & Logistique et 5,7 milliards d’euros pour le commerce, des hausses records de 63% et 20 % pour ces deux dernières typologies d’actifs. Paris a détrôné pour la première fois en 2019 la capitale britannique au classement des villes mondiales les plus attractives pour les capitaux immobiliers internationaux comme en témoigne la présence marquée des Nord-Américains et des Asiatiques. 

Logiquement, l’Ile-de-France surplante les autres régions françaises en termes de volumes d’investissement, c’est le secteur Paris Centre Ouest qui est le plus plébiscité en affichant 20 % des investissements. Si Paris reste une destination prisée, les secteurs extra-muros affichent des volumes en hausse. C’est notamment le cas du Croissant Ouest ou de La Défense. La comparaison des taux de rendement prime bureaux parisiens avec l’OAT TEC 10 et l’Euribor 3 mois, dévoile une prime de risque immobilière toujours attractive avec des coûts de financement au plancher. A noter : les taux de rendement prime parisiens restent toujours très bas : 2,75% en commerce et 2,85% pour les bureaux (taux prime moyen). La logistique, quant à elle, voit son taux prime frôler les 4%. Les métropoles régionales attractives conservent encore une certaine marge de manœuvre quant à la compression des taux.

Le marché est liquide avec d’importants volumes de capitaux encore disponibles et prêts à se déployer. De ce fait, l’engouement du marché francilien devrait se poursuivre, avec des volumes qui seront ajustés suivant l’offre du marché. 

Focus sur le coworking : une tendance qui ne faiblit pas 

Le parc du coworking en région Ile-de-France représente 500 000 m² (vs 58 millions de m² du parc tertiaire sur la même zone). Si ce chiffre, encore faible, est à relativiser par rapport à Londres (5% du parc tertiaire), une accélération des prises à bail des opérateurs de coworking a été constatée sur l’année 2019 (record atteint de 190 700 m²). Ainsi, pour les deux prochaines années, 28 000 postes seront disponibles dans les centres de coworking. 

Focus sur les supports immobiliers alternatifs : une classe d’actifs de plus en plus regardée

Dans un marché marqué par une certaine surchauffe et des nouveaux enjeux, 2020 pourrait marquer le début d’un nouveau cycle. Dans ce contexte, les actifs alternatifs (résidences senior, étudiant, coliving, santé…) se démarquent et peuvent offrir des rendements supérieurs en s’affranchissant des aléas du cycle immobilier classique. 

Les résidences seniors et étudiantes, challengées par l’arrivée du coliving, tirent nettement ce secteur en Europe. Avec 2,5 milliards d’euros sont investis en immobilier alternatif en France, soit environ 6% du total investi, encore loin du potentiel qu’ils représentent puisque sur le marché américain cela représente 13% du total des investissements.